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以案釋法：丈夫擅自處置共同房屋是否有效？

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-04 20:05:20 112 人看過

【案例簡介】

陳某某與湯某某系再婚夫妻，雙方于1988年2月9日登記結(jié)婚，夫妻關(guān)系一直較好。本市浦東新區(qū)德平路143弄19號203室房屋(以下簡稱系爭房屋)系1994年時因動遷安置分得的公房，承租人為湯某某，陳某某、金玉貞(湯某某母親)為同住人。1994年2月，金玉貞死亡。2000年4月18日，湯某某未經(jīng)陳某某同意購買系爭房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)登記在湯某某一人名下。2001年3月，湯某某與王某某、湯某某簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，湯某某將系爭房屋產(chǎn)權(quán)通過辦理房屋買賣手續(xù)贈與給了王某某和湯某某，但房屋仍由湯某某與陳某某居住，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費后出具的收據(jù)中確定房屋戶名仍為湯某某。2010年春節(jié)前后，陳某某要求湯某某出示系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，湯某某將房屋買賣實情告知陳某某，陳某某得知后，即為房屋權(quán)屬產(chǎn)生矛盾。

【法律釋疑】

房屋是陳某某與湯某某婚姻關(guān)系存續(xù)期間動遷安置取得，并以湯某某名義購買公房產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)購買后雖登記在湯某某一人名下，但仍屬湯某某與陳某某夫妻共同財產(chǎn)?，F(xiàn)湯某某未征得陳某某的同意，與王某某、湯某某簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將系爭房屋的產(chǎn)權(quán)通過辦理房屋買賣贈與給了王某某和湯某某，湯某某擅自處分夫妻共同財產(chǎn)的行為，應(yīng)屬無效。

依據(jù)法律規(guī)定，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益?，F(xiàn)兩上訴人既無證據(jù)材料證明被上訴人湯某某將系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至兩上訴人名下已經(jīng)陳某某同意，亦無證據(jù)材料證明其取得系爭房屋的權(quán)利系支付了相應(yīng)的對價，屬有償取得。

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部分共有人出租共有房屋引發(fā)的糾紛，可以根據(jù)下列情況，分別處理：（1）部分共有人擅自出租共有房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是無效的，如果造成了承租人的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)由擅自出租的部分共有人承擔(dān)賠償責(zé)任；（2）部分共有人出租房屋，其他共有人當(dāng)時明知、或者事后又追認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)視為房屋租賃關(guān)系有效；（3）多數(shù)共有人一致意見將共有房屋出租，其余共有人當(dāng)時明明知道，事后提出異議的，如果出租房屋對多數(shù)共有人并無不利，應(yīng)當(dāng)視為租賃關(guān)系有效。如果對部分共有人出租共有房屋爭議頗大，又損害了其中共有人的利益，協(xié)商解決不了的，可以請求法院給予調(diào)解，以求公正解決?！睹穹ǖ洹返谌倭阋粭l處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

2024-04-23

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一方擅自處置共有房屋的房產(chǎn)怎樣辦

一、一方擅自處置共有房屋的房產(chǎn)怎樣辦一方擅自處置共有房屋的房產(chǎn)可以請求分割共同財產(chǎn)。我國法律規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財產(chǎn)：（一）一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財產(chǎn)利益的行為；（二）一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費用。夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)，或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財產(chǎn)的，在離婚分割夫妻共同財產(chǎn)時，對該方可以少分或者不分。離婚后，另一方發(fā)現(xiàn)有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返谝磺Я懔鶙l婚姻關(guān)系存續(xù)期間，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財產(chǎn)：（一）一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財產(chǎn)利益的行為；（二）一方

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2023-08-08

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夫妻共有房是否擅自賣出去?

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2023-06-22

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如何處理一方擅自處置共有房屋的情況

當(dāng)產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他成員同意而擅自處置共有物業(yè)時，其他成員有權(quán)請求就共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如果存在以下任一情況，任何一方可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾岢錾暾?，要求分割家庭共同財產(chǎn)：（一）一方當(dāng)事人故意隱瞞、轉(zhuǎn)移、變賣、損毀或浪費家庭共有財產(chǎn)，或故意制造假債侵犯對方權(quán)益等嚴(yán)重影響家庭共同財產(chǎn)利益的行為；（二）當(dāng)家庭中有一方承擔(dān)起了基本的扶養(yǎng)責(zé)任，如對年邁父母、未成年子女以及患有重大疾病的配偶進(jìn)行照顧，然而在另一方對此表示反對或者不能夠提供相應(yīng)的醫(yī)藥費用支持時。在此種情況下，對于故意隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、損毀或浪費家庭共有財產(chǎn)，或者試圖通過制造假債務(wù)侵犯另一方合法權(quán)益的一方，應(yīng)在離婚時在分配夫妻共同財產(chǎn)方面受到懲罰，酌情給予少分或不分的處罰。離婚后，如果發(fā)現(xiàn)仍存在以上的違法行為，受害方可以向人民法院提起訴訟，甚至可以再次提起訴訟，以求能夠重新分配夫妻共同財產(chǎn)。《民法典》第

2024-08-05

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擅自出售他人房屋合同是否有效

一、擅自出售他人房屋合同是否有效1、擅自出售他人房屋合同無效。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋，只有房主可依法對房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，房主是該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)處置該房產(chǎn)，其他人無權(quán)處分他人的財產(chǎn)。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一百四十六條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。第五百零五條，當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立的合同的效力，應(yīng)當(dāng)依照本法第一編第六章第三節(jié)和本編的有關(guān)規(guī)定確定，不得僅以超越經(jīng)營范圍確認(rèn)合同無效。第二百一十四條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。二、私自出賣別人的財產(chǎn)會被判刑嗎以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別

2023-06-17

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丈夫私自將共有房屋出賣

一、丈夫私自將共有房屋出賣司法實踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的房屋買賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。1、房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。2、房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。當(dāng)然，也不是說未經(jīng)全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類合同有效的?！睹穹ǖ洹返谌僖皇粭l規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)

2023-06-04

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未經(jīng)其他共有權(quán)人同意擅自出賣房屋是否有效

無效。在一般情況下共同共有的房屋的出售要經(jīng)過全體共有人的一致同意才可以進(jìn)行，按份共有的房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)比例三分之二以上的共有權(quán)人同意才能出售。部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但如果第三人是善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的，則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。《民法典》第三百一十一條【善意取得】無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

2023-06-15

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共同購置的房屋，丈夫去世后如何處理？

丈夫去世夫妻共同買的房子首先要分割出屬于配偶的部分，然后剩余的房產(chǎn)按照丈夫的遺囑進(jìn)行繼承。沒有遺囑的按照法定的繼承順序進(jìn)行繼承。繼承權(quán)是一項重要的民事權(quán)利，是繼承人依法享有、能夠無償取得被繼承人遺產(chǎn)的權(quán)利。它是一種財產(chǎn)權(quán)利，又具有鮮明的身份特點，它不同于一般的財產(chǎn)權(quán)或人身權(quán)。在繼承權(quán)受到侵害時，合法繼承人可行使繼承恢復(fù)請求權(quán)。夫妻共同買的房子，丈夫去世，房子歸誰老公死后夫妻雙方的的共同房產(chǎn)中屬于當(dāng)事人老公的那一份作為遺產(chǎn)，按照繼承的原則進(jìn)行繼承妻子的那一份屬于妻子所有。對于死者的那一份財產(chǎn)，如果有遺囑的按照遺囑繼承，沒有遺囑的按照法定繼承，由配偶，父母，子女均等繼承?！吨腥A人民共和國民法典》第一千一百五十三條繼承開始后，繼承人于遺產(chǎn)分割前死亡，并沒有放棄繼承的，該繼承人應(yīng)當(dāng)繼承的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)給其繼承人，但是遺囑另有安排的除外。

2023-07-10

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擅自用夫妻共同財產(chǎn)抵押貸款是否有效?

擅自用夫妻共同財產(chǎn)抵押貸款一般是無效的，“共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意抵押無效”。抵押有效的前提，必須是其他共同共有人的書面委托或親筆簽字，雖然這條司法解釋還規(guī)定：“其他共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議視為同意，抵押有效”，然而在司法實踐中卻存在四個問題無法解決：一是許多其他共同共有人都是在法院訴訟階段才知道?！吨袊嗣胥y行貸款通則》第六章第二十五條第四款規(guī)定：“借款人貸款時應(yīng)當(dāng)填寫以下資料：抵押物、質(zhì)物清單和有處分權(quán)人的同意抵押，質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關(guān)證明文件。”貸款通則之所以規(guī)定必須有處分權(quán)人同意的抵押、質(zhì)押的證明，目的在于避免導(dǎo)致抵押無效，保證信貸安全，而引發(fā)不必要的民事訴訟，然而在實踐中，銀行卻往往忽略了對以共同共有財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明文件的審查，從而在審查義務(wù)方面承擔(dān)不利后果。一、夫妻共有財產(chǎn)處分夫妻共有財產(chǎn)的處分權(quán)：夫或妻非因日常生活需要對夫妻

2023-03-14

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9月2日，福建省云霄縣人民法院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛案，依法判決被告方某與其兄簽訂的買賣合同無效。法院審理查明，原告黃某與方某于1982年登記結(jié)婚，后因兩人經(jīng)常為家庭瑣事鬧矛盾，黃某從其在云霄縣火田鎮(zhèn)溪口村的住處搬離。1998年5月12日，方某私下將其與黃某夫妻共有的房產(chǎn)以3萬元出賣給他的哥哥方某某。法院審理認(rèn)為，被告方某未經(jīng)財產(chǎn)共有人黃某同意，私自與其兄方某某賣串通訂立房屋買賣合同，對黃某不發(fā)生效力，應(yīng)由行為人方某和方某某承擔(dān)責(zé)任，因此依法判決方某與方某某賣訂立房屋買賣合同無效。（方建明張桂芳）

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2024-01-24

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2023-07-02

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