法官解析：城里人買小產(chǎn)權(quán)房在一定條件下有效
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2022-11-09 02:33:03
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房?jī)r(jià)一上漲，小產(chǎn)權(quán)房往往就會(huì)受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產(chǎn)權(quán)房也隨之又開始受人青睞起來。
6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺(tái)，立刻助推了小產(chǎn)權(quán)房話題的熱度。雖然深圳市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人迅速出來澄清：“轉(zhuǎn)正”一說屬于誤讀，但小產(chǎn)權(quán)房的問題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。
事實(shí)上，在我國(guó)現(xiàn)有的法律中，“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個(gè)民間的說法，而非一個(gè)真正的法律概念。目前，我國(guó)法律尚沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一規(guī)定，經(jīng)常被大家作為依據(jù)援引的，往往都是相關(guān)部門的一些政策。
然而，盡管如此，與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領(lǐng)域。通過法院裁判的三個(gè)案例，我們可以看出，在目前沒有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的問題，司法實(shí)踐中是區(qū)別對(duì)待的，一律說買小產(chǎn)權(quán)房有效或無效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過程中，是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是個(gè)至關(guān)重要的問題。
希望我們約請(qǐng)法官精心采寫的以下案例，能夠?yàn)榇蠹姨峁┮恍╆P(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律知識(shí)。
——編者
賣小產(chǎn)權(quán)房給城里人房?jī)r(jià)上漲想毀約被駁回
3日，一紙終審判決讓王強(qiáng)（化名）想收回房子再賺錢的“好夢(mèng)”碎了。
事情還要從說起。這年12月，王強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強(qiáng)得到兩套二居室樓房。
王強(qiáng)妻子曾經(jīng)的同事孫林（化名），聽說王強(qiáng)拆遷得了兩套房子，就與王強(qiáng)協(xié)商購買其中的一套。王強(qiáng)一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點(diǎn)錢。
雖然王強(qiáng)是農(nóng)村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強(qiáng)所在的村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。
，王強(qiáng)與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王強(qiáng)為原房屋產(chǎn)權(quán)人（小產(chǎn)權(quán)）。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王強(qiáng)愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王強(qiáng)與孫林履行了該合同，房款兩清。
哪知天有不測(cè)風(fēng)云。房子賣了以后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)卻一路飆升。
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夫妻共同財(cái)產(chǎn)房屋婚前買的要根據(jù)具體的情況算?；榍白约撼鲑Y或者是家人出資購房，付了全款的，并且寫在自己名下，那么無論房產(chǎn)證是婚前取得還是婚后取得，這樣的房子都是自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚的時(shí)候是不會(huì)進(jìn)行分割的。若是婚前貸款購房，自己或者是父母幫著付的首付，登記在自己的名下，無論結(jié)婚以后是自己還的貸款，還是對(duì)方還的貸款，離婚的時(shí)候，房子還會(huì)判歸婚前購房這一方?；榍百徺I的房屋離婚時(shí)如何分割婚前購買的房屋離婚時(shí)一般是不予分割的，因?yàn)榛榍胺慨a(chǎn)是夫妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)不因夫妻婚姻關(guān)系的延續(xù)，而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，法律的規(guī)定是在離婚后不予分割，但是男女雙方約定婚前房產(chǎn)婚后夫妻共同所有的除外。《中華人民共和國(guó)民法典》第1062條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金和其他勞務(wù)報(bào)酬；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或2023-07-01474人看過
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小產(chǎn)權(quán)房（1）不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。（2）沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。（3）購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險(xiǎn)。購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)2023-07-06308人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房鎮(zhèn)里的小產(chǎn)權(quán)房可以買，但是有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；再出售時(shí)也對(duì)買受人有一定的限制。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。2、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。3、買小產(chǎn)權(quán)房有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房被拆遷時(shí)的補(bǔ)償，拆遷單位會(huì)把補(bǔ)償款支付給土地使用權(quán)人，而不是支付給購房者，購房者只能向賣房者索要，遂產(chǎn)生索要不得的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房合法嗎？可以買嗎首先，當(dāng)前明確的小產(chǎn)權(quán)房有以下兩種情況：1、在集體建設(shè)用地上建2023-07-1678人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來2023-02-18436人看過 -
房產(chǎn)糾紛打確權(quán)官司應(yīng)向有管轄權(quán)的法院立案庭遞交訴狀申請(qǐng)立案，法院立案送達(dá)開庭公告并在七個(gè)工作日內(nèi)通知雙方開庭時(shí)間，到開庭當(dāng)日帶齊資料到庭舉證辯論、發(fā)表意見即可；當(dāng)事人對(duì)發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書拒不履行的，可以請(qǐng)求人民法院執(zhí)行。兄弟房產(chǎn)糾紛如何打官司兄弟之間發(fā)生房產(chǎn)糾紛，需按照以下流程打官司：1、書寫起訴狀，起訴狀內(nèi)容應(yīng)包括當(dāng)事人身份情況、訴訟請(qǐng)求以及事實(shí)與理由；2、向法院提交起訴狀和證據(jù)立案；3、在舉證期限內(nèi)提交全部證據(jù)材料；4、開庭審理。《民事訴訟法》第三十四條合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。第一百二十條起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)2023-08-10500人看過
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小產(chǎn)權(quán)房1、為了集體利益一般來說，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房必須建立在集體利益的基礎(chǔ)上。也就是說，如果只是為了謀取個(gè)人利益，那么這種小產(chǎn)權(quán)房將很難長(zhǎng)期存在。在通常情況下，在為了集體利益的前提上，開發(fā)商建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房還必須先取得當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的同意，并簽訂協(xié)議。這樣的小產(chǎn)權(quán)房是有保障的。2、同一村集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房只允許在同一村集體內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓流通。也就是說，如果將小產(chǎn)權(quán)房賣給該村集體以外的人，尤其是城市戶口的人，那么即便簽了購房合同，也是無效的。若是想安全且合法的購買小產(chǎn)權(quán)房，購房者要看自己是否屬于村內(nèi)集體內(nèi)部的一員。3、獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)通常情況下，小產(chǎn)權(quán)房是不允許出售給該村集體以外的人員的，但如果獲得了相關(guān)部門的批準(zhǔn)，那么該購房合同就有效了。當(dāng)然了，這種情況比較特殊，很難在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在。3、不影響當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃如果要購買小產(chǎn)權(quán)房，最好先了解一下當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，在不影響當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃的前提2023-02-21480人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房如果小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過審批程序獲得房產(chǎn)證，那么買賣該小產(chǎn)權(quán)房是違法的。根據(jù)法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（二）依法收回土地使用權(quán)的；（三）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。一、房屋無產(chǎn)權(quán)證可以買賣嗎房屋無產(chǎn)權(quán)證不可以買賣。我國(guó)法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，其中包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二、無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)可以買賣嗎無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)不可以出售。根據(jù)法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，其中包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬2023-03-04112人看過
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法律綜合知識(shí)是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識(shí)和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎，現(xiàn)在哪里有房產(chǎn)中介的解約重慶在線咨詢 2022-04-29小產(chǎn)權(quán)房或集資房不受法律保護(hù)，簽定的合同無效，賣房方可隨時(shí)收回房子，買房方可以退房。單位集資房只能在本單位內(nèi)部職工中轉(zhuǎn)讓，不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓。“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。農(nóng)村集體建設(shè)用地是在所有權(quán)不變的前提下，可以通過出讓、出租等方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行工業(yè)、商業(yè)、教育建設(shè)，但是不能進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)。所以城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的 -
在城里購買一套商品房后，農(nóng)村戶口的小孩有權(quán)在城里上學(xué)嗎？澳門在線咨詢 2022-10-01您的孩子是否可以在城里上小學(xué)，要看您們當(dāng)?shù)赜咨〉娜缧枵?，建議咨詢您們當(dāng)?shù)亟涛?/div>
小產(chǎn)權(quán)房屋的定義及解析寧夏在線咨詢 2024-11-13簡(jiǎn)單解釋,國(guó)家發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的稱為大產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商在辦理合法立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)并繳納土地出讓金和使用稅后,可以獲得土地使用證和房屋預(yù)售許可證,這樣的房屋被稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。如果國(guó)家不發(fā)放產(chǎn)權(quán)證,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)發(fā)放證書,這種房屋被稱為小產(chǎn)權(quán)房屋。小產(chǎn)權(quán)房屋是指在農(nóng)民集體土地上,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章證明其權(quán)屬,并沒有國(guó)家房管部門的蓋章。
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