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1985年5月30日，市衛(wèi)生學校、聯絡處與原告簽訂了一份征地協議，協議約定征用位于黃貝嶺麻屋仔即湖貝路北則面積為1733．4平方米（2．6畝）的土地。同日，聯絡處與原告又簽訂另一份協議，約定聯絡處同意將靠路邊蓋起大樓后的底層劃出一半給黃貝嶺做商場鋪面，其面積造價為250元／平方米，此款由黃貝嶺還給聯絡處。1987年2月，該綜合樓動工興建，原告按協議約定，以每平方米250元的價格，向聯絡處屬下的金星貿易公司支付了15，725．60元商鋪建造費。

1987年10月，綜合大樓竣工后，聯絡處依協議約定，將該商鋪（面積62．9平方米）交原告，原告自行裝修后，將該商鋪分別出租給本村村民，一直延續(xù)至今。1995年1月間，聯絡處沒有知會原告，便向房地產登記機關申報房產登記，領取《房地產證》，包括底層62．9平方米的商鋪，登記在聯絡處的名下。

2000年6月13日，聯絡處致函原告，要求交還該物業(yè)，原告才知道被告單方面領取了房地產證，立即復函被告，指出這種做法是我司不能接受的。隨即聯絡處以黃貝嶺公司侵犯所有權為由，向羅湖區(qū)法院提起侵權之訴。黃貝領公司接著以征地補償協議糾紛提起本案訴訟，訴訟請求是：確認原被告在1985年5月30日簽訂的征地補償協議有效。

【爭議焦點】

這份征地協議有沒有效？

原告認為，征地協議是雙方的真實意思表示，也未違反當時的法律法令，同時根據深圳市政府有關規(guī)定，應認定合法有效。

被告認為，

1、本案不屬于法院受理民事訴訟范圍。原告訴請屬于歷史遺漏的落實政策性質的房地產糾紛，應由國土部門解決。

2、法院重復立案。被告訴原告的房屋侵權案立案在先，本案立案在后，二訴所指向的法律事實和理由是一個，不應重復立案。

3、雙方協議是非法協議，未經政府批準，純屬雙方私下達成的有償使用房產的非法協議。

4、原告取得的商鋪有償使用權不合法，原被告就商鋪達成的使用權協議未經有關審批程序并經有關部門批準，更未簽訂土地房產使用權出讓合同繳納出讓金，辦理變更登記手續(xù)。

5、原告所受讓使用的商鋪為法律禁止。

6、原告出資集資而取得商鋪所有權，違反當時的法律法規(guī)。

【代理思路與實務】

原告委托本所律師代理本案。

提起本案訴訟，是在一定的背景下發(fā)生的：聯絡處在征地后，于1987年建成大樓，并按協議將62．9平方米的鋪位交給黃貝嶺公司使用。直到1995年3月23日，聯絡處在未告知黃貝嶺公司的情況下，領取了整幢大樓的房地產證（包括這62．9平方米的鋪位）。2000年6月13日，聯系處致函黃貝嶺公司，要求交還該物業(yè)，黃貝嶺公司予以拒絕。隨即聯絡處以黃貝嶺公司侵犯房屋所有權為由，向羅湖區(qū)法院提起侵權之訴。在這種情況下，黃貝嶺公司聘請了本所律師代理此案。

承辦律師接受委托后，并不急于代表黃貝嶺公司直接去應訴侵權案，而是從另一角度來考慮處理這一案子的思路。具體思路是：

1．聯系處訴黃貝嶺公司的房屋侵權案，如果黃貝嶺公司直接應訴，在該案中主張鋪位所有權是自己的，必然會敗訴的。因為聯系處已經取得了《房地產證》，是法律上認可的房屋所有權人，黃貝嶺公司以征地協議進行抗辯，其效力當然不能對抗《房地產證》，故在該案中，在訴訟策略上應在程序上爭取暫緩審理或中止審理，以贏取時間，在另一角度進行突破。

2．聯系處現在要收回房屋的有力證據是《房地產證》，黃貝嶺公司要證明該房產是自己的，必須先撤銷該《房地產證》，進行重新登記確權。進行房產重新登記確權有二個途徑，一是向房產登記部門申請撤銷原有房地產證，或通過行政訴訟撤銷原有房地產證；二是通過民事訴訟確權，再由產權部門重新登記。

3．承辦律師首先代表黃貝嶺公司以虛假登記為由，向房產登記部門申請撤銷原有《房地產證》，國土部門受理后，即向法院申請暫緩審理房屋侵權案。法院認為符合暫緩審理的規(guī)定，即裁定了房屋侵權案中止審理。在程序上贏得了時間。

4．由于原《房地產證》是國土部門頒發(fā)的，國土部門自行撤銷的個案是很少的。故承辦律師預見到國土部門撤銷原房地產證的可能性很少，如果不予撤銷，接著進行行政訴訟。如果此路不通，最后進行民事確權訴訟。

5．如何提起確權之訴？這就考驗代理律師的實務經驗及訴訟技巧。在司法實踐中，房產確權是政府房地產主管部門的行政行為，只要頒發(fā)了《房地產證》，確權就具有法律效力。民事訴訟中，法院也依據《房地產證》認定所有權，不會直接在民事案件中判決撤銷《房地產證》。故此，法院對于已頒發(fā)《房地產證》而要求房產確權的案件，往往要求當事人通過行政途徑向主管部門申請復議。而主管部門卻往往表示會依據司法部門的裁決結果重新登記確權。這樣，就弄得當事人進退兩難，無所適從。如何處理好這類案件，代理律師就擔當重要的角色。

6．在本案中，通過申請撤銷的途徑行不通，循行政訴訟的途徑也未能撤銷《房地產證》，就不宜再直接以房產確權為訴訟請求提起民事訴訟了。

7．如果法院判決確認征地協議有效，那么，黃貝嶺公司依據生效判決向國土部門申請重新確權，問題就迎刃而解了。

依據以上的思路，承辦律師將確認這份協議的有效性作為本案的切入點，以征地補償協議糾紛為案由，提起確認原被告于1985年5月30日簽訂的征地補償協議有效的確認之訴。

確立了訴訟方案后，接著就是從事實、法律上論證該征地協議具有法律效力，應受法律保護。主要的代理意見是：

一、這份協議是原被告雙方的真實意思表示

本案的基本事實是：1985年5月30日，市衛(wèi)生學校、被告與原告三方簽訂了一份征地協議書，三方約定征用位于黃貝嶺麻屋約一塊1733．4平方米（2．6畝）的土地，由市衛(wèi)生學校補償支付征地款15，600元給原告。同日，被告與原告簽訂另一份協議，約定由被告在該地塊蓋起的大樓底層劃出一半給原告，原告為此付出基建款項為15，725．60元，該款由被告的屬下金星貿易公司收取。1987年10月，被告依約將該房產交給原告，原告自行裝修后，將該房產分別出租給本村村民，一直至今。1995年被告在沒有通知原告的情況下，將該房產登記在被告的名下。2000年初，被告以侵權為由起訴原告，要收回該房產，（該案由羅湖法院民一庭審理，現已中止審理，等待本案的判決結果后再恢復審理）。

以上歷史事實，表明了原被告雙方在1985年5月30日簽訂的征地補償房產協議已經履行了十多年，由此可以證實雙方簽訂這份協議是雙方的真實意思表示。

二、這份協議是被告對原告土地被征用的補償

1．被告是實際土地征用方

1985年5月30日，被告與市衛(wèi)生學校作為征地方與原告簽訂征地協議的。雖然由市衛(wèi)生學校支付征地補償費15，600元，但根據深圳市政府征地辦公室（1984）城征字第840084號文件及深府地（1985）112號文件，實際土地使用者是被告，因此，應確認被告是土地征用方。

2．土地征用必須進行合理補償

無論根據1982年頒布的《國家建設土地征用條例》還是按照1986年頒布，1988年、1998年修訂的《土地管理法》規(guī)定，任何人征用集體所有的土地，均應進行合理的補償，本案也不例外，被告作為土地征用者，應對被征用土地方作出合理補償，才符合法律原則。但是，被告在1995年間，擅自將補償給原告的房產登記在自己的名下并欲收回該房產，顯然是將當年已經補償給原告的承諾補償物收回。如果被告收回了該房產，原告被征用土地后變?yōu)橐粺o所有，得到的補償就是一句空話。這是于情、于理、于法都不符的。

3．征地補償的方式實際是以房產補償

從本案的基本事實可以看出，本案的涉及征地補償問題的協議有兩份，且是同在一天簽訂的。第一份協議的內容是由衛(wèi)生學校支付15，600元征地補償款給原告，第二份協議的內容是由原告支付157，25．6元基建款給被告，取得本案爭議的房產。由此可以看出，原告在這次征地中并未實際得到金錢的補償，而是得到房產補償。因此，被告以房產作為征地補償給原告這一性質，是可以認定的。

三、這份協議合法有效，應依法予以確認

這份協議簽訂時，沒有經過政府土地管理部門批準，這是事實。但并不等于這份協議無效。由于在特區(qū)改革開放初期，政策法規(guī)不完善，政府管理職能也不盡完善。在特區(qū)內原來的集體土地被征用時，以土地或房產回扣的方式補償給被征用單位，這是普遍現象。當時的法律法令也沒有明文規(guī)定禁止這些做法。因此，深圳市政府在1993年頒發(fā)了《關于處理深圳經濟特區(qū)房地產權屬遺留問題的若干規(guī)定》，對這一現象進行明確的定性、統(tǒng)一處理。該規(guī)定第七條用地單位征地時，未經政府土地管理部門批準私自回扣給原農村集體的土地或房產。對用地單位及被征地單位各處以土地面積每平方米20元罰款，予以登記發(fā)證。這一規(guī)定，就表明市政府對過去的這種做法是允許的，實際上也對該協議進行合法的確認，因此，被告方認為這一協議無效的觀點，是沒有法律依據的。

廣東省高級人民法院《關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見》第18條：在政府批準的征地補償，安置方案之外，農村集體經濟組織與建設單位另行簽訂的征地補償協議，可認定有效。及第20條：雙方當事人的實際行為與合同約定，政府批準文件不一致的，人民法院應以雙方當事人的實際行為依法認定合同的性質及其效力。根據上述文件精神，本案協議應認定為有效。

綜上所述，被告在1985年征地時，以房產對原告進行征地補償，是歷史的遺留問題。對于這問題，市政府已有明確的處理意見，予以合法化，并登記發(fā)證。省高級人民法院在司法實踐中也有明確的指導意見，故請法院依法確認這一征地補償協議合法有效。

【審理及判決】

經一審開庭審理，采納了本律師的意見。法院認為：

（一）對于權利轉讓性質。在協議中，原告與被告約定，省三辦愿意將靠路邊蓋起大樓后的底層劃出一半（南北深度為15米）給黃貝嶺做商場的鋪面，這里的給字，在漢語詞典里解釋為使對方得到某些東西、交與、付出、讓等意思，在法律上應當理解為轉讓。同時，原告將深圳市衛(wèi)生學校支付的補償費交付被告，作為建設費用，換取商鋪的所有權，雙方當事人是一種房屋產權轉讓關系，而非房屋有償使用關系，因此，被告辯稱，商鋪是被告給原告有償使用，原告取得的是使用權的理由不能成立，本院不予采納。（二）對《協議》的性質。從原告、被告簽訂《征地補償協議》、《協議》到支付征地補償款、退還征地補償款的過程來看。1985年5月30日，深圳市衛(wèi)生學校和被告作為征地方，與原告簽訂了《征地補償協議》，該份協議經過了深圳市人民政府批準。同日，由被告與原告又簽訂了《協議》，其內容是被告同意劃出在征用土地上建造的大樓底層一部分給原告，造價為250元／M2。該款由原告還給被告。從這兩份協議內容可見，原告在土地被征用后，先收了15600元的征地補償費，然后支付給被告15725．6元，獲得大樓底層的鋪面。實際上，原告放棄了金錢補償，得到了實物補償，為此多支出125．6元，獲得大樓底層的鋪位。因此，被告作為征地的建設方，與原告簽訂的《協議》，應當認定為在政府批準的征地補償協議之外，建設單位與農村集體經濟組織另行簽訂的征地補償協議。其涉及的鋪位屬于用地單位在征地時，未經政府土地管理部門批準，私自回扣給原農村集體的房產。（三）對于《協議》的效力。確認本案《協議》的效力，應當根據《協議》簽訂時的有關法律政策，從實際情況出發(fā)，尊重歷史，實事求是，合情合理地進行認定。在本案中，原、被告雙方當事人在簽訂該《協議》時，建設單位給予農村集體經濟組織一定的補償，包括對被征用土地以鋪位進行補償的意思表示是真實的。房屋建成后，原告一直占有、使用該房地產，進一步證明當事人要以房產作為征地補償的真實意思，也符合公平原則。根據深府（1993）426號《關于處理深圳經濟特區(qū)房地產權屬遺留問題的若干規(guī)定》第七條規(guī)定，用地單位征地時未經政府土地管理部門批準私自回扣給原農村集體的土地或房產，對用地單位及被征地單位各處以土地面積每平方米20元罰款，予以登記發(fā)證。結合廣東省高級人民法院《關于審理農村集體土地轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見》第18條的精神，對于原告、被告在深圳市人民政府批準的征地補償、安置方案之外，另行簽訂的《協議》可認定有效，由雙方當事人補辦房地產變更登記手續(xù)。遂作出判決：

原告與被告于1985年5月30日簽訂的《協議》有效。

一審判決后，被告不服，向深圳市中級人民法院提起上訴。

二審法院經開庭審理查明，原審判決認定事實清楚，予以確認。法院認為：1985年5月30日上訴人與被上訴人簽訂的《協議》及同日被上訴人與上訴人、深圳衛(wèi)生學校簽訂的《征地補償協議》均為合同各方當事人的真實意思表示，沒有違反法律之處，且上述協議約定的征地補償事宜早由深圳市政府于1985年10月29日以深府地［1985］112號批復同意，上訴人、被上訴人雙方履行協議已多年，故上述協議均應確認有效，原審判決適用法律正確，上訴人上訴理由不充分，其上述請求本院不予支持。判決如下：

駁回上訴，維持原判。