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小區(qū)公攤面積過大、公攤面積亂收費(fèi)……在買房時(shí)，購房者們或多或少都會(huì)注意到這些問題。但買房后，人們比較忽視，也是比較糟心的是，你在自己不能支配的面積上花了幾萬甚至幾十萬元，小區(qū)物業(yè)卻有可能在業(yè)主們不知情的情況下，用你們的公攤面積賺大錢。

公攤面積有哪些？哪些又不屬于呢？

什么是公攤面積？相信大部分買房者都知道，并且對(duì)此有過深究。公攤面積是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。據(jù)了解，樓層越高，公攤面積越大，最高可達(dá)到24％，這樣算起來，購房者花在公攤面積上的錢還是一筆不小的款項(xiàng)呢！那么買房時(shí)哪些面積是公攤面積？哪些又不應(yīng)該算在公攤面積里呢？

公攤面積主要有：電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體……除此之外，這些不會(huì)包含在公攤內(nèi)：倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不會(huì)計(jì)入公攤。購房者在買房時(shí)，一定要謹(jǐn)慎，畢竟每平米都是錢。

公攤面積越小，意味著得房率越高，業(yè)主花在不可支配面積上的錢也較少，不過值得注意的是，公攤面積過小，也會(huì)在一定程度上影響整體的美觀和居住的舒適度。相反，得房率越高代表公攤面積越少？不盡其然。因?yàn)槠渲羞€牽扯到贈(zèng)送面積，如果將贈(zèng)送面積計(jì)入套內(nèi)面積，得房率自然就“拔高”了。零公攤也是這個(gè)道理。

附公攤面積計(jì)算公式：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積

公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)＝總公共分?jǐn)偯娣e／（套內(nèi)建筑面積＊總套數(shù)）

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋墻體面積＋陽臺(tái)面積

小區(qū)物業(yè)怎么拿你的公攤面積賺大錢？

那么重點(diǎn)來了，買房時(shí)，好不容易把公攤面積的糾結(jié)完，買房后，公攤面積還不讓業(yè)主省心，怎么回事呢？

走進(jìn)小區(qū)，想必大家都會(huì)看到這樣一些現(xiàn)象：小區(qū)公共道路變成停車位、電梯（樓頂、外立面、樓梯間）到處是廣告，公共部分如小區(qū)大堂設(shè)置了自動(dòng)販賣機(jī)或快遞取件機(jī)、小區(qū)內(nèi)有商品推銷點(diǎn)、業(yè)主共有的游泳池盡是外來人……這些在給業(yè)主們提供方便的同時(shí)，也帶來了一些問題：小區(qū)的道路日漸狹窄，廣告單、垃圾隨處可見，外來人員頻頻出入小區(qū)存安全隱患等。

先不深究這些利弊，重要的是，在物業(yè)提供的這一系列的便利中，小區(qū)物業(yè)從中收取了高額費(fèi)用，而這部分收益正是利用業(yè)主們的公攤面積而賺回的。這部分費(fèi)用最終歸向哪里了呢？你知情嗎？

依照《民法典》第二百七十三條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共用部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。也就是說，既然公攤面積是屬于全體業(yè)主共有，那么利用公攤面積經(jīng)營所取得的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司如果要經(jīng)營，需要征得業(yè)主的同意，并把營業(yè)收入公開，而這部分收入主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管。

另外，不可否認(rèn)的是，物業(yè)公司對(duì)這部分的公共收益上也享有部分權(quán)利，因?yàn)槲飿I(yè)公司畢竟在招商或者經(jīng)營的過程中投入了一定的成本，到底是基于“物業(yè)”管理，還是委托合同，也需要雙方明確，進(jìn)而更好地協(xié)調(diào)利益分配。

三分鐘看懂物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)

對(duì)于物業(yè)公司管理的問題，我們已經(jīng)屢見不鮮。業(yè)主和物業(yè)之間有許多時(shí)候都存在這許多的分歧。認(rèn)清楚物業(yè)管理公司所能行駛的權(quán)利和義務(wù)，保障業(yè)主自己的權(quán)利和利益，而不是兩者之間形式一個(gè)水火不容的地步。

物業(yè)公司管理的資質(zhì)條件

一級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資金達(dá)500萬以上，相關(guān)的專業(yè)人員不低于30人，并擁有相關(guān)的國家規(guī)定的職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)的住宅基數(shù)的百分比之和不低于100％；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

二級(jí)資格：注冊(cè)資金達(dá)300萬以上，相關(guān)的專業(yè)人員不低于20人，并擁有相關(guān)的國家規(guī)定的職業(yè)資格證書等。

物業(yè)管理公司擁有的主要權(quán)利：

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；

2、依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

3、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

5、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；

6、有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

7、可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理［1］中的義務(wù)主要有：

1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

2、接受業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督；

3、重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可；

4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)費(fèi)包括什么？看完少交點(diǎn)冤枉錢

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。每年都要交物業(yè)費(fèi)，那么物業(yè)費(fèi)都包括哪些呢？

物業(yè)管理費(fèi)一般由以下一些項(xiàng)目構(gòu)成：

（1）公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。

（2）聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

（3）公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。

（4）購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

（5）物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等）及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

（6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費(fèi)用。

（7）清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。

（8）公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

（9）更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。

（10）聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用。

（11）節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

（12）管理者酬金。

（13）行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。

（14）公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。

（15）其他為管理而發(fā)生的合理支出。

《中華人民共和國民法典》：第六章　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)　　第二百七十三條　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。\n　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。