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買(mǎi)了返租商鋪一般能退掉。商鋪售后返租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。還有一種解釋是售后返租是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。一般情況做售后返租主要是為了回籠資金，不屬于非法集資。但是是否屬于非法集資，應(yīng)當(dāng)結(jié)合法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)具體分析。通常不可以，已經(jīng)簽訂合同，如果不購(gòu)買(mǎi)會(huì)產(chǎn)生違約的，需要承擔(dān)違約責(zé)任。合同違約的賠償標(biāo)準(zhǔn)，有約定的按照約定，沒(méi)有約定的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失?！痉梢罁?jù)】《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條，商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱(chēng)商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出

關(guān)于退還已租賃商鋪的相關(guān)事宜處理方法如下：首先，我們可以參考和參照已經(jīng)簽訂的合同內(nèi)所規(guī)定的詳細(xì)內(nèi)容來(lái)進(jìn)行處理。其次，如果在合同條款中并未明確陳述對(duì)此類(lèi)情況的處理事項(xiàng)，那么我們便可與對(duì)方展開(kāi)積極協(xié)商以達(dá)成共識(shí)。再次，若雙方協(xié)商無(wú)果且未能達(dá)成一致聲明的話(huà)，則可選擇向有管轄權(quán)的機(jī)構(gòu)或組織提出調(diào)解請(qǐng)求。若調(diào)解未能取得預(yù)期之效果，您享有向法院提起訴訟的權(quán)利，或者您也可以選擇直接向法院遞交訴訟資料。最后，若經(jīng)查實(shí)，責(zé)任方為出賣(mài)方，您有權(quán)要求其按照雙倍的比例支付您的定金。反之，若責(zé)任方為購(gòu)買(mǎi)方，則需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖藯l一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

＂售后返租＂這一術(shù)語(yǔ)在某些場(chǎng)合亦被稱(chēng)為“售后包租”或者是“售后回租”。其中，“售后包租”乃商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商慣用之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略，具體表現(xiàn)為其將購(gòu)置于其手的商業(yè)地產(chǎn)租賃給購(gòu)房者或投資者（租賃期限通常為三至十年不等），而在這一租賃期內(nèi)則由開(kāi)發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)按照約定的比例每月定期向投資者支付一定數(shù)額的租金作為回報(bào)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第四十五條本辦法所稱(chēng)返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。本辦法所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。本辦法所稱(chēng)分割拆零銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買(mǎi)受人的方式銷(xiāo)售商品住宅的行為。本辦法所稱(chēng)產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的房屋面積。

眾所周知，“售后返租”或者被稱(chēng)之為“售后包租”以及“售后回租”。這種模式通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)其產(chǎn)品的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在出售物業(yè)時(shí)與購(gòu)房者簽訂相關(guān)協(xié)議，約定在所購(gòu)商品成功出售之后的某個(gè)特定時(shí)間段之內(nèi)，由賣(mài)方企業(yè)代為承租并包租該物業(yè)或親自以承租人的身份進(jìn)行實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理?！吨腥A人民共和國(guó)刑法》第一百七十六條非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金。單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

在啟動(dòng)訴訟程序之前，我們往往需要精心準(zhǔn)備幾份至關(guān)重要的核心材料。首要的一環(huán)，便是關(guān)于原告和被告各自的訴訟主體資格的有效證明文件，比如他們的身份證件、戶(hù)口簿內(nèi)容、以及諸如公司或企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照與組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)等具有權(quán)威性的法定證明文件。緊接著，我們還需要提供足夠的證據(jù)來(lái)證實(shí)原、被告雙方之間確實(shí)存在合法有效的租賃合同關(guān)系，例如租賃合同的原始副本，或者是有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行見(jiàn)證并簽署的居間合同等文獻(xiàn)檔案。接下來(lái)，我們需要提供一系列能夠證明租賃房屋具備合法出租條件的相關(guān)文件，這些文件可能包括但不僅限于房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證以及公房租賃證等具有法律效力的證件。然后，我們需要提供充分的證據(jù)來(lái)證明原告已經(jīng)嚴(yán)格按照約定履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)，例如租金收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等具有明確時(shí)間戳記的書(shū)面憑證。最后，我們還需要提供確鑿的證據(jù)來(lái)證明被告未能按照約定履行其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，例如催促對(duì)方履行義務(wù)的通知函、律師函等具有法律約

售后返租是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。無(wú)論銷(xiāo)售方式還是投資方式，總的來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)者將是“一分投入，十分回報(bào)”。房管局：大確權(quán)商鋪返租不違規(guī)去年以來(lái)興起的商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)手法是否違規(guī)？市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，建設(shè)部只是明令預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目不能返租，因此大確權(quán)后的現(xiàn)樓商鋪，或者是已經(jīng)有了房產(chǎn)證的商鋪售后返租并不算是違規(guī)。如果這些商鋪由二手大業(yè)主買(mǎi)下再分拆銷(xiāo)售也屬于二手買(mǎi)賣(mài)，需要進(jìn)行二手網(wǎng)簽，這樣也才能更好保障買(mǎi)家的利益；而已經(jīng)抵押的商鋪則必須由開(kāi)發(fā)商涂銷(xiāo)抵押后才能交易，買(mǎi)家下定金簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要注明一定期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商不辦理涂銷(xiāo)抵押可退鋪的內(nèi)容。對(duì)于一手商業(yè)項(xiàng)目的“變相返租”———商鋪價(jià)格給出大的優(yōu)惠折扣，但要求項(xiàng)目前幾年由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的銷(xiāo)售方式，該負(fù)責(zé)人也表示，因?yàn)檫@些項(xiàng)目并沒(méi)有承諾每月或每年返還租金

在合同條款中，若僅僅籠統(tǒng)地提及了違約方應(yīng)承擔(dān)的違約金金額，卻未能就違約金的具體比例或數(shù)值進(jìn)行詳盡規(guī)定；同時(shí)，在相關(guān)法律法規(guī)也沒(méi)有明確設(shè)定這類(lèi)違約金所遵循的幅度或標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我們可以參照《中華人民共和國(guó)民法典》以及《中華人民共和國(guó)民法典》中所闡述的關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的基本原則和理念來(lái)進(jìn)行規(guī)范處理。一般而言，合同中約定的違約金最高限額不應(yīng)超出受損方實(shí)際所蒙受損失的百分之三十。然而，如果約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，均可依法向具有管轄權(quán)的法院提出訴訟申請(qǐng)，要求適當(dāng)提高或降低違約金的數(shù)額?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鍡l當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。一般來(lái)說(shuō)合同違約金上限是不超過(guò)實(shí)際損失的30％。但是如果過(guò)高或者過(guò)低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。

返還式商鋪交易行為并不符合法律規(guī)定。返還式商鋪是指開(kāi)發(fā)商將一處商業(yè)物業(yè)進(jìn)行細(xì)分，形成若干個(gè)較小的產(chǎn)權(quán)店鋪出售給小業(yè)主們。同時(shí)，他們也會(huì)與這些小業(yè)主簽署相關(guān)返租協(xié)議，保證在一定期間內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，并按照預(yù)先設(shè)定的日期向小業(yè)主轉(zhuǎn)賬固定金額的租金?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

涉及到包租返祖式商鋪相關(guān)事宜，全部由房地產(chǎn)管理局以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)督管理。如若投資者在購(gòu)買(mǎi)此種類(lèi)型商鋪之后，察覺(jué)開(kāi)發(fā)商并未按照事先約定回饋?zhàn)饨鹗找妫敲此麄兙邆錂?quán)力向當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)關(guān)提起訴訟請(qǐng)求，或者尋求以非法律途徑進(jìn)行協(xié)商調(diào)解解決?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

化解策略一：應(yīng)盡可能地保留所有與該項(xiàng)交易有關(guān)的合同文件，以便在需要時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方、相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)（如銀行）以及保險(xiǎn)公司等多方主體進(jìn)行深入磋商和交涉?；獠呗远悍e極與負(fù)責(zé)您的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行進(jìn)行溝通交流，請(qǐng)求其協(xié)助出面與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，以期能夠達(dá)成終止房屋抵押貸款合同的共識(shí)。化解策略三：根據(jù)購(gòu)房合同中的相關(guān)條款，向法院提起訴訟，要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在此情況下，業(yè)主有權(quán)選擇解除購(gòu)房合同，同時(shí)要求對(duì)方支付違約金。《民法典》第五百八十五條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還

在探討返租式商鋪的問(wèn)題時(shí)，我建議閣下盡最大努力避免將這類(lèi)物業(yè)納入您的投資選擇范圍之內(nèi)。眾所周知，這些所謂的“返租商鋪”實(shí)際上正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將物業(yè)銷(xiāo)售給業(yè)主之后，再交由第三方或是內(nèi)部機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，他們隨即向業(yè)主做出承諾，聲稱(chēng)會(huì)按照每年4％到12％的比例向各位業(yè)主返還租金收益，以作為對(duì)他們投資的回饋。誠(chéng)然，對(duì)于某些投資者來(lái)說(shuō)，這樣的模式無(wú)疑具有極大的誘惑力，但我們必須認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)環(huán)境中存在著眾多難以預(yù)料的變數(shù)，這就意味著投資者需要承受較高的風(fēng)險(xiǎn)，而且他們實(shí)際所能獲得的回報(bào)率很有可能并未達(dá)到他們最初的期望值?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

律師解答：違法。開(kāi)發(fā)商返租商鋪是違法的。返租商鋪是指開(kāi)發(fā)商將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)店鋪出售給小業(yè)主，同時(shí)，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)會(huì)按約定時(shí)間支付給小業(yè)主固定的租金?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

1．總額返租模式。據(jù)京云房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)所知，這種模式在實(shí)施過(guò)程中會(huì)將商品房進(jìn)行一定程度上的虛擬劃分，然后將其銷(xiāo)售給各業(yè)主。在此之后，該開(kāi)發(fā)商將會(huì)承諾每年向業(yè)主返還一定比例的收益，同時(shí)將這些買(mǎi)來(lái)的商鋪以整體的形式轉(zhuǎn)租給具有規(guī)模性的大型商家。而在這其中，商家所需要承擔(dān)的租金壓力相對(duì)較輕，主要依賴(lài)于商戶(hù)自身?yè)碛械目芍滟Y金用于支付租金，以此形成所謂的“虛擬回報(bào)”機(jī)制。這種支付方式既可以選擇逐年返還租金，也可以選擇將未來(lái)數(shù)年內(nèi)的租金一次性支付完畢。2．首付款返租模式。此種返租模式主要是為了降低商戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)所需承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力而設(shè)計(jì)的。例如，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將一個(gè)較大的商鋪劃分為多個(gè)小型商鋪出售給各業(yè)主，并從業(yè)主支付的首付款中扣除5％至10％作為回報(bào)。3．代租抽成模式。在這個(gè)模式下，開(kāi)發(fā)商首先會(huì)將商鋪售予各業(yè)主，隨后由開(kāi)發(fā)商旗下的關(guān)聯(lián)管理公司與業(yè)主簽署租賃管理協(xié)議，明確規(guī)定由商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)商鋪的招商

一是可能存在開(kāi)發(fā)商的欺詐行為，部分開(kāi)發(fā)商在拿到購(gòu)買(mǎi)者的房款后可能攜款逃匿。二是開(kāi)發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，如果項(xiàng)目運(yùn)作某一環(huán)節(jié)出問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達(dá)到預(yù)期收益水平。四是所購(gòu)商品房位置不確定，無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證。五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛。部分不法開(kāi)發(fā)商以售后包租、返租等形式拆零銷(xiāo)售商業(yè)鋪面進(jìn)行非法集資。開(kāi)發(fā)商在宣傳中以提供固定的年回報(bào)，原價(jià)或增值回購(gòu)，承諾無(wú)或低風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，拆零銷(xiāo)售大廳式百貨商場(chǎng)、人防工程、酒店式公寓或辦公樓。在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商私下以另外公司(或經(jīng)營(yíng)管理公司)的名義與購(gòu)房者簽訂委托租賃或經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并承諾給予回報(bào)，或直接與購(gòu)買(mǎi)者簽訂出售收益權(quán)的合同，實(shí)行非法集資。廣大消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，莫輕信高收益片面宣傳盲目跟風(fēng)投資，正確識(shí)別相關(guān)信息，對(duì)市場(chǎng)變化和投資項(xiàng)目的收益能力和投資面臨