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一、房屋原業(yè)主的身份背景

一般被抵押或沒收房屋的，都是因為債務人無法履行到期債務，導致被債權人起訴、查封抵押房產，最終被法院強制執(zhí)行拍賣，很多一部分是由于投資失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果是遇到像上面新聞中那樣的流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就后患無窮了。

所以，在購買司法拍賣的房屋時候，一定要想辦法打聽清楚房屋來源，認真研讀、核實拍賣公告，理性決策。

二、實地看房，房子可能被租賃及被占有

司法拍賣的房子想看房可沒那么方便，不去實地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。去看看，也能了解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被占有的情況。法律上有一說叫做買賣不破租賃，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果房子，特別是商鋪之類的，原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類的10年、20年的長期租戶，那交接、騰退處理起來都很復雜，成本也特別高。

三、房產的屬性

這個毋庸置疑了，我們從開發(fā)商那買房也需要了解的，在買司法拍賣的房產時候更要查清楚房子的屬性了，這里面主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。這里需要說明的是，法院拍賣財產時報出的拍賣價，通常只是裸價，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業(yè)費、水電費等，也需競拍人一并承擔的。

四、明確房產的產權共有情況

司法拍賣的房源都是有債務問題沒有離清的，買的時候就要注意這個是個人所有、夫妻共同所有，因為可能涉及房產交割時候存在異議。另外還要謹防房產涉及一房多債主，這邊拍賣了，那邊還有別的債權人不斷過來要債，住著也會糾紛不斷。假設以上四點都沒有問題，并最終通過司法拍賣成功買到了房子，就要盡快辦理過戶手續(xù)了。

五、其他注意事項

（一）房屋所有權證的辦理難以確定：因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題；

（二）房屋質量沒保障：因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險；

（三）法律規(guī)定的執(zhí)行回轉：：《民事訴訟法》規(guī)定執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行。這一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行；

（四）購房成本風險：這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付；二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋；與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金；

（五）實際居住人拒絕搬離房屋：：如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。