久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

1．評估價格形成方法房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術(shù)路線，并且眾所周知評估價格是對應(yīng)特定估價目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。

2．評估價格形成的假設(shè)前提估價假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等；因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。

3．評估價格形成的產(chǎn)權(quán)類型隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價的10％確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1％。因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價格水平。

4．評估價格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物的形成過程，也是其價值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋及附屬工程開發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物上。在以房地產(chǎn)市場評估價格確定房屋拆遷補(bǔ)償價格時，商品房包括按剩余年限計(jì)算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價的10％或房改成本價的1％的差額，而此時，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額（包含于房屋拆遷補(bǔ)償價格中）又向土地部門支付土地使用權(quán)出讓金金額（按出讓合同約定），其合理性顯然值得商榷。拆遷補(bǔ)償價格評估的原則分析作為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運(yùn)動的客觀規(guī)律，

明確房屋拆遷補(bǔ)償價格評估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結(jié)果。

（l）公平原則房屋拆遷補(bǔ)償價格評估必須以公正為基本前提；充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用。

（2）優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則房屋拆遷補(bǔ)償價格評估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境、用途、實(shí)際新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計(jì)價，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。

（3）快捷性原則從開發(fā)程序看，房屋拆遷（包括價格評估、拆遷實(shí)施等）所花費(fèi)時間的長短將直接影響到整個項(xiàng)目的開發(fā)周期；同時，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補(bǔ)償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。

（4）政策性原則貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不可否認(rèn)，房屋拆遷是一項(xiàng)政策性。強(qiáng)制性很強(qiáng)的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實(shí)無欺并有適當(dāng)長的時間進(jìn)行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價值。

企業(yè)拆遷評估價格如何確定？

新辦法規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點(diǎn)的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。第三方（評估機(jī)構(gòu)）出現(xiàn)的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權(quán)力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規(guī)律來定價。

以前在拆遷補(bǔ)償中的問題，既有補(bǔ)償不到位的情況，但是也有被征收方漫天要價的情況。其實(shí)，最核心的問題還是補(bǔ)償問題。要防止政府的單方定價，或者是被征收人的這種漫天要價，其實(shí)都是需要回歸到一個市場。因?yàn)橹挥姓嬲@種市場價格，并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當(dāng)事人才能有很好的預(yù)期。