預(yù)售商品房按揭問題
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 19:05:24
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按揭是英語\"MORTGAGE\"一詞的粵語音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。
預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。
預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：
（1）預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；
（2）預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實現(xiàn)而訂立的；
（3）預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對三方當(dāng)事人具有約束力。
（4）預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在我國尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產(chǎn)管理法對預(yù)售商品房按揭尚無規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場的健康發(fā)展，筆者試舉二個案例說明之。
案例一：個人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購買乙公司正在開發(fā)建設(shè)的商品房一套，價金為五十萬元，甲應(yīng)分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應(yīng)在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認(rèn)為乙公司違約，起訴至法院。
此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭議的根本原因是對按揭的性質(zhì)認(rèn)識不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確，該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立，由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)商，對有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。
案例二：甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購買乙公司開發(fā)的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協(xié)商不成。甲起訴至法院，請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。
此案雙方當(dāng)事人對付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議，但由于國家政策性調(diào)整，銀行停止辦理按揭，使雙方當(dāng)事人之間合同無法履行。此案應(yīng)適用情事變更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。
由以上兩個案例可以看出，我國預(yù)售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調(diào)整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》時，對此問題做出規(guī)定。
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一、商品房預(yù)售的程序：(一)訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定購房示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。(二)預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人;對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機構(gòu)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同。(三)預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。(四)辦理2023-06-02323人看過 -
商品房預(yù)售取消商品房預(yù)售制度存在哪些問題。如果取消商品房預(yù)售，對開發(fā)商自有資金的要求將大大提高，資金實力較弱的中小企業(yè)將被淘汰或投靠實力雄厚的開發(fā)商，最終可能導(dǎo)致行業(yè)壟斷的出現(xiàn)。而且，僅僅依靠大開發(fā)商提供產(chǎn)品，會導(dǎo)致消費者福利的雙重?fù)p失：一是造成供不應(yīng)求、房價飛漲的局面，這將大大減少消費者的剩余，失去消費者的福利，它會因競爭的減少而放松對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的需求，從而再次損害消費者的福利。（2）住房市場供給減少導(dǎo)致住房價格上漲。商品房預(yù)售取消，未來的住房不能進入流通領(lǐng)域。但由于資本市場發(fā)展滯后，除銀行貸款外，可供選擇的融資方式基本不多，因此房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)資金短缺，甚至部分開發(fā)商將被迫退出。因此，商品房供應(yīng)將趨緊，一定時期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將出現(xiàn)資金短缺，供大于求，購房者選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品的范圍將縮小。對于更多的普通購房者來說，現(xiàn)房成本相對較高，這可能超出了他們的承受范圍，房價上漲應(yīng)該是不可避免的。房地產(chǎn)是國民經(jīng)2023-05-31233人看過 -
法律綜合知識若察覺開發(fā)商采用“雙合同”策略以規(guī)避現(xiàn)行法規(guī)，建議您依照相關(guān)法律法規(guī)，向所在地區(qū)的土地和房屋行政管理部門提交投訴，敦促其對此類行為展開調(diào)查處理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，因賣方原因?qū)е沦I方無法在規(guī)定期限內(nèi)獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的，除非雙方另有特別約定，否則賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，如商品房買賣合同中明確約定了辦理房屋所有權(quán)登記的期限，則賣方需在該期限內(nèi)履行義務(wù)；若商品房買賣合同所涉及的標(biāo)的物為尚未完工的房屋，則賣方需自房屋交付使用之日起90日內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)證辦理工作；而對于已竣工的房屋，賣方則需自合同簽訂之日起90日內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)證辦理工作。若合同未就違約金或損失金額作出明確約定，且損失數(shù)額難以確定時，可依據(jù)已支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)予以計算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適2024-05-08101人看過
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法律綜合知識當(dāng)您在選擇購買商品房之初，務(wù)必同開發(fā)商深入洽談并簽署商品房預(yù)售合同。然而，在此過程中您可能會遭遇諸多風(fēng)險。首先，若開發(fā)商未能提供具有法律效力且真實可靠的商品房預(yù)售許可證明，那么極有可能使得此類合同不具備有效性，甚至引發(fā)后續(xù)合同執(zhí)行過程中的困境。其次，部分樓盤的商業(yè)廣告往往存在夸大其詞或者虛假宣傳的現(xiàn)象，這無疑增加了購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性。再者，若開發(fā)商將該房屋抵押給了第三方，或者故意隱瞞預(yù)售房屋已經(jīng)被抵押的事實；又或者將預(yù)售房屋出售給了第三方，同時刻意掩蓋預(yù)售房屋已經(jīng)出售的真相，這些行為都可能使購房者的權(quán)益遭受嚴(yán)重?fù)p害。最后，如果開發(fā)商未能及時辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，或者擅自更改房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)，同樣可能給購房者帶來經(jīng)濟上的損失。因此，在選購商品房的過程中，您必須審慎地挑選合適的開發(fā)商，并且認(rèn)真研讀相關(guān)合同條款，以便更好地規(guī)避潛在的風(fēng)險?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五2024-07-27180人看過
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法律綜合知識當(dāng)存在以下情況之一時，當(dāng)事人有權(quán)解除合同：1．由于不可抗力因素導(dǎo)致無法達到合同所設(shè)定的目的；2．在合同約定的履行期間屆滿前，當(dāng)事人一方以明確的方式或其自身的行為表達了不會履行主要債務(wù)的意愿；3．當(dāng)事人一方未能按時履行主要債務(wù)義務(wù)，經(jīng)過適當(dāng)?shù)拇吒嬷?，在合理時間范圍內(nèi)仍然沒有履行；4．當(dāng)事人延遲履行債務(wù)或?qū)嵤┢渌`反合同條款的行為，以至于無法實現(xiàn)合同的既定目標(biāo)；5．依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他特殊情形。只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以上的任何一種情況，例如延期交付房屋且嚴(yán)重超出標(biāo)準(zhǔn)，或者房屋的質(zhì)量嚴(yán)重低于預(yù)期，這些情況都滿足了法律或購房合同中所規(guī)定的解除合約條件，那么消費者便可依循相關(guān)流程解除購房合同?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事2024-05-12179人看過 -
不可抗力(一)我國商品房按揭制度立法中存在的問題1.沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機關(guān)等相關(guān)內(nèi)容。雖然在實踐中“按揭”這一購買商品房的資金融通方式已經(jīng)被普遍接受，世界很多國家房地產(chǎn)市場在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進行適用。然而，在我國立法至今沒有使用過“按揭”這一概念，只有在行政法規(guī)中，即2006年5月國務(wù)院在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來，對于按揭行為的法律保護是遠遠不夠的，需要進一步完善。2.在按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)時，沒有明確規(guī)范按揭權(quán)人行使處分行為的權(quán)利。3.按揭各方當(dāng)事人的權(quán)益無法平衡。在法律層面來說，借款人仍然需要履行銀行債務(wù)，但由于自然災(zāi)害或不可抗力造成購房人財產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失，客觀上通常會發(fā)生債務(wù)履行不能這一情況的發(fā)生。因此，自然災(zāi)害危害的是購房人的基本生存財產(chǎn)，影響很大。這對銀行而言，只是造成2023-04-21151人看過 -
預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是轉(zhuǎn)讓人是房產(chǎn)所有權(quán)人，房屋所有權(quán)證必須合法，需要繳納相關(guān)稅費以及辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)等。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓需注意的法律問題是沒有登記備案的預(yù)售商品房不可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是尚未竣工的或者正在建設(shè)中的預(yù)售商品房等。一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定如下：預(yù)售房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵守房屋所在地有關(guān)管理規(guī)定，但基本程序是一樣的：1．轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書面《預(yù)售商品房預(yù)售契約》，而且應(yīng)當(dāng)于簽約后的規(guī)定時間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾頇C關(guān)辦理預(yù)售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時該預(yù)售契約方才正式生效。2．轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預(yù)售契約背書欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)按規(guī)定各自交納有關(guān)的稅費。3．預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓應(yīng)按上述程序辦理?，F(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的基本程序是：1．轉(zhuǎn)讓人必須是房產(chǎn)所有權(quán)人，并依法獲得了房屋所有權(quán)證。2．轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面房屋2023-07-29273人看過
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買家可退房的情況是：逾期交房超過一定期限的；房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)、不能修復(fù)或經(jīng)修復(fù)仍不能達到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的；由于開發(fā)商的過錯不能依約取得房屋所有權(quán)證書的；面積誤差比絕對值超過3％的；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計的。商品房買賣中出現(xiàn)何種情況買家可以退房1、商品房買賣中出現(xiàn)以下情況買家可以退房：雙方協(xié)商一致的；逾期交房超過一定期限的；房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的；開發(fā)商不能依約取得房屋所有權(quán)證書的；面積誤差比絕對值超過3％的；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計的。2、法律依據(jù)：《民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，2023-08-11450人看過 -
結(jié)婚證【按揭貸款】個人辦理按揭購買預(yù)售商品房的詳細(xì)流程(一).在銷售現(xiàn)場開發(fā)商將依法向您明示或展示以下內(nèi)容：《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《商品房銷售面積(預(yù)測)審核通知書》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房買賣合同》示范文本《業(yè)主臨時公約》《商品房預(yù)售許可證》《前期服務(wù)合同》(二).簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》并交付定金，領(lǐng)取領(lǐng)取指引選中房屋和審查完必要的文書之后，您需要攜帶以下資料辦理《商品房預(yù)定協(xié)議書》簽訂并付定金，同時領(lǐng)取房屋按揭貸款指引及《經(jīng)濟收入證明》：身份證原件;(三).交付房款并簽署《商品房買賣合同》，辦理按揭貸款手續(xù)依照簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》約定的時間內(nèi)，您需要攜帶以下資料前往樓盤銷售服務(wù)中心辦理房款交付手續(xù)，并產(chǎn)權(quán)人本人簽署買賣合同，依約定辦理銀行按揭貸款手續(xù)。身份證原件;《商品房預(yù)定協(xié)2023-03-06273人看過
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債務(wù)人欠貨款，如果債務(wù)人與債權(quán)人之間沒有訂立欠條的話，債權(quán)人就需要收集其他證據(jù)，來證明債權(quán)債務(wù)合同確實存在。根據(jù)最高人民法院審理民間借貸案件的司法解釋規(guī)定，能夠證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系確實存在的證據(jù)，不只限于借條，還包括了雙方的收據(jù)、書證、電子證據(jù)... 更多>
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按揭商品房的轉(zhuǎn)讓問題安徽在線咨詢 2024-11-29商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人,在有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)續(xù)后,預(yù)售商品房尚未實際交付前,預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人,并辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。根據(jù)《商品房預(yù)售合同》的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓合同有效。 如果轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房,則需滿足以下條件:首先,《商品房預(yù)售合同》應(yīng)在有效期之內(nèi)。其次,按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,需要辦理相應(yīng)的程序。具體步驟如下: 1. 轉(zhuǎn)讓方和受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同,該合同必須載明轉(zhuǎn)讓的 -
商品房預(yù)售按揭貸款開發(fā)商可否解除預(yù)售合同四川在線咨詢 2022-10-07借款人必須同時具備下列條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還本息的能力；有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進行抵押或，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保；貸款行規(guī)定的其他條件。 -
商品房預(yù)售按揭的法律特點分析澳門在線咨詢 2025-02-05預(yù)售商品房按揭的法律特征： 1. 預(yù)售商品房按揭需要簽訂書面合同，并在規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，以確保其合法有效。 2. 預(yù)售商品房按揭從屬于主合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實現(xiàn)而訂立的。預(yù)購商品房貸款抵押合同是商品房預(yù)售合同中的買方購房者與銀行締結(jié)的借貸合同之擔(dān)保合同。如果借貸合同無效，抵押合同自然也無效。預(yù)購商品房貸款抵押所擔(dān)保的主債權(quán)是具有專項用途的，債權(quán)只能是商品房預(yù)測人向貸款銀 -
預(yù)售商品房按揭的法律特征有哪些？福建在線咨詢 2022-11-07(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 (2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實現(xiàn)而訂立的。 (3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對三方當(dāng)事人具有約束力。 (4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。 -
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，買方按揭款給誰江西在線咨詢 2024-10-05關(guān)于購買處于預(yù)售階段房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓事宜：首先，對于正處在預(yù)售階段的商品房的投資購買者而言，若您未完成全額購房付款，則必須先獲得開發(fā)商的明確允諾之后方可與轉(zhuǎn)讓對象簽署新的買賣合約。當(dāng)您已經(jīng)支付完畢所有購房款項后，需及時向開發(fā)商通報有關(guān)該房屋再轉(zhuǎn)讓的信息。并請開發(fā)商協(xié)助您完成商品房預(yù)售協(xié)議中的買方變更手續(xù)，或者進行完整的交易合同登記備案流程。假如無法實現(xiàn)買方變更或者轉(zhuǎn)讓合同登記備案，抑或是該房屋的所有權(quán)證
