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我們?cè)诤贾蒉k理的離婚案件中，大多數(shù)涉及到房屋分割的問題。這兩年接待、辦理的離婚案件中，遇到的房屋分割問題真是五花八門。

今天我談的是一方婚前按揭買房，婚后共同還貸的房屋，房屋增值部分歸屬問題。

這是典型的夫妻離婚如何分割不動(dòng)產(chǎn)的糾紛。我們需要弄清楚兩個(gè)問題。

一、房屋是屬于購房一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還是屬于婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

二、房屋婚后增值部分，屬于購房一方個(gè)人所有，還是屬于夫妻共同所有。

對(duì)于第一個(gè)問題。

婚前購房，婚后還貸，房屋仍然是購買方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

房屋買賣屬于不動(dòng)產(chǎn)交易，買受人需要和出賣人訂立房屋買賣合同、交付房款、到房管局進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，買受人才是法律意義上取得房屋所有權(quán)。

因此，從物權(quán)角度來看，一方婚前按揭貸款購買的房屋，登記在一方名下，仍屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)。

從實(shí)踐來說，法院一般會(huì)認(rèn)為，訂立了購房合同并支付部分房款的一方婚前購買、婚后取得房屋證的房屋，是購買人一方的婚前財(cái)產(chǎn)。

而配偶一方一起還貸只是夫妻離婚時(shí)產(chǎn)生的新的債務(wù)關(guān)系，并非參與到之前的房屋買賣合同關(guān)系中。

對(duì)于第二個(gè)問題。

認(rèn)定房屋增值部分屬于一方還是雙方，需要分析房屋增值的原因，來確定增值部分的性質(zhì)及歸屬。

1、如果婚姻存續(xù)期間，雙方對(duì)房屋進(jìn)行了裝修、維護(hù)等，房屋因此而增值，根據(jù)民法的“添付”理論，房屋的增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

2、如果只是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行情的變化，導(dǎo)致房屋增值，那么增值部分屬于購買一方。

3、婚前購房，婚后還貸的，配偶一方對(duì)共同還貸金額以及所對(duì)應(yīng)的房屋增值部分享有補(bǔ)償權(quán)。房屋在婚后的增值，凝聚了配偶一方的貢獻(xiàn)，因此，法院一般也會(huì)判定，婚后還貸部分以及對(duì)應(yīng)的增值部分，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚的時(shí)候，這部分應(yīng)該對(duì)半分割。

由此可見，如果基于夫妻雙方在婚后貢獻(xiàn)的增值部分，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而基于房地產(chǎn)市場變化而引起的增值，屬于購房方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

那么，婚前買房，婚后房貸，增值部分應(yīng)該怎么算呢？我們一般會(huì)參考浙江省高院的計(jì)算公式來計(jì)算：

這是什么意思呢？

浙江省高院將婚后還貸部分放在房產(chǎn)購買成本的總和中，看其所占的比例，所得的系數(shù)，也就是對(duì)房屋價(jià)值的影響比例，再乘以離婚時(shí)的房價(jià)。

這是婚后還貸部分在婚姻存續(xù)期間的所對(duì)應(yīng)的增值部分，除以

2，即得出應(yīng)支付給配偶方的增值補(bǔ)償。

我一般不把這個(gè)公式告訴當(dāng)事人，因?yàn)榧幢愀嬖V他們，依然會(huì)有很多問題。比如，離婚時(shí)房價(jià)究竟以什么時(shí)間為評(píng)估基準(zhǔn)日？是以離婚起訴日，還是離婚審判日？離婚時(shí)的房價(jià)按什么定？

這是個(gè)很細(xì)的工作，我們會(huì)結(jié)合我們所代理的當(dāng)事人的立場，做一個(gè)最能維護(hù)當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)權(quán)益的方案。這個(gè)方案，并不是一兩句就可以講得清楚的。

因此，對(duì)于網(wǎng)上或者電話，這些無法表達(dá)清楚具體信息的咨詢，我的回復(fù)是：

婚前購買，婚后還貸的，配偶方可以分得婚后還貸部分以及對(duì)應(yīng)的增值部分的一半。

記著啊，不是對(duì)婚姻存續(xù)期間表面增值硬性分一半，而是有計(jì)算方法的，當(dāng)然，也存在一定的套路。