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商品房認購書是什么情況下發(fā)放房屋認購合同

來源：法律編輯整理時間： 2023-04-06 15:10:38 216 人看過

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。作為購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。

一、在簽訂認購書時怎么控制風險

從目前的商品房銷售方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在沒有取得預售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗市場對自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會組織進行預訂、認購等方式，收取購房者一部分，與購房者簽訂認購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房，將認購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。這種方式，也就是我們所說的認購書銷售模式。那么，如何簽訂認購書，在什么條件下簽訂的認購書才是有效的，如何防范認購書中的法律風險呢？

目前對認購書的的法律性質(zhì)并沒有明確的規(guī)定。主流觀點認為，認購書其實就是一個預約，與商品房買賣合同是預約和本約的關系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預先約定。認購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時（沒有取得預售許可證）而訂立的。在簽訂認購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進行談判。實踐中，并不是任何情況下簽訂的認購書都是有效的。如果一個項目連國有土地使用權都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認購書并收取定金，那么這種認購書就是無效的。

二、簽了認購書定金可以退嗎

這個理由是退不了的，按照《民法典》，買家違約，定金是要不回來的。

購房者在簽訂房屋認購書以后，如果房屋認購書中約定了購房訂金，那么認購書簽訂后的購房定金處理分為四種情況：

1、如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還。賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。

2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回。雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用不予返還或者雙倍返還。

3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還。賣方違約的，應雙倍返還定金。

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