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河北網(wǎng)友貓捉老鼠游戲：什么是小產(chǎn)權(quán)房？

主持人：小產(chǎn)權(quán)房主要有三種解釋：第一，對于開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)來說，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房者的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，因?yàn)橘彿空叩漠a(chǎn)權(quán)和開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)是分離的。二是根據(jù)房屋是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分，不繳納土地出讓金的叫大物業(yè)，要繳納土地出讓金的叫小物業(yè)。按照這個解釋，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房是小產(chǎn)權(quán)房。

第三類是前面?zhèn)鲉沃刑岬降男‘a(chǎn)權(quán)房，也是一般意義上的小產(chǎn)權(quán)房。這種房屋的產(chǎn)權(quán)不是國家頒發(fā)的，產(chǎn)權(quán)證是由農(nóng)村政府頒發(fā)的，也叫“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”。之所以出現(xiàn)這種小產(chǎn)權(quán)房，是因?yàn)槲覈鴮?shí)行國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有制。小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的人，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋不受法律保護(hù)。浙江網(wǎng)友知不知道：小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因是什么？

主持人：大中城市的高房價是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的重要原因。由于大城市人口流入量大，土地供應(yīng)有限，很多大城市的房價一路上漲，小產(chǎn)權(quán)房的真正購房者很多。另一方面，農(nóng)村集體在集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。他們不需要支付土地出讓金，所以價格相對較低。不過，在目前的法律框架下，小產(chǎn)權(quán)房是違法的?！薄靶‘a(chǎn)權(quán)房”不能確認(rèn)發(fā)證權(quán)，不受法律保護(hù)。針對這一現(xiàn)象，國土資源部門多次重申，小產(chǎn)權(quán)房占用集體建設(shè)用地，屬于違法用地，不能登記發(fā)證，不能賣給城鎮(zhèn)居民。

陜西網(wǎng)友：購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

主持人：一是小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，不具備房屋所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其次，購買農(nóng)村產(chǎn)權(quán)等小產(chǎn)權(quán)房不能申請貸款，只能一次性或分期付款，這會增加購房者的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。第三，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家產(chǎn)權(quán)證，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)房那樣抵押轉(zhuǎn)讓。如果是國家征地拆遷，購房者的利益將難以保障。雙方簽訂的購房合同不是法律認(rèn)可的正式購房合同。如果發(fā)生房地產(chǎn)糾紛，就缺乏法律支持。