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今年4月，讀者陸女士在上海滬申房屋置換有限公司利津路店看中了一套二手房。對(duì)房子的面積、地點(diǎn)都頗為滿意的陸女士隨即向中介詢問該房房齡，中介告知房子是1996年建造的。4月3日，在對(duì)價(jià)格達(dá)成一致后，陸女士遂與中介公司簽訂了《房屋居間協(xié)議》，同時(shí)支付了定金1萬元。在簽訂居間協(xié)議的第二天，陸女士在中介處見到了這套房子的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上白紙黑字赫然寫著這套房子建于1988年?！拔耶?dāng)時(shí)就傻了眼。”陸女士氣憤地告訴記者，她當(dāng)場(chǎng)決定退房，但是滬申公司卻表示定金已經(jīng)交付賣家，無法拿回。記者昨天致電上海滬申房屋置換有限公司了解相關(guān)情況，發(fā)現(xiàn)在幾個(gè)重要環(huán)節(jié)上，雙方的說法均出現(xiàn)不一致。關(guān)于房齡，陸女士言之鑿鑿，中介曾經(jīng)親口表示過該房子建于1996年；而滬申公司受理該業(yè)務(wù)的洪女士則告訴記者，當(dāng)時(shí)只是表示這套房子建于上世紀(jì)90年代初，并沒有作出任何明確表示。關(guān)于沒有看過房產(chǎn)證就簽署居間協(xié)議，洪女士告訴記者，當(dāng)時(shí)提醒過

本報(bào)以《房產(chǎn)歸誰登記簿說了算》為題報(bào)道了蘭州房管部門開始實(shí)施新的房屋登記程序，規(guī)定房屋登記簿為房屋真正的身份證，是房屋在交易過程中為其定性正名的憑證。就在報(bào)道見報(bào)當(dāng)天，市民曹先生反映，近日他看中一套房子，并同賣方簽訂了意向合同，可后來賣方卻寧愿賠償他違約金，也不愿以低于別人5萬元的價(jià)格將房子賣給他，曹先生覺得自己吃了啞巴虧。和他一樣，許多人都曾在買房過程中吃過這種一房二賣的虧。但新程序啟用后，就不一樣了。蘭州市房地產(chǎn)交易中心工作人員告訴記者，新程序啟用后，購房者只要按照約定持相關(guān)購房合同、發(fā)票以及房屋圖紙到登記機(jī)關(guān)做預(yù)告登記，領(lǐng)取預(yù)告登記證明，就可以有效防止一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。這位工作人員稱，所謂預(yù)告登記就是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他抵押等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，同時(shí)按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的登記。規(guī)定指出：預(yù)購商品房；以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，當(dāng)事

1．明晰合同主體身份：在正式簽署合約之前，務(wù)必要弄清楚簽約之人是否為開發(fā)商的法定代表，若答案為否，應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)其是否持有有效的“授權(quán)委托書”，若無此文件，此人的簽字將不具有法律效力。同時(shí)也要關(guān)注合同中的印章細(xì)節(jié)，以防止開發(fā)商試圖逃避責(zé)任。2．明白定金的束縛力：一旦您與開發(fā)商達(dá)成認(rèn)購意向并且簽署了認(rèn)購書之后，便需支付定金以確保該房屋的歸屬權(quán)。然而，如因個(gè)人信用記錄不佳、銀行貸款政策調(diào)整、個(gè)人收入不足等諸多原因，導(dǎo)致無法在規(guī)定期限內(nèi)完成貸款手續(xù)，開發(fā)商可能會(huì)判定您為違約方；反之，若開發(fā)商因非人為因素導(dǎo)致交房延遲亦構(gòu)成違約行為。因此，對(duì)于雙方違約情況下定金的處理方式，務(wù)必認(rèn)真閱讀并理解。3．審慎對(duì)待補(bǔ)充協(xié)議：開發(fā)商提供的補(bǔ)充合同主要用于明確因某些特定原因?qū)е聼o法按時(shí)交房的免責(zé)條款，以及在何種情況下可免除因面積測(cè)量誤差過大所產(chǎn)生的賠償責(zé)任。這是開發(fā)商為應(yīng)對(duì)不可抗力因素導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)的一種自我保護(hù)措施

我們常常發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)交易過程中的糾紛，往往因買賣雙方未注意到交易細(xì)節(jié)而產(chǎn)生，現(xiàn)將一些買賣雙方簽約前后的注意細(xì)節(jié)事項(xiàng)列出供大家參考：1.簽訂買賣合同前，買方應(yīng)對(duì)所購買的房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定出售房產(chǎn)的是產(chǎn)權(quán)人本人。2.買賣雙方商談的房?jī)r(jià)、付款方式、買方交付立約定金應(yīng)簽訂書面協(xié)議，避免一方事后反悔，而對(duì)方口說無憑。3.買賣雙方應(yīng)事先了解此次交易時(shí)所涉及到的各項(xiàng)稅、費(fèi)，盡量避免實(shí)際發(fā)生的交易費(fèi)用同自己的經(jīng)濟(jì)預(yù)算產(chǎn)生沖突。4.買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)應(yīng)注意約定以下條款。(1)具體辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間。(2)買方支付每一筆購房款的數(shù)額、期限及方式。(3)辦理房屋交接的條件及時(shí)間。(4)房屋剩余維修基金的歸屬、有線電視、煤氣等附屬設(shè)施的初裝費(fèi)承擔(dān)問題。(5)若有隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾的，應(yīng)列明清單。(6)賣方戶口遷出時(shí)間以及賣方未按時(shí)遷出應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。(7)若賣方原已將房屋出租

(一)質(zhì)量方面勿馬虎從理論上說，住房的質(zhì)量可由現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和竣工驗(yàn)收來驚醒把關(guān)，負(fù)責(zé)把關(guān)的機(jī)構(gòu)一是是獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，二是是政府部門，他們跟開發(fā)商之間并未結(jié)成利益共同體，因此只需各負(fù)其責(zé)，便可以避免質(zhì)量問題。但現(xiàn)實(shí)情況是開發(fā)商可以依靠一些外援，使得問題房仍然在售沒人解決。但這類住房在市場(chǎng)上很難得到購房者的認(rèn)可，一旦穿上“質(zhì)量差”的外衣，這種房子出手必然成為燙手山芋。(二)配套不能“做減法”生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來將要實(shí)現(xiàn)的。一個(gè)生活區(qū)除了交通方便，還需要銀行、超市、餐飲、中小學(xué)、幼兒園、公園、休閑娛樂場(chǎng)所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。當(dāng)然，還要看配套的品質(zhì)與檔次，比如周邊是否有名校等。生活配套如果“做減法”，則會(huì)讓房產(chǎn)減值。常見的有名校招生的調(diào)整，或者學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的下滑，以及知名綜合醫(yī)院的搬遷等，都會(huì)導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價(jià)值受到影響。所以對(duì)于這些方面的因素

房產(chǎn)新政接二連三出臺(tái),旨在打擊投機(jī)炒房。有些中介門店生意清淡,個(gè)別中介人員“閑來無事”,搖身一變竟然改行充當(dāng)“托兒”,遂成樓市新行當(dāng)———“房托”。日前,欲購房的李先生接到一中介員電話,稱剛接到一套“搶手”房源,價(jià)格優(yōu)惠,如有意,請(qǐng)?jiān)陔p休日來看房。于是,李先生周日去看房。見面時(shí),中介員說一對(duì)“白領(lǐng)夫婦”也有意此房,已來看過一次,今天會(huì)再來看看,看好了可能會(huì)當(dāng)場(chǎng)拍板。話音剛落,那對(duì)“白領(lǐng)夫婦”就到了。那對(duì)“白領(lǐng)夫婦”又是攝像,又是詢問,還討價(jià)還價(jià),看上去購買欲極強(qiáng)。第二天,中介員來電話對(duì)李先生稱,那對(duì)“白領(lǐng)夫婦”已相中房子,但還價(jià)到95萬元,房東不肯,咬牢96萬元。中介員表示,如果李先生肯出96萬元,馬上就可以成交。李先生不為所動(dòng)。此后的兩三天,中介員頻頻來電,稱那對(duì)“白領(lǐng)夫婦”貸款有問題,經(jīng)過做工作,房東也有松動(dòng),如果李先生能首付50％的房款,95萬元基本沒問題。一位不愿透露姓名的中介人員

本月初，《成都市建筑節(jié)能管理規(guī)定》開始實(shí)施。不少市民來電咨詢?cè)撊绾闻袛喾孔拥墓?jié)能情況，怎樣選擇節(jié)能房，想讓以前沒節(jié)能措施的房子節(jié)能應(yīng)該采取哪些措施才能達(dá)到節(jié)能的目的等問題，就此記者專門采訪了相關(guān)專家。市民怎樣判斷自己購買的已經(jīng)實(shí)施節(jié)能措施的房子是節(jié)能的，在適用成都的《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定居室溫度夏季控制在26-28攝氏度，冬季控制在16-18攝氏度。在采取節(jié)能措施后，在保持相同的室溫情況下，采暖、空調(diào)可以節(jié)能50%。而市民最容易、最直觀的檢驗(yàn)方法則是看房子主要功能間，如臥室、客廳等的窗子玻璃是不是中空玻璃，還有是看購房合同中的《住宅使用說明書》中記載的建筑節(jié)能信息。相關(guān)專家提醒廣大購房者，住房建筑節(jié)能主要體現(xiàn)在外墻、屋頂、外窗和地面幾個(gè)方面，了解這些方面的節(jié)能措施，也就了解了選房的竅門。竅門1外墻面顏色要淺墻體在整個(gè)房屋的外包面積中占的比例最大，所以對(duì)傳熱的影響也最大。現(xiàn)在墻體的節(jié)

近年隨著私產(chǎn)房交易呈增多之勢(shì)，出現(xiàn)的問題也隨之增多。天津市國(guó)土房管局提醒，買賣私產(chǎn)房的消費(fèi)者應(yīng)注意三個(gè)事項(xiàng)。一是交易之前，人要確認(rèn)該房產(chǎn)具有合法的《房屋權(quán)屬證書》，同時(shí)要認(rèn)真查看該房屋證書，確認(rèn)賣房人有權(quán)處理該房產(chǎn)，且符合有關(guān)房地產(chǎn)管理規(guī)定，不屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。二是如果選擇房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理服務(wù)，交易過程中要做到看清、讀懂、護(hù)好?？辞澹褪且捶康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有沒有在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明顯的位置公示以下要件：由工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照；由國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)單位備案證明；房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)規(guī)范及投訴電話。讀懂，就是要在與中介機(jī)構(gòu)簽訂中介服務(wù)合同時(shí)一定要細(xì)讀合同或協(xié)議的各項(xiàng)條款，除了要確認(rèn)當(dāng)事人的主體資格外，還要特別注意委托服務(wù)的具體事項(xiàng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求、服務(wù)費(fèi)用的支付方式和支付時(shí)間、合同的履行期限、各方違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式等內(nèi)容

第一招：多看多對(duì)比多看多對(duì)比哪些優(yōu)惠較大的樓盤。選擇在年底購房絕對(duì)是討價(jià)還價(jià)的好時(shí)機(jī)，開發(fā)商為了回籠資金總會(huì)推出一些特價(jià)房或者是打折措施。除了看報(bào)紙外，還可以直接到售樓部咨詢，一般來說，各家樓盤在春節(jié)期間都會(huì)便宜不少，也會(huì)有各式花樣的贈(zèng)送，所以購房者一定要多看多問。第二招：淘尾房，尾房也能淘出寶適合自己的房子就是好房子，一些購房者認(rèn)為冬季市場(chǎng)上的房源數(shù)量減少，大都是尾房，挑選余地不是很大，尾房大都是有缺陷的，其實(shí)這種看法并不是完全正確的。盡管新上市的房子少了，但仍在市場(chǎng)上銷售的房源并不少，而且基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，開發(fā)商在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)一般不會(huì)有太大的缺陷。人們口中的尾房是銷售剩下的，但不是缺陷房，只是因?yàn)槎喾N原因沒有找到合適的買家，如果覺得房子適合自己的居住生活，就要該出手時(shí)就出手。第三招：看采光、日照、通風(fēng)看仔細(xì)采光和通風(fēng)，只有在現(xiàn)房或者是準(zhǔn)現(xiàn)房的階段才能看到。而年底人們買的多是現(xiàn)房或者是準(zhǔn)

成交均價(jià)為何比預(yù)售價(jià)低最近有讀者向廣廈時(shí)代反映，北京市房地產(chǎn)管理網(wǎng)上所看到的數(shù)據(jù)中，大部分項(xiàng)目的成交均價(jià)都比其預(yù)售均價(jià)低，有的項(xiàng)目甚至低出幾千元。像方莊區(qū)域的文成建筑，其預(yù)售均價(jià)為18000元/平方米，但是期房簽約統(tǒng)計(jì)中顯示的成交均價(jià)僅為12115元/平方米。這是不是意味著樓盤的議價(jià)空間很大?為此我們向業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了了解。預(yù)售價(jià)不等于開盤價(jià)據(jù)了解，房地產(chǎn)管理網(wǎng)上的預(yù)售價(jià)格是開發(fā)商的擬售價(jià)，但實(shí)際開盤時(shí)會(huì)受到很多客觀因素影響，比如市場(chǎng)因素。開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的好壞情況調(diào)整價(jià)格，所以預(yù)售價(jià)格并不是實(shí)際的開盤價(jià)格。受市場(chǎng)因素影響較大理論上來講，這兩個(gè)價(jià)格相差不應(yīng)該太大，而這一現(xiàn)象也是自去年樓市進(jìn)入調(diào)整期后才越來越明顯，亦莊北岸銷售經(jīng)理助理士心表示，因?yàn)檫@個(gè)期間房?jī)r(jià)的波動(dòng)較大，開發(fā)商需要不時(shí)地調(diào)整價(jià)格來吸引購房人，經(jīng)過一些促銷打折之后的成交價(jià)格自然會(huì)比預(yù)售價(jià)格低。但是項(xiàng)目是否具有議價(jià)空間，就要根據(jù)各

（1）從理論上講，房屋質(zhì)量可以通過現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和竣工驗(yàn)收來控制。負(fù)責(zé)控制的機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)和政府部門。他們沒有與開發(fā)商形成利益共同體，所以他們只需要自己承擔(dān)責(zé)任，避免出現(xiàn)質(zhì)量問題。但現(xiàn)實(shí)是，開發(fā)商可以靠一些外援，讓問題房還在賣，沒人能解決。但這種房子在市場(chǎng)上很難得到購房者的認(rèn)可，一旦披上“劣質(zhì)”的外衣，這種房子就會(huì)成為燙手山芋。（2）配套設(shè)施不能“減法”生活便利是房屋保值增值最基本、最必要的因素，包括房屋目前擁有的、近期甚至將來將實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。生活區(qū)除了交通便利外，還需要銀行、超市、餐廳、中小學(xué)、幼兒園、公園、休閑娛樂設(shè)施。當(dāng)然，還要看配套設(shè)施的質(zhì)量和檔次，比如周邊是否有名校。如果用“減法”來配套生活設(shè)施，房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)降低。常見的是名校招生調(diào)整、教學(xué)質(zhì)量下降、知名綜合醫(yī)院搬遷等，都會(huì)影響周邊房地產(chǎn)的價(jià)值。所以對(duì)于這些因素，購房者應(yīng)該做出客觀的評(píng)價(jià)，千萬不要聽從別人的建議或盲目行事。（3）

淡季看樓的人不多，因此，你要利用這樣一個(gè)“清凈”的場(chǎng)合，好好看清楚樓盤的每一個(gè)細(xì)節(jié)，無論是在售樓部、樣板房，還是你真正準(zhǔn)備居住的房屋，三大場(chǎng)景都是不可錯(cuò)過的。場(chǎng)景1售樓部謹(jǐn)防“掛羊頭賣狗肉”你買的房子是否有“合法”的身份是最為重要的，由于現(xiàn)在參與房管局銷售管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的樓盤還是不多，因此，在買樓的時(shí)候，當(dāng)然要先看發(fā)展商有無《商品房預(yù)售許可證》，不過，由于現(xiàn)在不少樓盤都是分期開發(fā)的，因此，你一定要留意預(yù)售證上所標(biāo)明的房號(hào)是否是你準(zhǔn)備購買的那套。因?yàn)楝F(xiàn)在有個(gè)別發(fā)展商會(huì)利用“掛羊頭賣狗肉”的方法，用前期的預(yù)售證賣下一期的房子。另外，預(yù)售證上也會(huì)標(biāo)注商品房的抵押情況，如果購買抵押房時(shí)你就要多留一個(gè)心眼，要切實(shí)搞清楚其抵押涂銷的具體操作。合同樣本要留神在布置規(guī)范的樓盤里面，商品房的預(yù)售合同的復(fù)印件是需要公示的，如果售樓部里面沒有這些文件的公示，那其中就可能就有貓膩了。由于現(xiàn)在各樓盤采用的預(yù)售合同是由

一、哪個(gè)部門管預(yù)售證《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。二、預(yù)售證是什么意思預(yù)售證全稱商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以合法銷售商品房的證明文件，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)的文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證需要以下材料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表—主管部門制式表（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照—需要原件（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書—需要原件（四）工程規(guī)劃許可證—需要原件（五）土地使用權(quán)證書－－需要原件（六）施工許可證－－需要原件（七）建設(shè)工程投資達(dá)到25％以上，已完成基礎(chǔ)工程的證明并需要工程形象進(jìn)度符合規(guī)定的現(xiàn)場(chǎng)照片－－各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5

房屋預(yù)售資金由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用，此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法