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企業(yè)搬遷分為“政府主導(dǎo)搬遷”和“企業(yè)自主搬遷”兩種方式。政府主導(dǎo)搬遷是，因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，政府下發(fā)搬遷文件或公告，責(zé)令企業(yè)限期搬遷，政府收回其所占土地并給予一定搬遷補(bǔ)償，企業(yè)從政府財(cái)政等部門取得的補(bǔ)償款，稱為“政策性搬遷收入”；企業(yè)自主搬遷是，企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，自主決定搬遷，按市場(chǎng)原則，自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)，取得的收入稱為“商業(yè)性搬遷收入”或“非政策性搬遷收入”。企業(yè)取得的搬遷收入是否屬于政策性搬遷收入，關(guān)健是看企業(yè)有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)。如有，就是屬于政策性搬遷收入；如沒有，就是屬于商業(yè)性搬遷收入或非政策性搬遷收入。

不同性質(zhì)的搬遷收入，在稅務(wù)處理上，有著很大差異。如果屬于政策性搬遷收入，根據(jù)稅法規(guī)定，可不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和印花稅等，只須計(jì)算申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。至于能否繳納企業(yè)所得稅，則要看企業(yè)搬遷完成后，有無余額，如搬遷收支相抵后有余額的，繳納企業(yè)所得稅，無余額的，就不繳納企業(yè)所得稅。如果屬于商業(yè)性搬遷收入或非政策性搬遷收入，則完全是企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)稅法規(guī)定，均須申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。所以，企業(yè)在決定搬遷前，有必要先進(jìn)行納稅籌劃或財(cái)務(wù)籌劃，充分運(yùn)用國(guó)家搬遷稅收優(yōu)惠政策，合理、合法降低稅負(fù)，節(jié)省稅金，增加利潤(rùn)。同時(shí)，也可避免稅收風(fēng)險(xiǎn)。

案例分析

隨著城市的發(fā)展，某＊＊公司已被居民小區(qū)包圍，不僅造成安全隱患、環(huán)境污染，同時(shí)也不利于企業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展。根據(jù)該省、市環(huán)保局及市政府要求，該＊＊公司需限期搬遷。＊＊公司原址占地面積約為165畝，該宗土地賬面原購買價(jià)為2000萬元，地上房屋、建筑物賬面原值800萬元，累計(jì)折舊400萬元，凈值400萬元。該＊＊公司董事會(huì)，在決定搬遷前，委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所幫助籌劃，究竟采用哪種搬遷方式，納稅最少，利潤(rùn)最多。注冊(cè)會(huì)計(jì)師提出兩個(gè)方案，進(jìn)行比較分析，供＊＊公司董事會(huì)擇優(yōu)決策。

方案一

企業(yè)自主搬遷、自行轉(zhuǎn)讓

企業(yè)自主搬遷，自行轉(zhuǎn)讓土地。假定，＊＊公司愿將土地及其地上房屋建筑物轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開發(fā)商，每畝協(xié)議價(jià)格為100萬。則：＊＊公司自行轉(zhuǎn)讓土地總收入為16500萬元（165×100）。該收入屬于商業(yè)性搬遷收入或非政策性搬遷收入，根據(jù)稅法規(guī)定，一般應(yīng)交各種稅金：

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝（16500－2000）×5％＝725（萬元）

應(yīng)交城建稅＝725×7％＝50．75（萬元）

應(yīng)交教育費(fèi)附加＝725×3％＝21．75（萬元）

應(yīng)交印花稅＝16500×0．5‰＝8．25（萬元）

應(yīng)交土地增值稅：假定地上舊房屋建及筑物賬面凈值400萬元，經(jīng)評(píng)估重置成本價(jià)為2000萬元，成新度折扣率按50％計(jì)算，則評(píng)估價(jià)格為2000×50％＝1000（萬元），則：土地增值稅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋1000＋725＋50．75＋21．75＋8．25＝3805．75（萬元）

土地增值額＝16500－3805．75＝12694．25（萬元）

土地增值率＝12694．25÷3805．75×100％＝333．5545％

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％以上的部分，適用稅率為60％、速算扣除系數(shù)為35％，則：應(yīng)交土地增值稅＝12694．75×60％－3805．75×35％＝7616．85－1332．0125＝6284．8375（萬元）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第二款“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！?、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四、五款“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！?、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）“《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因”城市實(shí)施規(guī)劃“而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因”國(guó)家建設(shè)的需要“而搬遷，是指因?qū)嵤?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/citiao/12701443972905647004.html">國(guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況?！钡纫?guī)定，＊＊公司是“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷”自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)所得收入，可申請(qǐng)享受土地增值稅優(yōu)惠政策，不繳納土地增值稅，因此可節(jié)省稅金6284．8375萬元。

最后計(jì)算＊＊公司獲利情況如下：

繳納土地增值稅的獲利情況：

轉(zhuǎn)讓該宗土地獲得利潤(rùn)＝16500－2000－400－725－50．75－21．75－8．25－6284．8375＝7009．4125（萬元）

應(yīng)交企業(yè)所得稅＝7009．4125×25％＝1752．353125（萬元）

獲得凈利潤(rùn)＝7009．4125－1752．353125＝5257．059375（萬元）

免征土地增值稅的獲利情況：

轉(zhuǎn)讓該宗土地獲得利潤(rùn)＝16500－2000－400－725－50．75－21．75－8．25＝13294．25（萬元）

應(yīng)交企業(yè)所得稅＝13294．25×25％＝3323．5625（萬元）

獲得凈利潤(rùn)＝13294．25－3323．5625＝9970．6875（萬元）。

＊＊公司，因享受土地增值稅優(yōu)惠政策，盡管多繳納了1571．209375萬元（3323．5625－1752．353125）企業(yè)所得稅，但仍能多獲凈利潤(rùn)4713．628125萬元（9970．6875－5257．059375）

方案二

政府主導(dǎo)搬遷、收回土地

政府主導(dǎo)搬遷，納入城市規(guī)劃，由政府收回土地，給予企業(yè)拆遷補(bǔ)償。假定，政府搬遷文件明確：每畝土地補(bǔ)償款為70萬元，地上房屋建筑物及其機(jī)器設(shè)備拆遷補(bǔ)償款為2200萬元。則：政府補(bǔ)償總收入為13750萬元（165×70＋2200）。該收入按性質(zhì)屬于政策性搬遷收入，按照稅法規(guī)定，政府收回土地補(bǔ)償款不交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和土地增值稅，只須計(jì)算申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函［2009］118號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

1、企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2、企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

3、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

4、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

假定，＊＊公司，根據(jù)搬遷規(guī)劃，計(jì)劃在五年內(nèi)異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)政策性搬遷收入購置土地和新建房屋建筑物及相關(guān)設(shè)施計(jì)劃投入15000萬元，為此獲得的政府搬遷補(bǔ)償款使用后沒有余額，因此不須繳納企業(yè)所得稅。

該宗土地賬面余額為2000萬元，房屋建筑物賬面凈值400萬元，支付機(jī)器設(shè)備拆遷安裝費(fèi)200萬元。則：＊＊公司最后獲得凈利潤(rùn)＝13750－2000－400－200＝11150（萬元）。

綜上比較，雖然方案一總收入比方案二總收入多2750萬元（16500－13750），但由于方案二有稅收優(yōu)惠政策支持，少交了稅金，反而獲利更多。方案二比方案一（繳納土地增值稅）多獲凈利潤(rùn)5892．940625萬元（11150－5257．059375）；比方案一（免征土地增值稅）也可多獲凈利潤(rùn)1179．3125萬元（11150－9970．6875）。因此，＊＊公司爭(zhēng)取采用第二個(gè)“政府主導(dǎo)搬遷、收回土地”搬遷方案比較合算。

不過，企業(yè)也不能只從節(jié)稅上去進(jìn)行納稅籌劃，也需要從獲利多少上去進(jìn)行財(cái)務(wù)籌劃。如果企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓收入比政府收回土地補(bǔ)償收入多得多，盡管企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓收入屬于商業(yè)性搬遷收入，須繳納相關(guān)稅費(fèi)，但扣除稅費(fèi)后，仍比政府收回獲利更多，這時(shí)企業(yè)也可放棄政府收回搬遷方式，考慮選擇自行轉(zhuǎn)讓搬遷方式。如上例，假定政府收回只按每畝35萬元補(bǔ)償?shù)貎r(jià)，補(bǔ)償?shù)厣戏课萁ㄖ锛皺C(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)為1000萬元，則政府補(bǔ)償總收入為6775萬元（165×35＋1000＝5775＋1000），可獲凈利潤(rùn)為4175萬元（6775－2000－400－200）。如此，則方案一（繳納土地增值稅）比方案二多獲凈利潤(rùn)1082萬元（5257－4175）；方案一（免征土地增值稅）比方案二多獲凈利潤(rùn)5795．6875萬元（9970．6875－4175）。因此，＊＊公司就可以考慮采用“企業(yè)自主搬遷、自行轉(zhuǎn)讓”搬遷方案。