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1、房產(chǎn)的初次購買價格

初次的購買價格會對價值評估產(chǎn)生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上上升或者下降，所以在進(jìn)行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。并且，還要考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的整體升值或貶值幅度，不背離正常的價格規(guī)律。

2、房產(chǎn)的使用時間

二手房一般都是經(jīng)過了一段時間的使用之后才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的算法是每年折舊2%。

3、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向

好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素，通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

4、小區(qū)的周邊環(huán)境

售房者所出售的房產(chǎn)如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良的小區(qū)會，那就會比較容易得到購房者的心理認(rèn)可，不錯的周邊環(huán)境會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右，反之也是如此。

5、電梯數(shù)量和品牌

很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因?yàn)橛袝r電梯數(shù)量和品牌會是便利性與安全性的象征。即使較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌不一定會為房產(chǎn)價值加分，也會對購房者的心里舒適度產(chǎn)生重大影響。

6、房屋所處的地段

地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對于地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點(diǎn)是顯而易見的。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。

7、小區(qū)的配套設(shè)施

交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。

8、房屋的區(qū)域規(guī)劃

另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃，一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為該房產(chǎn)提供2%至5%的加價空間。