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由于農(nóng)民房屋買賣沒有示范合同文本，實(shí)際上都由買賣雙方自行擬訂，合同條款比較簡單，存在的問題也不少。在咨詢接待中，筆者發(fā)現(xiàn)下面這個(gè)合同是農(nóng)民房屋買賣中普遍采用的，筆者試圖對(duì)合同條款進(jìn)行簡要的解讀，以提醒購房者。

甲方：賣房人乙方：購房者甲乙雙方本著自愿、平等、互利、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下條款：

(1)甲方將坐落在上海市某區(qū)某村建筑面積為____平方米的房屋所有權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給乙方。

解讀：據(jù)調(diào)查，兩類人是購買農(nóng)民房屋的主體，一類是投資客，另一類是市區(qū)被拆遷居民。該條約定交易房屋坐落位置，確定房屋買賣關(guān)系。

(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商達(dá)成一致，房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)總價(jià)為____元。

解讀：農(nóng)民房屋的價(jià)格相對(duì)較低，這是購房者決定購買的主要原因。

(3)甲方將房屋四至的自留地、責(zé)任地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給乙方，房屋四周合計(jì)約____平方米以及地上附屬物均歸乙方所有，協(xié)議達(dá)成后由乙方交納集體土地使用費(fèi)。

解讀：約定房屋四周的土地使用權(quán)及地上物如林木也一并轉(zhuǎn)讓，這其實(shí)是個(gè)無效條款。房屋四周與宅基地均是集體所有土地，不能私自轉(zhuǎn)讓，而且這份協(xié)議也不能向房屋所在地政府部門登記備案，或得到村委會(huì)的同意。

(4)房屋內(nèi)一切設(shè)施不另行計(jì)價(jià)。如遇開發(fā)或動(dòng)遷，其賠償費(fèi)用，包括政府采取的其他補(bǔ)償措施等一切利益，均為乙方所有，與甲方無關(guān)。在其過程中所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，均由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

解讀：這是買農(nóng)民房屋的購房者最為關(guān)心的問題之一。問題在于，房屋拆遷補(bǔ)償按約定歸購房者應(yīng)當(dāng)沒有什么疑問，但是甲方自留地及房屋四周土地的征地拆遷補(bǔ)償，以及與農(nóng)民身份密切相關(guān)的補(bǔ)償，購房者能否順利得到是個(gè)未知數(shù)。

(5)協(xié)議簽訂后，乙方一次性給付甲方房屋款____元。甲方將房屋交給乙方，包括房屋一切有關(guān)證件。

解讀：實(shí)際上，農(nóng)民房屋的證件其實(shí)就是紅色封面的宅基地使用權(quán)證，通常的做法是，購房者將房款給了賣房人，賣房人將宅基地使用權(quán)證給購房者，整個(gè)交易就完成了。由于購房者拿到的是宅基地使用證，不是房屋產(chǎn)權(quán)證，它并不意味乙方已合法地?fù)碛辛朔课莺屯恋厥褂脵?quán)，關(guān)鍵是交易流程沒有得到政府管理部門的認(rèn)可，缺乏相關(guān)法律的保障。

(6)協(xié)議簽訂后，甲乙雙方不得反悔，如任何一方違約，即賠償守約方相當(dāng)于2倍房價(jià)的違約金及其他相關(guān)的一切費(fèi)用。

解讀：這是一個(gè)責(zé)任條款。

(7)本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽名后，須經(jīng)法律服務(wù)所見證后生效。本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，見證單位一份。

解讀：這是合同生效條款。買賣雙方雖然對(duì)協(xié)議的效力心懷疑慮，但見到法律服務(wù)所的公章和對(duì)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的信任，也就不再懷疑，簽字認(rèn)可了，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的