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買房是幸福的，買房又是痛苦的。當(dāng)面對(duì)合同，多數(shù)買房人一如敗軍之將，站在談判桌前只有簽字畫押的份，毫無商榷討論權(quán)之時(shí)，人們不禁困惑：在號(hào)稱“公平”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，購(gòu)房合同何以能如此霸道？

律師許松的兩次購(gòu)房經(jīng)歷，凸現(xiàn)“市場(chǎng)

失靈”下的公道不行。

“2002年6月，朋友買房，托我?guī)兔Π寻押贤P(guān)。按道理，像房產(chǎn)這樣的大宗交易，開發(fā)商應(yīng)該提前幾天給買房人看合同。但事實(shí)上，買房人在付款簽約的時(shí)候才看到具體條款。我如約趕到售樓處，售樓先生遞過一式7份合同，雖是上海市房地局統(tǒng)一監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同，但一些原本由雙方約定的空白條款，全讓開發(fā)商給填上了。售樓先生翻開合同，往我面前一攤，說：‘簽字吧?！习偃f元的買賣，怎能看都沒看就讓簽字？我堅(jiān)持先看條款。

“我逐一閱讀條款，那才叫顯失公平。譬如關(guān)乎物業(yè)根本的小區(qū)平面圖，雖然標(biāo)準(zhǔn)合同在提示條款里明定，開發(fā)商不得擅自變更，但利用補(bǔ)充條款，開發(fā)商將這一條架空，開發(fā)商在合同附件中補(bǔ)充規(guī)定：‘甲方擅自變更小區(qū)平面圖僅限于在現(xiàn)有已獲批準(zhǔn)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)條件下增加住宅建筑’。其陷阱在于：只要不增加建筑，小區(qū)平面圖怎么改都沒事，原來規(guī)劃中的小區(qū)道路、綠化面積甚至?xí)伎梢耘矂?dòng)位置，甚至不建。你說黑不黑？

“至于面積，開發(fā)商更是處心積慮，欺人太甚。盡管政府監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)定，房屋暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，應(yīng)多退少補(bǔ)，但在補(bǔ)充條款里，開發(fā)商利用公用分?jǐn)偯娣e做手腳，單方面搞出個(gè)‘雙方約定’：公用分?jǐn)偨ㄖ娣e實(shí)測(cè)與預(yù)測(cè)‘超過0．8％以內(nèi)（包括0．8％），總價(jià)不變?！梅?jǐn)偯娣e越多得房率就越低，買房人就越不合算，而開發(fā)商的利潤(rùn)就越高。我朋友當(dāng)時(shí)想買的房是100平方米，合同條款約定公用面積為10平方米。有了這補(bǔ)充規(guī)定，開發(fā)商完全可以不改變總面積，將公用面積擴(kuò)大8平方米，套內(nèi)面積相應(yīng)減少8平方米。這對(duì)買房人而言，至少要虧5萬元。

“在整個(gè)34條合同條款和4條補(bǔ)充條款中，顯失公平的地方有7處，存在陷阱的地方不下20處。我當(dāng)即向售樓人員一一指出，要求修改售樓先生只撂下一句話，‘我們經(jīng)理有交代，你可以不買房，但合同不會(huì)改，不管你說得多對(duì)’。沒有商量的余地，更無更改可能。就像是戰(zhàn)敗者在勝利者擬好的條約上，只能簽字畫押。因?yàn)榉渴幸环侩y求，朋友猶豫半天，還是忍氣吞聲簽了那份‘霸王合同’?！?/p>

許松說，有了這次經(jīng)歷，去年12月，他自己購(gòu)房時(shí)，干脆找了一家熟悉的開發(fā)商，不再細(xì)看合同條款，“因?yàn)榭戳艘舶卓础薄?/p>

是誰讓房地產(chǎn)購(gòu)銷合同如此霸道？許松律師分析，合同最講究當(dāng)事人主體地位的平等，但是，當(dāng)尚未開盤，托人弄“房號(hào)”就像饑饉年代托人搞“肉票”一樣緊張；當(dāng)排隊(duì)購(gòu)房的長(zhǎng)隊(duì)比當(dāng)年搶購(gòu)進(jìn)口電器的還長(zhǎng)時(shí)，供求比例嚴(yán)重失衡，開發(fā)商怎會(huì)與買房人平起平坐？而房產(chǎn)又是特殊商品，承載房屋的土地資源日漸稀缺，特別是城區(qū)的房屋不可能像其他商品那樣，在價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)下，很快達(dá)到供求平衡甚至供大于求——房地市場(chǎng)失靈了。市場(chǎng)上民事主體地位事實(shí)上的不平等取代了法律上的平等，一切維權(quán)便無從談起。在這樣的環(huán)境下，便難有公道，只有霸道。所以，即便是標(biāo)準(zhǔn)合同也會(huì)被開發(fā)商的補(bǔ)充條款架空。

解決的法子也不是沒有，譬如購(gòu)房人集體聘請(qǐng)律師去團(tuán)購(gòu)理論上就是條解決之道。因?yàn)槭桥抠?gòu)買，量大，購(gòu)房人便加重了討價(jià)還價(jià)的籌碼；因?yàn)橛新蓭?，精通法律，合同中的陷阱條款會(huì)難以得逞。但現(xiàn)實(shí)問題是，在城市，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，人口剛性增長(zhǎng)，地皮剛性減少，房屋在源頭上受到資源性遏制，居于賣方市場(chǎng)的開發(fā)商自然有了沖天牛氣，在上海、北京，他們干脆“拒絕團(tuán)購(gòu)”。所以，要解決“霸王合同”，必先將房市恢復(fù)到正常的市場(chǎng)狀態(tài)下，否則，只能是隔靴搔癢。（完