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公正與備案并非同一性質(zhì)的事務(wù)，二者之間不可混為一談。對(duì)于那些依據(jù)相關(guān)規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公正證實(shí)的法律行為來(lái)說(shuō)，唯有獲得公證方能具備法律效力，否則將被判定為無(wú)效。然而，有些法律行為無(wú)需經(jīng)過(guò)公證即可產(chǎn)生效果，若經(jīng)公證后，則可增強(qiáng)其證據(jù)力，但這并不意味著公證賦予了這些行為法律上的約束力，例如，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同便屬此類情況。因此，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力并不會(huì)因是否經(jīng)過(guò)公證而受到影響，但是經(jīng)過(guò)公證的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)疑會(huì)擁有更為強(qiáng)大的證據(jù)支持力度?！豆C法》第二十五條自然人、法人或者其他組織申請(qǐng)辦理公證，可以向住所地、經(jīng)常居住地、行為地或者事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)提出。申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)提出；申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑的公證，可以適用前款規(guī)定。

這兩者在概念上存在本質(zhì)的區(qū)別。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)方將已經(jīng)竣工并符合法定標(biāo)準(zhǔn)的房屋面向社會(huì)公開(kāi)銷售，同時(shí)將所涉房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)至買(mǎi)方，而買(mǎi)方則需按照規(guī)定的價(jià)格支付相應(yīng)款項(xiàng)的一種書(shū)面協(xié)議。與此不同的是，房屋預(yù)售合同主要涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取預(yù)售許可證之后，將尚未完全完工且仍處于建造過(guò)程之中的商品房出售給有意購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)方，從而使購(gòu)買(mǎi)方根據(jù)雙方商定的條件支付定金或者全額購(gòu)房款的一種協(xié)議書(shū)。值得一提的是，預(yù)售合同實(shí)際上是正式買(mǎi)賣(mài)合同的雛形，一旦經(jīng)過(guò)雙方簽署，便具有了法律效力，自簽字之日起即刻生效?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

一、商品房預(yù)售合同備案表有幾個(gè)章商品房買(mǎi)賣(mài)合同需要蓋章的個(gè)數(shù)要由商品房合同涉及到幾方?jīng)Q定，有以下兩種情況。（一）和代理商簽合同：很多大型的開(kāi)發(fā)商都會(huì)找知名的代理商合作，將出售房屋的相關(guān)事宜交由代理商辦理，這種情況下就需要開(kāi)發(fā)商和代理商分別在購(gòu)房合同上蓋公章或合同專用章．購(gòu)房人為個(gè)人的簽字蓋手印就生效了；購(gòu)房人為單位的需要蓋公司章并且法人代表簽字或魯印鑒。（二）直接和開(kāi)發(fā)商簽合同：這種情況比較直接，只需要開(kāi)發(fā)商蓋開(kāi)發(fā)商的公章或合同專用章，購(gòu)房人為個(gè)人的簽字蓋手印就生效了；購(gòu)房人為單位的需要蓋公司章并且法人代表簽字或魯印鑒。二、商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)辦理商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書(shū)面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。明確商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同，在實(shí)踐中具有重要意義。因?yàn)槿绻麑⑸唐贩款A(yù)售合同看成是預(yù)約合同，那么，一方面，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方必須在將來(lái)再

一、什么是商品房預(yù)售備案1、商品房預(yù)售備案的概念。商品房預(yù)售備案登記是購(gòu)房戶與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房購(gòu)房協(xié)議后，一個(gè)月內(nèi)報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記備案的程序，備案登記可以有效防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)等情況，備案登記是進(jìn)行稅費(fèi)繳納，辦理房產(chǎn)證等前提條件，有些地方銀行按揭也必須是備案后方可進(jìn)行。2、商品房預(yù)售備案的法律依據(jù)有哪些。（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。”（2）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。”（3）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條：“商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)備案?！倍⑸唐贩款A(yù)售備案的程序是什么應(yīng)當(dāng)自

房產(chǎn)預(yù)售制度，即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者協(xié)商達(dá)成協(xié)議，規(guī)定購(gòu)房者需預(yù)先支付定金或預(yù)付款，以換取在未來(lái)特定時(shí)期內(nèi)獲得現(xiàn)房的權(quán)益。在此過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同。此外，關(guān)于涉及不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)的公證書(shū)申辦，建議向不動(dòng)產(chǎn)所在地的專門(mén)公證機(jī)關(guān)提出請(qǐng)求。關(guān)于公證書(shū)的申辦，無(wú)論是自然人、法人還是其他組織，都可根據(jù)實(shí)際情況選擇向住所地、經(jīng)常居住地、行為地或是事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。對(duì)于涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證書(shū)申辦，如委托書(shū)、聲明書(shū)、贈(zèng)與書(shū)以及遺囑等，則必須向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)?！吨腥A人民共和國(guó)公證法》第二十五條自然人、法人或者其他組織申請(qǐng)辦理公證，可以向住所地、經(jīng)常居住地、行為地或者事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)提出。申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)提出；申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑的公證，可以適用前款規(guī)章。

商品房預(yù)售合同30日內(nèi)要申請(qǐng)登記備案。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)在簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理登記備案手續(xù)。一、房屋預(yù)售合同怎樣登記？房屋預(yù)售合同合法嗎房屋預(yù)售合同是需要登記的。相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。二、什么時(shí)候才能拿回買(mǎi)房合同購(gòu)房合同買(mǎi)房后的三十天內(nèi)可以拿到。購(gòu)房者在和開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)把合同送去房管局進(jìn)行備案，不過(guò)由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)常是手頭會(huì)積累一些合同以后再會(huì)去房管局進(jìn)行集中的備案，但是最長(zhǎng)期限不應(yīng)該超過(guò)三十日。房產(chǎn)登記部門(mén)根據(jù)購(gòu)房者提供的資料齊備的情況，可以在七個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行房屋登記備案手續(xù)的辦理。符合合同條件的，房產(chǎn)登記部門(mén)在合同上蓋上“商品房預(yù)售合同備案專用章”加以注記。三、房

江寧、浦口、六合區(qū)及溧水、高淳縣房產(chǎn)管理局：為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，適應(yīng)網(wǎng)上房地產(chǎn)管理的需要，經(jīng)研究現(xiàn)對(duì)市區(qū)及各區(qū)、縣商品房預(yù)售許可證編號(hào)、商品房預(yù)售合同編號(hào)及商品房預(yù)售款監(jiān)管合同備案號(hào)的編制制定統(tǒng)一規(guī)則，具體要求如下：1、商品房預(yù)售許可證編號(hào)：（9位數(shù)）市區(qū)編號(hào)：（年份）1000；如200810001；江寧區(qū)編號(hào)：（年份）2000；如200820001；浦口區(qū)編號(hào)：（年份）3000；如200830001；六合區(qū)編號(hào)：（年份）4000：如200840001；溧水縣編號(hào)：（年份）5000；如200850001；高淳縣編號(hào)：（年份）6000；如200860001。2、商品房預(yù)售合同編號(hào)：（10位數(shù)）市區(qū)編號(hào)：（年份）100000:如2008100001；江寧區(qū)編號(hào)：（年份）200000；如2008200001；浦口區(qū)編號(hào)：（年份）300000；如2008300001；六合區(qū)編號(hào)：（年份）4

不一樣?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。也就是說(shuō)“預(yù)售證號(hào)”是開(kāi)發(fā)商取得的可以銷售的證件號(hào)房產(chǎn)證號(hào)是您取得的房產(chǎn)證編號(hào)。作為證書(shū)之一種，房產(chǎn)證具有以下顯著特點(diǎn)：(1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。(2)房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。(3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。(4)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登

商品房預(yù)售合同在實(shí)踐中是需要進(jìn)行備案登記的，商品房預(yù)售合同備案登記有什么效力？商品房預(yù)售合同怎么辦理備案登記？商品房預(yù)售合同的備案登記有什么法律效力？商品房預(yù)售合同備案登記的辦理程序：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記1、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份(雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章);2、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書(shū);3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人(或負(fù)責(zé)人身份證明書(shū)復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)原件各一份;4、國(guó)有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份;買(mǎi)受人身份證明復(fù)印件包括：(1)買(mǎi)受人為自然人的，提交身份證件的復(fù)印件;買(mǎi)受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件;(2)買(mǎi)受人為法人或其他組織的，提交經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書(shū)、或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身

根據(jù)商品房預(yù)售合同的規(guī)定,只有辦理了商品房預(yù)售合同備案,該合同才能產(chǎn)生法律效力。因此,如果商品房預(yù)售合同中沒(méi)有做出這樣的約定,那么該合同就是無(wú)效的。相反,如果商品房預(yù)售合同中做出了這樣的約定,那么即使沒(méi)有備案,該合同也是有效的。根據(jù)商品房預(yù)售合同的規(guī)定,只有辦理了商品房預(yù)售合同備案,該合同才能產(chǎn)生法律效力。因此,如果商品房預(yù)售合同中沒(méi)有做出這樣的約定,那么該合同就是無(wú)效的。相反,如果商品房預(yù)售合同中做出了這樣的約定,那么即使沒(méi)有備案,該合同也是有效的。 【 預(yù) 售 合 同 法 律 效 力 】 未 備 案 是 否 影 響 合 同 效 力 ？根據(jù)素材2中的內(nèi)容可以得知,中標(biāo)無(wú)效的法律行為自始沒(méi)有法律約束力,因此中標(biāo)后簽訂的合同也無(wú)效。同時(shí),如果中標(biāo)無(wú)效導(dǎo)致受到行政處罰和刑事責(zé)任,相關(guān)責(zé)任方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此,中標(biāo)無(wú)效確實(shí)可能會(huì)影響合同效力,并且相關(guān)責(zé)任方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。商品房預(yù)售合

很多時(shí)候是不一致的。從好的方面去想：可能是施工幢號(hào)與門(mén)牌號(hào)的差異。開(kāi)發(fā)商可以自編施工幢號(hào)，然后拿著它去申請(qǐng)預(yù)售證，等到實(shí)際簽約時(shí)，合同上卻按公安編的門(mén)牌號(hào)。造成兩者不一致。這屬于工作上的瑕疵。從壞的方面去想：開(kāi)發(fā)商只拿到銷售A、B兩幢樓的預(yù)售證，卻同時(shí)銷售A、B、C、D四幢樓。這屬于開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷售，可舉報(bào)糾正。到底哪個(gè)原因，可從房管局處查得。自己結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)模型、向銷售員咨詢施工幢號(hào)和門(mén)牌號(hào)編列情況，也能得出結(jié)論。商品房預(yù)售合同備案商品房預(yù)售合同備案，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)(銷)售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購(gòu)人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。概述1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！?/div>

商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的行政管理措施。一個(gè)購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后辦理了登記備案手續(xù)，便獲得了對(duì)抗第三人的效力，如果開(kāi)發(fā)商將預(yù)售給購(gòu)房者的商品房再次出售，其后一預(yù)售合同就不能辦理登記備案手續(xù)，有效的杜絕了開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)的現(xiàn)象。即使出現(xiàn)一房?jī)少u(mài)的情況，購(gòu)房者也可根據(jù)登記備案的合同優(yōu)先取得該房屋，而第三人只能根據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。因此，及時(shí)辦理登記備案手續(xù)，可有效的維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)交易的安全性。

簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售房許可證（商品房預(yù)售許可證制度）。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。本文所稱的商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管