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也談北京宋莊農(nóng)民與畫家間的官司

魏海淵

牽動(dòng)國內(nèi)許多人神經(jīng)的、北京通州區(qū)畫家村農(nóng)民與畫家間的賣房官司，第一起案件的二審已經(jīng)完結(jié)，北京市二中院的判決內(nèi)容是：確認(rèn)原告馬海濤與被告李玉蘭于二00二年七月一日所簽之《買賣房協(xié)議書》無效，判令李玉蘭須于本判決生效之日起九十日內(nèi)，將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬海濤，馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款九萬三千八百零八元。同時(shí)判決書認(rèn)定：考慮到出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。但鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張。

在我看來，北京市二中院的判決雖有所突破，一定程度上減低了意圖通過毀約獲取利益者的預(yù)期，但仍留有遺憾。作為具有標(biāo)桿意義的案件，上述判決尚沒有起到定紛止?fàn)幍淖饔茫瑳]有讓數(shù)百位已完全定居的畫家們定下心來，也沒讓成千上萬有類似情況的，在農(nóng)村買了住房者的神經(jīng)松弛下來，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)飛漲的今天，那些認(rèn)為賣了低價(jià)的村民隨時(shí)可能會(huì)以買賣農(nóng)村房屋無效為名，要求早已定居的買房人騰房，給社會(huì)帶來大的不安定因素。

雖然，一般來說，合同無效的法律后果是，各自返還因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，并按照過錯(cuò)分擔(dān)損失，正如北京市二中院終審判決所確定的那樣。然而，審理本案的法官，似乎沒有注意到這種特殊的合同被認(rèn)定為無效的法律后果，居于特別法地位的《中華人民共和國土地管理法》卻另有規(guī)定，該法第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！保@一法律條文本非一種禁止性規(guī)范，它既認(rèn)可村民的住房被出售、出租之后的狀態(tài)，同時(shí)也指出了出售、出租所帶來的后果。這里，立法者顯然是考慮到了我國農(nóng)村的一些實(shí)際情況。在農(nóng)村，人們幾乎用絕大部分的積蓄蓋了房子，房屋面積有余而家庭抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不足，如果遇到需大筆開銷的緊急狀況，最主要的資產(chǎn)—房子卻不能出售或者以其他方式變現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)使他們陷入困境。逢此情形，對(duì)于他們而言，能夠通過處理部分或者全部房屋籌到一大筆錢才是最現(xiàn)實(shí)的。另外，由于各地房屋租賃市場(chǎng)的興起，處理住房之后，并不會(huì)導(dǎo)致他們流離失所。

所以，我認(rèn)為北京市二中院還可以有更好地判決：即，一、原被告之間的《買賣房協(xié)議書》無效；二、但鑒于該合同已經(jīng)履行近六年，被告已對(duì)房屋進(jìn)行了較大幅度的改擴(kuò)建，且土地和住房?jī)r(jià)格已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，現(xiàn)要求被告李玉蘭騰出住房，既不符合法律規(guī)定，也有違公平原則和誠信原則，原告的訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。如果真能這樣，將不失為是真正定紛止?fàn)幍闹腔叟袥Q。當(dāng)然如果雙方能夠在對(duì)相關(guān)補(bǔ)償達(dá)成一致的情況下，自行對(duì)騰房問題做出處理，則又另當(dāng)別論。