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“法院拍賣房”悄然紅火

“不是我沒能耐，而是這房?jī)r(jià)實(shí)在上漲太快！”

這句被“惡搞”改編過的歌詞，在全國(guó)房?jī)r(jià)“漲”聲一片的情況下，正成為大部分城市中產(chǎn)階級(jí)的真實(shí)狀態(tài)寫照：收入不算低，生活還可以，但就是房子買不起。

不過，有一個(gè)做“二手房”交易的地方生意不但沒有減少，反而竟有突然紅火起來之勢(shì)。

“我們每個(gè)月大概賣出10多處受法院委托進(jìn)行拍賣的房產(chǎn)。”北京天問國(guó)際拍賣有限公司（下稱“天問公司”）總經(jīng)理季濤告訴記者。在日益有價(jià)無市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，每月10多處的銷售額無疑是很多專門做二手房交易的房地產(chǎn)中介都希望達(dá)到的目標(biāo)，而天問拍賣公司在北京并不算是規(guī)模最大的房地產(chǎn)拍賣公司。

法院委托拍賣房地產(chǎn)是法院在執(zhí)行過程中委托拍賣公司對(duì)相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。在拍賣前，法院會(huì)委托獨(dú)立的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)估，確定拍賣底價(jià)后，由拍賣公司具體負(fù)責(zé)拍賣過程。

然而，作為一種非主流的房地產(chǎn)交易模式，房地產(chǎn)拍賣對(duì)于大部分普通購(gòu)房者來說還是件很陌生的事情，它何以能成為二手房市場(chǎng)交易新寵呢？記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，為我們大部分業(yè)外人所不了解的是，拍賣房在交易成本和銷售價(jià)格上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

低至七折的價(jià)格

13800元／平方米！這是上個(gè)月天問公司受法院委托在拍賣北京朝陽(yáng)區(qū)高檔樓盤棕櫚泉國(guó)際公寓兩處房產(chǎn)時(shí)的成交價(jià)格。新浪房產(chǎn)頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時(shí)，該樓盤均價(jià)為19500元／平房米，其2003年開盤時(shí)的均價(jià)已是11000元／平米。

照此計(jì)算，該拍賣價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)格的7折，而這還沒有算上今年上半年以來北京房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲的因素。

“拍賣房的價(jià)格都會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低一些。目前北京的拍賣房?jī)r(jià)格相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的8．5折吧，而南方的城市比如廣州、上海等地拍賣房市場(chǎng)比較成熟，而且人們對(duì)于二手房沒有偏見，拍賣房?jī)r(jià)已高達(dá)市場(chǎng)價(jià)的9折或以上。”天問拍賣公司的負(fù)責(zé)人季濤向記者分析說，在兩三年前，由于對(duì)二手房消費(fèi)觀念沒有轉(zhuǎn)變，加上房源比較差，在北京法院拍賣房的價(jià)格甚至?xí)椭?折以下。

不過，隨著目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的水漲船高，法院拍賣房交易正日漸活躍。

“現(xiàn)在房源越來越好了，很多都是從未入住過的新房，這吸引了很多個(gè)人買家。”季濤說，目前參與競(jìng)買的買家主要是中介公司和個(gè)人買主。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)，讓很多中介公司在參與競(jìng)拍時(shí)都帶有一種明顯的“收房”心態(tài)，“不論地段，不論戶型，基本上覺得價(jià)格合適就出手了?！币晃慌馁u師告訴記者，中介公司的競(jìng)拍者往往比較看重價(jià)格因素，一旦覺得“轉(zhuǎn)手就有得賺”，就會(huì)豪氣出手，因?yàn)樗麄冇旋嫶蟮臓I(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和營(yíng)銷隊(duì)伍，所以地段、戶型等缺點(diǎn)他們都可以自行克服。

而個(gè)人買主往往是有實(shí)際需求的，一旦覺得房子合適，即使價(jià)格高一點(diǎn)，立馬也會(huì)出手。不過在已成交的交易中，個(gè)人買家卻比較少，“因?yàn)橐话愕呐馁u房都是一次性付清款項(xiàng)，這讓很多個(gè)人買家望而卻步?！奔緷治稣f。

3％的成本差

與銷售價(jià)格低廉緊密相連的是賣家的利益。賣家為何同意以折扣價(jià)格賣房子呢？

“法院強(qiáng)制執(zhí)行是一方面因素。”一位拍賣公司的人士告訴記者，由于無力償債等因素遭法院對(duì)其資產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。這種情況比較容易發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，但是在目前如日中天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人之所以情愿被法院“強(qiáng)制執(zhí)行”是出于成本的考慮。

今年6月1日，國(guó)家稅務(wù)總局所發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》開始生效。

這意味著，如果房主選擇通過市場(chǎng)化的手段比如選擇中介把房子轉(zhuǎn)手出去，在繳納5％的營(yíng)業(yè)稅和1％的轉(zhuǎn)讓收入的個(gè)人所得稅外，還需要付給中介公司2％左右的服務(wù)費(fèi)，此外，房主還需要不厭其煩地承擔(dān)“散戶”看房的打擾。

“法院拍賣的房產(chǎn)是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的，嚴(yán)格來說，也不用繳納個(gè)人所得稅。”季濤說，對(duì)于賣家來說，盡管要承擔(dān)法院訴訟費(fèi)和評(píng)估公司和拍賣公司的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，但是這所有的費(fèi)用加起來遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋交易價(jià)格的5％，季濤表示。

相比之下，即使在價(jià)格上略有所讓步，在房主看來，通過法院拍賣房產(chǎn)仍不失為一種極好的避稅方式。

“這樣很可能會(huì)導(dǎo)致一些炒房者故意有錢不還債，讓債權(quán)人起訴后由法院將其房地產(chǎn)拍賣，從而避開政策的限制?！币晃环治鋈耸空J(rèn)為。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

購(gòu)買法院拍賣房有何利弊？

（1）關(guān)于“利”的分析

可以避開限購(gòu)令，對(duì)通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購(gòu)令執(zhí)行。因此，我們說目前還是一個(gè)“灰色地帶”。但在實(shí)際執(zhí)行中，房屋競(jìng)得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認(rèn)書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)。

可以規(guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營(yíng)業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭(zhēng)議。

（2）關(guān)于“弊”的分析

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。

法院在審理經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)，有些要涉及到把扣押查封的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣處理，拍賣的不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)格上相對(duì)來說價(jià)格比較低，而且拍賣所得房產(chǎn)在繳稅上也有優(yōu)惠，可以免除所得稅和營(yíng)業(yè)稅比較劃算。