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、商品房預售與商品房現(xiàn)售有什么區(qū)別?預售和現(xiàn)售分別需符合哪些條件?

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預售又稱賣樓花。商品房現(xiàn)售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發(fā)建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這個條件主要為了確保現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格合法。

(2)取得國有土地使用權證書。主要為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法。

(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確保現(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設手續(xù)合法。

(4)已通過竣工驗收。主要為了確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設質(zhì)量標準。

(5)拆遷安置已經(jīng)落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確保現(xiàn)售商品房達到基本使用條件。

(7)物業(yè)服務方案已經(jīng)落實。主要為了避免商品房銷售后產(chǎn)生糾紛，同時物業(yè)服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。

另外實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時應完成房屋所有權初始登記(即取得大產(chǎn)權)。

商品房預售的條件為：

(1)預售人已經(jīng)交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書。主要為了確保預售商品房用地合法。

(2)預售人已經(jīng)取得了該建設工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預售規(guī)劃手續(xù)合法。

(3)預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經(jīng)達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進度和竣工交付日期。這是商品房預售的關鍵條件，也是預售商品房區(qū)別于現(xiàn)售商品房的主要條件。

(4)預售人已經(jīng)取得了商品房預售許可證。主要為了確保預售合法，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。