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第一次貸款買房，需要認(rèn)清楚哪“四金”“四費(fèi)”?了解清楚這些費(fèi)用，買房才能避免亂交冤枉錢。

買房了解“四金”：

1.定金

定金又稱保證金，在合同訂立或者履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。需要注意的是，定金的款項(xiàng)是不能退的，定金繳納的數(shù)額不能超過主合同標(biāo)的額度的20%，也就是說，當(dāng)對(duì)方索要更多的定金時(shí)，你可以直接提出異議，當(dāng)場(chǎng)回絕。

特別提醒：定金是不能退的。當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者回收。給定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

2.訂金

又叫預(yù)付款。初步達(dá)成協(xié)議后，雙方進(jìn)一步協(xié)商簽訂臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權(quán)。與“定金”不同，訂金可以退。認(rèn)購協(xié)議簽訂前需要約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)、總價(jià)款、交房期限。在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當(dāng)事人違約，還是接收方違約，預(yù)付款都要原數(shù)返還。

特別提醒：訂金可以退。訂金不受法律的保護(hù)，定金受到法律的保護(hù)。訂金違約返還為單倍返還，定金違約返還則應(yīng)雙倍返還。

3.認(rèn)籌金

購房者表現(xiàn)出買房的誠意，需要通過繳納的“認(rèn)籌金”來體現(xiàn)。繳納認(rèn)籌金后，購房者便獲得了房屋的優(yōu)先購買權(quán)，并在房價(jià)上享受一定的優(yōu)惠。等到樓盤正式開盤時(shí)，“認(rèn)籌”購房者能以“優(yōu)先選擇”的順序選房。然而，根據(jù)規(guī)定，任何形式的認(rèn)籌都是開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證之前的非法活動(dòng)，是國家明令禁止的。

特別提醒：認(rèn)籌金無法律效應(yīng)!房產(chǎn)商的提前認(rèn)籌優(yōu)惠大多都是“鏡中花”、“水中月”，看上去很美，但實(shí)際上存在著很多意想不到的巨大風(fēng)險(xiǎn)，比如延期開盤，抬高房價(jià)、無法監(jiān)管等，因此大家一定要擦亮眼睛，避免損失。

4.誠意金

又稱為意向金。在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)，購房者繳納小額金額，屬于當(dāng)事人的自發(fā)行為，此“金”繳納后可以直接抵作房款使用。誠意金應(yīng)該交付多少金額，是由當(dāng)事人自由約定的。

特別提醒：法律上并沒有誠意金一說。購房者在繳納誠意金時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意書面協(xié)議的表述以及收據(jù)的公章是否完好，并對(duì)于無預(yù)售證樓盤提前收取誠意金給予警惕。如果樓盤存在一直無法取得預(yù)售證或者爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，房企資金鏈斷裂，可能會(huì)遇到錢無法退回的尷尬境地。

買房了解“四費(fèi)”：

1.房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)

指銀行在審核貸款時(shí)，對(duì)購房者抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般由第三方機(jī)構(gòu)來執(zhí)行。在上海、北京、南京等多個(gè)城市，向購房者收取房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)是普遍的現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評(píng)估作為貸款的前置條件，并要求貸款申請(qǐng)人承擔(dān)評(píng)估費(fèi)，由評(píng)估公司收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房價(jià)的千分之一到千分之五不等。

特別提醒：2015年1月，發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估在內(nèi)的7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格，要求嚴(yán)格遵守反壟斷法等法律法規(guī)，本行業(yè)相關(guān)經(jīng)營主體不得以任何理由限制服務(wù)、指導(dǎo)服務(wù)，或截留定價(jià)權(quán)。

2.抵押登記費(fèi)

住房每件80元，非住房每件550元。很多人不知道的是，這筆錢只能向房屋抵押權(quán)人銀行或者開發(fā)商收取。

特別提醒：國家發(fā)改委、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》(發(fā)改價(jià)格【2008】924號(hào))規(guī)定，“房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取。但是按照規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取”，禁止銀行轉(zhuǎn)嫁成本。

3.房屋貸款保險(xiǎn)費(fèi)

該險(xiǎn)種保險(xiǎn)標(biāo)的一般指一次性付款或者抵押貸款購買的產(chǎn)權(quán)房屋，只保房屋框架。負(fù)責(zé)賠償因火災(zāi)、爆炸、洪水、泥石流等對(duì)房屋造成的損壞。保險(xiǎn)費(fèi)率方面，各保險(xiǎn)公司并無太大的區(qū)別。有銀行表示，通常都是公積金貸款才強(qiáng)制購買保險(xiǎn)，一般的商業(yè)貸款有的可以不買。

特別提醒：央行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，以購買的房產(chǎn)作為按揭借款的抵押物的，購房借款人需在借款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或者委托貸款人(銀行)代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。即購房人需要作為投保人為房屋投保，而按照《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，投保人需要承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)。

4.房貸利息費(fèi)用

貸款買房需要向銀行支付一定的利息，貸款利率通常由首付金額、還款方式、貸款年限、貸款利率等幾種因素決定。

特別提醒：提前還貸未必劃算!不少銀行接受提前還款的時(shí)間通常是還貸滿半年或者一年以上，借款人需要仔細(xì)查看與銀行簽訂的合同，如果沒有達(dá)到約定的時(shí)間，就需要繳納一定的違約金。對(duì)于借款人來說，處于還款初期的提前還貸是比較劃算的，到了后期已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還貸并不合適。