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二手房買賣陷阱防范：產(chǎn)權(quán)狀況陷阱在二手房交易中，存在著諸多的法律問(wèn)題，其中，二手房的產(chǎn)權(quán)陷阱即屬典型之一。為避免二手房的購(gòu)房者落入產(chǎn)權(quán)陷阱，筆者擬對(duì)該問(wèn)題作一探討。當(dāng)面對(duì)二手房陷阱應(yīng)該怎么做。二手房產(chǎn)權(quán)陷阱主要存在以下幾種情形：1、賣房者非二手房的產(chǎn)權(quán)人。這種情況又包括以下幾種情形：(1)某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已經(jīng)作廢的房產(chǎn)證之便利，進(jìn)行欺詐。如承租人冒充業(yè)主，與買房者簽訂合同;有些人在離婚時(shí)雖然法院判決該二手房不為其所有，但由于其仍持有已作廢的原房產(chǎn)證，與購(gòu)房者簽訂二手房買賣合同。(2)賣房者是真正的產(chǎn)權(quán)人，但由于某種原因未登記或未過(guò)戶。如繼承人因繼承或受贈(zèng)而取得該二手房，但由于各種各樣的原因，未及時(shí)辦理二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在此情形下進(jìn)行交易，由于交易主體不適格，不僅該二手房買賣合同無(wú)效，而且購(gòu)房者往往可能遭受詐騙。2、賣房者僅僅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有

一、房東陷阱1.共有房東有的房屋是由夫妻或長(zhǎng)輩與子女共同擁有其產(chǎn)權(quán)，這時(shí)候共有房東之一單獨(dú)地出售房子，在法律上是沒(méi)有效力的。如果該房屋的房東確實(shí)不止一人，在簽訂買賣房屋協(xié)議時(shí)，應(yīng)該每個(gè)房東都到場(chǎng)，并分別簽字，或出具書(shū)面證明。也要防范中介瞞天過(guò)海一意促成交易。2.一房?jī)少u買家缺乏保障自己權(quán)益的意識(shí),在未遞件前可能就支付了過(guò)半的房款,又沒(méi)做好防止賣家一房多賣的措施,讓賣家有機(jī)可趁。首先購(gòu)房款應(yīng)該分期給。另外在簽訂合同后,可找資質(zhì)較好的中介公司代為保管房產(chǎn)證,業(yè)主就無(wú)法在遞件前的時(shí)間里再利用房產(chǎn)證另行轉(zhuǎn)賣。二、中介陷阱1.虛假承諾，誘使交易。為促成交易，中介人員信口開(kāi)河，做出虛假口頭承諾，消費(fèi)者往往缺乏有效的書(shū)面證據(jù)不能依法維權(quán)。對(duì)于工作人員的承諾，可以以書(shū)面形式記錄下來(lái)，由工作人員簽字和中介公司蓋章確認(rèn)。對(duì)于工作人員含糊其辭，不愿簽書(shū)面證明的承諾不予相信。2.炮制霸王條款，損害消費(fèi)者權(quán)益。中介

連日來(lái)，本報(bào)記者接到并處理了多起由房產(chǎn)意向金而引起的投訴。記者昨日獲悉，近期南昌市工商局消保局同樣也處理了不少這樣的糾紛。對(duì)此，南昌市工商局消保局胡局長(zhǎng)昨日特別提醒，購(gòu)買二手房，簽意向金協(xié)議要慎重，警惕中介陷阱。昨日，南昌市民楊女士向本報(bào)記者反映稱，今年5月，楊女士在一家房產(chǎn)中介公司看中了一套二手房。中介對(duì)楊女士說(shuō)：為防止他人搶先，你最好簽訂買房意向書(shū)并先交4萬(wàn)元意向金，如雙方談不攏，意向金可全額退還。楊女士就與該中介簽訂了《委托購(gòu)買意向書(shū)》，并支付了這筆意向金。次日，楊女士與家人一起實(shí)地看過(guò)房型后，認(rèn)為房屋的朝向不好，就向房產(chǎn)中介商要求返還意向金。可這時(shí)房產(chǎn)中介卻拒絕退還，理由是《委托購(gòu)買意向書(shū)》上明確寫(xiě)著如果出售方同意按楊女士購(gòu)買總價(jià)及付款方式出售該套房屋，則意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，現(xiàn)賣家已經(jīng)同意按楊女士的條件出售，因此楊女士交的意向金已經(jīng)轉(zhuǎn)為定金。楊女士如果反悔，則定金不予返還。因此

購(gòu)買二手房容易出現(xiàn)的陷阱1、小心避稅陷阱，一些中介公司或者賣方經(jīng)常會(huì)給購(gòu)房者提供一些“避稅”方式，如真買賣假贈(zèng)與、定金當(dāng)租金再過(guò)戶、先公證買賣再過(guò)戶、先簽訂合同再過(guò)戶等等。所謂的“合理避稅”在法律上沒(méi)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，從法律的角度來(lái)看，雙方的交易行為其實(shí)是鉆了一個(gè)法律的空子，但是雙方都要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)很大的話，必然有一方會(huì)因此受損。一旦出現(xiàn)有關(guān)法律糾紛，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的懲罰，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。2、小心房屋折舊率，人們普遍重視房屋的位置、實(shí)用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場(chǎng)所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購(gòu)房者真的不重視，而是市場(chǎng)將其隱藏了起來(lái)，誤導(dǎo)購(gòu)房者忽略了這個(gè)問(wèn)題。3、小心合同條款，隨著二手房市場(chǎng)的逐漸火爆，不少房產(chǎn)中介利用人們求房若渴的心理，制造種種陷阱。由于目前的房產(chǎn)市場(chǎng)上存在著很多不規(guī)范的問(wèn)題，往往由于一張

預(yù)防二手房定金陷阱的注意事項(xiàng)是：注意審查主合同的效力，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效；明確款項(xiàng)的性質(zhì)，寫(xiě)明“定金”字樣；主合同與定金合同主體應(yīng)當(dāng)一致；定金合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式簽訂且不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)的部分人民法院不予支持。抵工程款的房子陷阱有哪些，如何避免踩入陷阱抵工程款的房子大部分是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法支付施工方材料工程款項(xiàng)，從而抵押給施工方。但由于開(kāi)發(fā)單位缺少資金，這類房屋可能存在向銀行抵押貸款。購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法保障，房屋的所有產(chǎn)權(quán)無(wú)法變更，造成交易的不合法，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)商將抵工程款的房子向銀行抵押貸款的話，這時(shí)購(gòu)房者買入后，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有還清銀行抵押款之前，所買的房屋產(chǎn)權(quán)是無(wú)法過(guò)戶的，也就意味著房產(chǎn)證無(wú)法辦理。這樣的情況，對(duì)于家中有適齡兒童上學(xué)問(wèn)題會(huì)造成一定困擾，例如無(wú)法就近入學(xué)等。因而我們?cè)跍?zhǔn)備購(gòu)買這類房屋的時(shí)候，不僅需要看開(kāi)發(fā)商是否存

二手房買賣合同中必須注意的陷阱如下：1、交付時(shí)間；2、房屋面積：對(duì)于二手房，面積誤差不應(yīng)超過(guò)合理范圍，合同中應(yīng)明確規(guī)定。3、屋質(zhì)量問(wèn)題；4、違約條款：與賣方簽訂二手房合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和平等。5、物業(yè)管理：簽訂物業(yè)合同前，仔細(xì)閱讀合同條款，看是否有不符合要求或欺騙購(gòu)房者的行為。與此同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)檢查物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)中沒(méi)有的收費(fèi)項(xiàng)目，可以要求對(duì)方出示相關(guān)部門(mén)的文件，否則有權(quán)拒絕支付。6、房屋買賣陰陽(yáng)合同的陷阱。注意二手房交易稅費(fèi)陷阱說(shuō)好三千變一萬(wàn)買房前中介說(shuō)稅費(fèi)最多不超過(guò)3000元，交尾款時(shí)居然變成了1萬(wàn)元，這明顯是欺騙！周先生近日買二手房時(shí)遭遇稅款漲價(jià)，中介告知的稅金居然前后相差數(shù)倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京二手房市場(chǎng)近期關(guān)于稅費(fèi)的糾紛頻發(fā)，南京一著名中介公司也出現(xiàn)交易前后所說(shuō)的稅費(fèi)不一致的情況?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

今天的消費(fèi)者，經(jīng)過(guò)07年的房?jī)r(jià)暴漲，08年的房?jī)r(jià)下跌，09年的再次暴漲，已變得極為理性，變得十分聰明，不是那么好忽悠了。所以，現(xiàn)在的消費(fèi)者，買房不光講究?jī)r(jià)格、環(huán)境、配套、服務(wù)了，還會(huì)把宜居放在一個(gè)很重要的地位。房子宜居，包括交通、環(huán)境、配套、節(jié)能、物業(yè)、質(zhì)量、性價(jià)比等方面，消費(fèi)者有可能不會(huì)一一去查驗(yàn)，但有一些簡(jiǎn)單的方面，還是消費(fèi)者2010年看房的重點(diǎn)。要預(yù)防期房風(fēng)險(xiǎn)客戶在購(gòu)買期房之前，售樓小姐都會(huì)說(shuō)一番甜言蜜語(yǔ)，極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價(jià)格低，總之一切都完美，令客戶不由得不動(dòng)心。因?yàn)橐幌盗械囊?guī)范，開(kāi)發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時(shí)仍不免有不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)：如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變等。當(dāng)然，由于期房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，它一時(shí)并不會(huì)在市場(chǎng)上消失。不過(guò)，客戶可把握一個(gè)原則：期房并不都是完美的，不要怪售樓小姐的信口開(kāi)河。所以，要么在合同中寫(xiě)入各種預(yù)防期房風(fēng)險(xiǎn)的條款，要

購(gòu)買二手房“讓人歡喜讓人憂”，由于對(duì)許多細(xì)節(jié)不夠了解，不少購(gòu)房者往往難以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，跌進(jìn)購(gòu)房陷阱。小心避稅陷阱一些中介公司或者賣方經(jīng)常會(huì)給購(gòu)房者提供一些“避稅”方式，如真買賣假贈(zèng)與、定金當(dāng)租金再過(guò)戶、先公證買賣再過(guò)戶、先簽訂合同再過(guò)戶等等。專業(yè)律師認(rèn)為，所謂的“合理避稅”在法律上沒(méi)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，從法律的角度來(lái)看，雙方的交易行為其實(shí)是鉆了一個(gè)法律的空子，但是雙方都要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)很大的話，必然有一方會(huì)因此受損。一旦出現(xiàn)有關(guān)法律糾紛，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的懲罰，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。小心房屋折舊率人們普遍重視房屋的位置、實(shí)用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場(chǎng)所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購(gòu)房者真的不重視，而是市場(chǎng)將其隱藏了起來(lái)，誤導(dǎo)購(gòu)房者忽略了這個(gè)問(wèn)題。專業(yè)人士認(rèn)為，忽視房屋折舊率對(duì)購(gòu)買者而言顯然不公平，大家都知道房屋都是有一定

賣二手房要注意哪些陷阱？賣二手房要注意的一個(gè)問(wèn)題是，選擇大中介比較靠譜。雖然隨著二手房市場(chǎng)的發(fā)展，中介交易日趨規(guī)范，但現(xiàn)實(shí)中的各種交易糾紛依然讓購(gòu)房者和購(gòu)房者感到厭煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，很多人選擇買房時(shí)，通常會(huì)選擇大公司作為首選。一方面，操作相對(duì)規(guī)范；另一方面，房源充足。目前二手房銷售一般有兩種方式：獨(dú)家代理和總代理。選擇獨(dú)家代理的客戶不應(yīng)將同一套房屋委托給其他代理，但一般可以同時(shí)委托多家代理銷售同一套房屋。目前，大公司傾向于與客戶簽訂獨(dú)家代理合同，而小中介則傾向于簽訂一般合同。這兩種方式各有優(yōu)缺點(diǎn)：一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)家代理合同可以保證交易的安全性；一般合同可以提供更多的客戶，有利于交易的早日達(dá)成，但在交易過(guò)程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。有一些“聰明”的賣家通過(guò)中介與買家見(jiàn)面。為了節(jié)省中介費(fèi)，他們會(huì)“跳過(guò)”中介，直接與買家交易。專家認(rèn)為，這一方面違反了房地產(chǎn)客戶的誠(chéng)信，另一方面也增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)

二手房稅費(fèi)新政實(shí)施后，如果購(gòu)買時(shí)間滿兩年，就能省下幾萬(wàn)元的稅。可面對(duì)省下高額稅費(fèi)的誘惑，不少購(gòu)房者打起歪腦筋，簽訂陰陽(yáng)合同。業(yè)內(nèi)人士提醒，當(dāng)心陰陽(yáng)合同陷阱。在二手房交易時(shí)，為逃避監(jiān)管，少交稅費(fèi)，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂陰陽(yáng)合同，這種方式極易引起糾紛，給當(dāng)事人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，該業(yè)內(nèi)人士表示，進(jìn)行二手房交易時(shí)，買賣雙方要認(rèn)清陰陽(yáng)合同的危害和風(fēng)險(xiǎn)。雖然報(bào)低房屋交易價(jià)格，表面可以降低營(yíng)業(yè)稅，但這樣做有很大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于賣方而言，首先要面臨合同宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。買方可能以存在陰陽(yáng)合同為由，通過(guò)宣告無(wú)效等訴訟方法來(lái)試圖解除交易。其次，存在無(wú)法全額收回房款的風(fēng)險(xiǎn)。由于陰陽(yáng)合同存在價(jià)格差異且無(wú)銀行監(jiān)督，買方有可能不按期支付備案價(jià)格外的房款或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易。買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同都有可能面臨行政處罰和刑事責(zé)任。

價(jià)格陷阱最低價(jià)、起價(jià)、均價(jià)看上去很美。位置陷阱常見(jiàn)表現(xiàn)形式廣告上看距離市中心或CBD挺近，與綠地毗鄰，軌道交通，乘車方便。真相1、以直代曲，以點(diǎn)代面，扭曲距離，給人錯(cuò)覺(jué)，以為地段極佳。2、只標(biāo)大道，不畫(huà)小巷，給人錯(cuò)覺(jué)，以為交通極佳;3、以理論時(shí)間為考量，實(shí)際經(jīng)常交通堵塞;4、以為在某區(qū)域高尚地段，實(shí)際是鄰近區(qū)域。應(yīng)對(duì)策略1、注意圖上細(xì)節(jié)，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)地圖，睜大眼睛看仔細(xì);2、眼見(jiàn)為實(shí)，實(shí)地考察一番。3、上下班高峰體驗(yàn)各種交通工具。文字圖片陷阱常見(jiàn)表現(xiàn)形式廣告圖片美侖美奐，綠地開(kāi)闊，景色宜人;文字描述如詩(shī)如畫(huà);園林天然河與××毗鄰真相1、圖片有可能是電腦合成，或經(jīng)過(guò)精心繪制，即便實(shí)景拍攝，也經(jīng)過(guò)加工;2、文字描述華而不實(shí)，空洞無(wú)物;3、園林可能不過(guò)指的是幾棵樹(shù)，景觀有景卻不能觀或只有少數(shù)樓層才可以觀，天然河有可能還是臭水溝，與××毗鄰，說(shuō)不定要步行10分鐘以上，純粹是傍大款。應(yīng)對(duì)策略1、實(shí)地考察

一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購(gòu)買哪一類商品房后，更為重要的是了解開(kāi)發(fā)商的售樓資格。由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利用集體土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。二、看清“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”真面目許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)

一般來(lái)講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較高，法律問(wèn)題比較多，原因是二手房不是開(kāi)發(fā)商直接賣房，而是由從開(kāi)發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈(zèng)予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣一般來(lái)講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較高，法律問(wèn)題比較多，原因是二手房不是開(kāi)發(fā)商直接賣房，而是由從開(kāi)發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈(zèng)予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國(guó)定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說(shuō)二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營(yíng)餐飲或小百貨或其他經(jīng)營(yíng)。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購(gòu)買臨街門(mén)

目前，廣州二手房交易量已經(jīng)超過(guò)了一手房，而且比例還在逐年上升。伴隨著交易量的大幅增加，二手房交易糾紛和投訴也層出不窮。部分黑心中介吃了買家吃賣家，從原來(lái)暗中兩次交易吃差價(jià)發(fā)展到假冒銀行職員騙取賣家房產(chǎn)，其手段不斷翻新。白領(lǐng)范先生去年買了一套二手房，目前，廣州二手房交易量已經(jīng)超過(guò)了一手房，而且比例還在逐年上升。伴隨著交易量的大幅增加，二手房交易糾紛和投訴也層出不窮。部分黑心中介吃了買家吃賣家，從原來(lái)暗中兩次交易吃差價(jià)發(fā)展到假冒銀行職員騙取賣家房產(chǎn)，其手段不斷翻新。白領(lǐng)范先生去年買了一套二手房，先是買樓的時(shí)候險(xiǎn)被中介吃差價(jià)，接下來(lái)做按揭和墊資，在簽合同時(shí)由于數(shù)量較多，沒(méi)有注意核實(shí)具體收費(fèi)款項(xiàng)和金額是否和中介告知的一致，結(jié)果被中介多收費(fèi)。二手交易陷阱之多，讓他至今心有余悸。記者還有位朋友，委托中介辦理房產(chǎn)證時(shí)，竟然發(fā)現(xiàn)其中有陷阱條款，聲稱授權(quán)中介可以隨意處理房產(chǎn)，讓她驚出一身冷汗。不少二手買家、