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如何撰寫廠房拆遷評估報告？委托方：XX廠房

委托方：XX評估機構(gòu)

廠房拆遷評估損失包括：一、房地產(chǎn)評估損失。指對不能隨動的財產(chǎn)進行拆遷補償價值評估。指因搬遷而停產(chǎn)造成損失的價值評估；三是搬遷成本評估。指為移走隨行財產(chǎn)而發(fā)生的一切合理費用。

我們的子項目也得到了客戶的認可。分項不僅體現(xiàn)了對項目內(nèi)涵的深刻理解，也方便了各方的審批。其中，房地產(chǎn)損失應(yīng)當與政府主管部門協(xié)商賠償，停產(chǎn)損失應(yīng)當經(jīng)董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門報告；搬遷費由大股東批準繳納。在評標過程中，我們本著“科學合理、不偏重、不漏”的原則，加強了現(xiàn)場核查工作，實現(xiàn)了按時、優(yōu)質(zhì)投標的承諾。評價報告經(jīng)主管部門確認，評價結(jié)論為各方認可。我們的做法是：

（1）房地產(chǎn)損失評估>P>搬遷企業(yè)的房地產(chǎn)包括：房屋、建筑物、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)、道路、墻體、擋土墻等）、管網(wǎng)（給水排水、供熱、電力、燃氣、通信、管理信息系統(tǒng)）；安全監(jiān)控、消防等）、綠化景觀等不能隨其移動的物業(yè)。房地產(chǎn)損失評估的價值類型為“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是指估價對象在估價基準日可能獲得的補償價值，根據(jù)政府主管部門的有關(guān)規(guī)定和補償標準確定。比如，當?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準，只要補償值可以根據(jù)樹種的樹齡來確定。房屋拆遷補償評估。地方政府規(guī)定了住宅拆遷評估的平均指導價，非住宅拆遷評估的指導價要求按照住宅拆遷評估的指導價適當上浮，但對相關(guān)因素的調(diào)整系數(shù)沒有具體規(guī)定。本次評估的對象為工業(yè)廠房，難以與住宅建筑相比較。另外，很難找到可比的工業(yè)建筑市場交易案例，因此有必要與拆遷方協(xié)商后，決定采用成本法確定房地產(chǎn)拆遷補償價值。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆除非住宅房屋而停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人員應(yīng)當給予適當補償。一般按被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，一些地方法律法規(guī)規(guī)定，按照被拆遷企業(yè)去年平均凈利潤的數(shù)倍給予補償。

搬遷將導致停產(chǎn)，這意味著暫時喪失盈利能力。需要注意的是，機械廠搬遷后，其短期停產(chǎn)并不意味著一切經(jīng)營活動的停止。以本案為例，成品仍需按合同履行，原材料仍按計劃采購，部分生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行中。在評估工廠搬遷損失時，停產(chǎn)損失的評估以搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間的月平均凈利潤按前三年銷售收入的年平均凈利潤率和當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。本年預計月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×（1+前三年銷售收入平均增長率）/12。客戶將搬遷期限定為兩個月。（3）搬遷成本評估。估算從拆卸、運輸?shù)叫轮钒惭b、調(diào)試全過程的庫存、低值易耗品、文件、檔案的合理成本。本次評估不包括資金成本。

搬遷成本的評估不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對不同的物業(yè)，制定科學合理的搬遷方案，作為搬遷成本定價的依據(jù)。以機械設(shè)備為例，搬遷費一般包括：拆卸費、包裝費、吊裝費、運費、卸貨費、安裝調(diào)試費、檢驗費、不可預見費、管理費、保險費。

搬遷成本評估設(shè)置的運輸計劃不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償提供的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當根據(jù)被拆遷企業(yè)的不同行業(yè)和規(guī)模，以及對評估報告使用的不同要求，關(guān)注可能影響拆遷損失的各個方面。以本案為例，包括：

1針對拆遷損失賠償?shù)牟煌块T，相應(yīng)的拆遷損失評估報告，特別是價值類型，必須符合部門的相關(guān)規(guī)定。如房屋建筑物損失評估應(yīng)采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法，價值類型為“拆遷補償價值”。因訂單丟失、聲譽受損等造成的間接損失，支付經(jīng)濟賠償的部門沒有承諾的，不納入評估范圍。

2搬遷企業(yè)占地面積7.4萬平方米，土地使用權(quán)采用長期承包租賃方式取得。租金一次付清，租金遠低于目前的市場價格。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用權(quán)，也不能享受租金優(yōu)惠。由此形成搬遷損失，納入本次評估范圍。委托方擬向有關(guān)部門申報經(jīng)濟補償金，并在新拆遷宗地的土地使用權(quán)取得方式及價格協(xié)議中予以說明。

3在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)加強現(xiàn)場核查。對工業(yè)建筑的建筑面積、結(jié)構(gòu)逐一核實；機械設(shè)備的運輸計劃要逐一制定，注意拆卸損失和不可預見的損失；除了存貨的數(shù)量，包括體積、重量和包裝狀態(tài)外，要了解大量在制品、在用低值易耗品、工裝、刀具、工位器具的數(shù)量、體積和重量。所有這些都應(yīng)該是“既不重也不漏”。