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合同有多份，都是有效的，但是房子只有一間，不可能滿足所有人的要求。法律規(guī)定要按照順序來(lái)確定最后究竟誰(shuí)是承租人。

(一)已經(jīng)合法占有房屋的。就是已經(jīng)先搬去房屋住的人為承租人。

(二)已經(jīng)辦理登記備案變更手續(xù)的。

(三)合同成立在先的。按合同成立的時(shí)間來(lái)確定承租人。

上述要按照順序進(jìn)行，先看看有沒有人合法占有房屋，沒有的話再看誰(shuí)的合同已經(jīng)辦理登記備案變更手續(xù)，如果都沒有就按照誰(shuí)的合同成立在先。

一、出租房屋是否需要登記備案

房屋租賃合同，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房屋租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，根據(jù)法律規(guī)定，房屋出租是否備案不影響房屋租賃協(xié)議的效力。

房屋租賃合同辦理登記備案后，具有下列對(duì)抗第三人效力：

①在租賃期間出租人出售該房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

②租賃期屆滿出租人需將該房屋再出租的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)；

③房屋租賃期間，出租人將該房屋出售給第三人，第三人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同；

④房屋租賃期間，出租人將已出租的房屋設(shè)定抵押，該抵押物被依法處分給第三人的，第三人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。

因此可以得出結(jié)論，房屋出租不是必須備案，但是備案可以保障當(dāng)事人的相應(yīng)權(quán)利，由此，還是建議能備案的盡量選擇備案。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題司法解釋》第四條

當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

二、租房合同簽了反悔怎么做

1、如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來(lái)定，通常是一個(gè)月。

2、對(duì)于出租人能否扣留保證金和預(yù)付的房租問(wèn)題，保證金就是為了保證承租人履行合同，所以，承租人違反合同提前退租，出租人有權(quán)按照約定扣留部分或全部保證金，但是出租人無(wú)權(quán)扣留承租人預(yù)付的房租。

3、承租人提前退租，首先應(yīng)當(dāng)和出租人達(dá)成解除租賃合同的協(xié)協(xié)議，然后和出租人約定時(shí)間檢查出租房屋。如果承租人對(duì)房屋有所損壞，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。如果租房的時(shí)候進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么退房的時(shí)候也要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。如果要提前退租，一定要提前通知出租人，并和出租人訂立終止租賃的協(xié)議，并做好檢查出租房屋等善后工作。

4、如果承租人要求解除合同，就應(yīng)通知對(duì)方。自通知到達(dá)之時(shí)起，租賃合同解除。出租人如果有異議，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)承租人解除合同的效力。如果訂立合同時(shí)辦理了房屋租賃登記備案，還應(yīng)到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。

解除租賃合同后，合同雙方的權(quán)利義務(wù)即終止，出租人應(yīng)退回承租人交付的租金，但可以從中扣除居住期間的租金。同時(shí)，雙方應(yīng)根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。如果出租人根本違反了合同，承租人就可以解除合同，追究出租人的責(zé)任。但承租人必須通知出租人并辦理相關(guān)的手續(xù)，解除合同才有效。