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通常在一些買賣合同中，買賣雙方可以約定定金條款，賣家從買家那里收取一部分定金。定金的作用主要是擔(dān)保合同的履行，屬于合同總價(jià)款的一部分。交付定金后，順利的話就是雙方約定交付剩余款項(xiàng)；如果一方想違約要解除合同的，就涉及到定金退還的問題，定金具體能夠退還多少，在法律上也有限制。

交付定金不得超過總價(jià)款的20%

簽訂合同時(shí)原則上雙方可以自由約定給付的定金，但定金不得超過合同總標(biāo)的價(jià)值的20%，因?yàn)槌^部分，人民法院不予支持。

主張退還定金也有20%的限制

交付定金不能超過總價(jià)款的20%，同樣的，超過20%部分的定金也不受法律保護(hù)。

實(shí)踐中，我們具體要區(qū)分以下情況：

1、交付定金一方違約，想解除合同的：

可以向收受定金方主張超過20%的定金，因?yàn)槌^20%的定金法律不予支持，收受定金一方無權(quán)要這超過的部分；

2、收受定金一方違約，想解除合同的：

交付定金一方可以向收受定金方主張返還雙倍的定金，但是要注意，只能主張?jiān)诳們r(jià)款20%內(nèi)的雙倍定金。

定金該不該退，分具體情形：

1、如果是交付定金方自己原因的，違約的，定金不予退還。

2、如果是收受定金方違約的，需要雙倍泛返還定金。

對方不退定金可以通過以下方法解決：

1、協(xié)商要求對方退還定金；

2、協(xié)商后對方仍然拒絕退還的，可以通過向法院起訴，由法院審理判決。

選擇起訴方法的，在這里要注意這個(gè)要點(diǎn)：

1、選擇起訴法院

合同有約定管轄法院的，以合同約定的為準(zhǔn)。

合同沒有約定管轄法院，或者約定不明的，在被告住所地或合同履行地法院起訴。

其中：

（1）爭議標(biāo)的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地；

（2）交付不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)所在地為合同履行地；

（3）其他標(biāo)的，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。

2、起訴需要提交的相關(guān)材料

民事訴訟狀：主張的是返還多少定金，所以應(yīng)當(dāng)在民事起訴狀中寫明這個(gè)訴訟請求。

證據(jù)：簽訂的合同原件；交付定金的單據(jù)；對方?jīng)]有履行合同義務(wù)的證據(jù)等等。

3、申請起訴后，法庭會審查所提交的材料，再通知開庭。根據(jù)具體案情的需要，如果案情比較簡單的，一般是3個(gè)月可以審判。如果案情比較復(fù)雜的，可以是再延遲3個(gè)月，也就是6個(gè)月審判。

實(shí)踐中，很多人不知道這20%的限制，在主張返還定金的時(shí)候，被對方訛了。我們在這里特別提醒，在交付定金或主張返還定金的時(shí)候，要注意定金的限制是20%，在交付定金的時(shí)候，也不用交超過總價(jià)款的20%；在主張退還定金的時(shí)候，也要注意這20%的限制。對方拒不退還定金，要起訴的，需要積極搜集相關(guān)證據(jù)和材料，向法院提出申請。在取證和程序上有疑問的，我們建議委托專業(yè)的律師協(xié)助。

一、房屋買賣合同違約怎么辦

（一）繼續(xù)履行。如果當(dāng)事人一方不履行合同，首先另一方可要求違約方繼續(xù)履行合同。例如，在房屋買賣中，如果買方已支付價(jià)款，但賣方遲遲不交付房屋，買方就可以要求賣方繼續(xù)履行交房的義務(wù)；或者賣方已經(jīng)交付房屋但買家不支付價(jià)款，賣方就有權(quán)要求買方繼續(xù)支付價(jià)款。同時(shí)，繼續(xù)履行不影響違約方仍然要向守約方賠償損失或支付違約金等。

但有下列情況的則不適用繼續(xù)履行：

1、法律上或者事實(shí)上不能履行；

2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

（二）解除合同。當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)或者有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以單方解除合同。此外，在房屋買賣交易中，如果當(dāng)事人一方明確表示自己將不履行債務(wù)，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合同期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人也可以依法解除合同。

解除合同可以適用定金罰則或要求對方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

（三）定金罰則。如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價(jià)款的20％，超過部分將不被視為定金。

（四）違約金。違約金可以由買賣雙方協(xié)商確定，雙方可以在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，只要約定不違法，也無明顯不合理的，就可以適用合同約定的違約金。但萬一發(fā)生糾紛，并不一定完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槿绻贤s定的違約金數(shù)額低于實(shí)際造成的損失，守約方可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過分高于實(shí)際造成的損失，違約方也可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。