司法拍賣承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2024-03-22 14:40:25
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司法拍賣當(dāng)中的承租人有優(yōu)先購買權(quán)，如若承租人未按照規(guī)定參加拍賣則應(yīng)當(dāng)視為放棄該權(quán)利。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣在實(shí)際操作中存在缺陷，例如司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)單一、法律責(zé)任難以追究、監(jiān)管機(jī)制缺失等等。
一、司法拍賣承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎
司法拍賣過程中承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
《中華人民共和國民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第七百二十七條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
二、網(wǎng)絡(luò)司法拍賣缺陷
制約司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的問題有以下幾點(diǎn)：
1．司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)單一。自司法網(wǎng)絡(luò)拍賣在全國法院實(shí)施以來，各地法院積極探索實(shí)施，但大都存在平臺(tái)單一的問題。
2．監(jiān)督機(jī)制缺失。以淘寶模式網(wǎng)絡(luò)司法拍賣為例，沒有一個(gè)單獨(dú)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)拍賣行為進(jìn)行監(jiān)督，目前主要由法院負(fù)責(zé)監(jiān)管；由于法院在該拍賣中起了主導(dǎo)性的作用，依照行政不得干涉司法的原則。
3．網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的法律責(zé)任難以追究。在實(shí)際操作中，當(dāng)前我國的法院和鑒定機(jī)構(gòu)，缺乏網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確鑒定的能力，對(duì)是否存在暗中交易、相互串通等惡意競價(jià)行為難以把握。一旦出現(xiàn)問題，由于缺乏法律依據(jù)亦或相關(guān)司法解釋導(dǎo)致競買人違約責(zé)任異常難追究。
三、司法拍賣可以拍賣幾次
依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，法院進(jìn)行司法拍賣時(shí)是有次數(shù)限制的，如果是動(dòng)產(chǎn)，一般進(jìn)行二次拍賣，如果是不動(dòng)產(chǎn)，拍賣次數(shù)為三次。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，拍賣時(shí)無人競買或者競買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不申請(qǐng)以該次拍賣所定的保留價(jià)抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。
《變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條
《中華人民共和國民法典》第七百二十六條
《中華人民共和國民法典》第七百二十七條
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優(yōu)先購買權(quán)作為民法賦予當(dāng)事人的一種法定權(quán)利，無論在當(dāng)事人的自主交易活動(dòng)還是法院的強(qiáng)制拍賣程序中，都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，不能隨意剝奪。一、同等條件一次性性取得的優(yōu)先續(xù)租權(quán)如何認(rèn)定司法實(shí)踐中，房屋承租人主張優(yōu)先租賃權(quán)可分為兩種情況：其一，租賃合同對(duì)優(yōu)先租賃權(quán)有特別約定，出租人基于合同約定主張優(yōu)先租賃權(quán)；其二，租賃合同對(duì)優(yōu)先租賃權(quán)未作約定，出租人基于民法原理主張優(yōu)先租賃權(quán)。對(duì)于前述兩種情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。就第一種情況而言，雖然當(dāng)前法律并沒有賦予承租人優(yōu)先租賃權(quán)，但也沒有禁止當(dāng)事人約定優(yōu)先租賃權(quán)，因此，根據(jù)意思自治原則，合同中關(guān)于優(yōu)先租賃權(quán)的約定合法有效，房屋承租人的優(yōu)先租賃權(quán)受法律保護(hù)。認(rèn)定的難點(diǎn)在于第二種情況，當(dāng)事人沒有約定優(yōu)先租賃權(quán)的情形下，承租人是否享有優(yōu)先租賃權(quán)？對(duì)此，有兩種對(duì)立的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)持肯定意見，認(rèn)為承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)符合市場交易習(xí)慣，有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，有利于維持現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)2023-03-14437人看過 -
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有限責(zé)任公司一，問題的提出從我國《公司法》第72和73條規(guī)定來看，在有限責(zé)任公司中，股東要對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，公司中的其他股東可以在同等條件下，享有對(duì)欲轉(zhuǎn)讓股權(quán)優(yōu)先購買的權(quán)利。這一規(guī)定，一般認(rèn)為，體現(xiàn)了法律對(duì)有限責(zé)任公司較強(qiáng)人合性的尊重[1]，因此在股東對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的各種場合，其他股東優(yōu)先購買權(quán)的行使就必須被納入法律規(guī)制的視野加以考察。這其中的一個(gè)場合是法院對(duì)一家公司某股東的股權(quán)財(cái)產(chǎn)通過拍賣方式進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的情形。問題是，在拍賣的場合下，其他股東的優(yōu)先購買權(quán)如何行使?優(yōu)先購買權(quán)行使的“同等條件”該如何理解?一種理解認(rèn)為，有限責(zé)任公司的股權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)涉及其他股東的優(yōu)先購買權(quán)問題，這對(duì)受讓人來說，構(gòu)成一種權(quán)利瑕疵。因此，在拍賣時(shí)，拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵(我國《拍賣法》第18條第2款)[2];然后，當(dāng)拍賣拍得一個(gè)最高價(jià)時(shí)，其他股東還能以這個(gè)價(jià)格再行使優(yōu)先購買權(quán)，從而阻隔公司外非股東獲得公司股權(quán)，除非2023-04-2458人看過
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拍賣師按照規(guī)則第三次高喊最后59.5萬元即將落槌之前，應(yīng)該詢問優(yōu)先購買人傅某，如果傅某放棄，則落下拍賣槌，拍賣師在此把傅某視為一般競拍對(duì)象，剝奪了其優(yōu)先競買的權(quán)利，據(jù)此，該次拍賣行為無效。相關(guān)法律知識(shí)：《中國拍賣行業(yè)拍賣通則》第三條規(guī)定進(jìn)行拍賣。即“拍賣人應(yīng)在中華人民共和國法律和政策允許的范圍內(nèi)，組織和開展拍賣活動(dòng)。拍賣人應(yīng)根據(jù)本通則的規(guī)定，處理拍賣活動(dòng)中的各項(xiàng)事宜。”《民法典》第七百二十六條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”2023-06-15357人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)1、作為房屋的共有人，已經(jīng)行使了自己的優(yōu)先購買權(quán)的。2、出租人將租賃的房屋出售給了自己的近親屬的。3、出租人在告知了承租人自己會(huì)出售租賃的房屋后，在15日內(nèi)承租人并未明確表示自己要購買的。4、善意第三人已經(jīng)購買了租賃的房屋，同時(shí)也完成了房屋的登記過戶手續(xù)的。一、抵押出租物可以抵押嗎可以。出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去了，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處理自己的房屋。所有權(quán)作為一種物權(quán)，其效力高于租賃關(guān)系的債權(quán)關(guān)系。不過，如果是出租人選擇賣掉房屋，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。二、轉(zhuǎn)租受法律保護(hù)嗎房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租必須符合以下條件：1.租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超2023-06-25389人看過
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法律綜合知識(shí)是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識(shí)和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)相沖突嗎香港在線咨詢 2021-04-01《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”如果按份共有人將出租的共同財(cái)產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)，即發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。一般地講，共有人的優(yōu)先購買權(quán)更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力，而租賃關(guān)系是債權(quán)關(guān)系，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，共有人的物權(quán)應(yīng)優(yōu)先對(duì)待。 -
承租人可以對(duì)被拍賣的住房實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)嗎河北在線咨詢 2022-11-101、租賃房屋拍賣時(shí)，承租人可就該房屋行使優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人將標(biāo)的物出賣于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。法院拍賣程序中保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，承租人在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先購買權(quán)。 2、法律依據(jù)：《民法典》 第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購 -
承租人優(yōu)先購買權(quán)是承租人購買的房屋嗎寧夏在線咨詢 2022-06-17根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)指的是：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！睹穹ǖ洹返谄甙俣藯l規(guī)定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不 -
承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)誰更優(yōu)先？內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-06-08承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)共有人更優(yōu)先。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，承租人應(yīng)當(dāng)享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，但房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的除外。
