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自住客量力而行當(dāng)買則買

在眾多新政出臺后，很多自住購房者也選擇了觀望，不論是新房市場還是二手房市場的成交量都有明顯的下降。其實(shí)，很多自住購房者都想問，現(xiàn)在是不是買房的時機(jī)呢?

**僑泰房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司總經(jīng)理葉*昌在二手房個人所得稅規(guī)定出臺后分析：中國人和老外不同，都想有一個家，如果一個中國人一生都沒買到一套房子，那么他將非常遺憾。因此即使出臺了那么多新政，但是自住購房需求依然旺盛。

二手房轉(zhuǎn)讓增收個人所得稅后，加上原先的契稅等成本，房屋轉(zhuǎn)讓買賣的成本大概是在11%以內(nèi)。而在加拿大等地，房屋轉(zhuǎn)讓成本要比中國大。因此政府出臺這些宏觀調(diào)控的目的并非打擊房價，而是要控制房價的上漲。所以葉-總建議，目前，如果不考慮投資因素，不考慮買了房子以后會不會升值的問題，那么自住購房者若是找到了合適自己房源，還是當(dāng)買則買。但前提是必須量力而行，在自己的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍內(nèi)合理考慮買房自住。

犧牲地段選擇更好居住環(huán)境

時下很多年輕人，為了買房，負(fù)債累累，成為名副其實(shí)的“負(fù)翁”和“房奴”，買房大大降低了他們的生活質(zhì)量，這樣就得不償失了。既然業(yè)內(nèi)人士提醒自住購房者在當(dāng)前市場情況下，不考慮投資因素應(yīng)該按照自己的實(shí)際消費(fèi)承受能力當(dāng)買則買，那么普通購房者可以通過以下幾種方式來合理理財，降低購房的成本。

第一種就是犧牲地段，選擇更好的居住環(huán)境。在近期的“上海青年居住狀況調(diào)查”中顯示，面對經(jīng)濟(jì)積累薄弱和上海房價高這一矛盾，青年人在居住條件的選擇上越來越趨向于理性。靜安、黃浦、盧灣等傳統(tǒng)市中心區(qū)域選擇最少，大部分青年都選擇閔行、浦東等相對偏遠(yuǎn)地區(qū)居住。而這些區(qū)域的共同特點(diǎn)就是雖然距離市中心較遠(yuǎn)，但是交通方便，尤其是軌道交通經(jīng)過的地方，已經(jīng)成為上海青年居住之地。看來在青年人的觀念中，已經(jīng)改變了“唯市中心論”的居住心理。

小王就是擁有這樣觀念的年輕人，她與父母長期以來都居住在黃浦區(qū)一面積僅為16平方米的老式公寓內(nèi)，做飯?jiān)谧呃壤铮麄€樓面居民合用衛(wèi)生間，小王早就厭倦了在這樣的環(huán)境中生活，勸說父母購買居住環(huán)境更好的房子。但習(xí)慣了在市中心生活的父母遲遲不舍得把市區(qū)的房子賣掉。

轉(zhuǎn)眼小王已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)兩年了，工作穩(wěn)定，卻因?yàn)榧抑凶》繐頂D而遲遲未帶男友上門。這下，父母意識到改善居住環(huán)境的重要性了。一家人將居住了二十多年的老式公寓賣掉，加上原本家中的積蓄共40萬元作為首付，以每平方米6500元買下了寶山友誼路上一套90平方米的兩房，總價58萬元，小王只貸了18萬元的公積金貸款，每月還貸根本未對一家三口的生活造成影響。

由于該地區(qū)即將開通地鐵一號線和輕軌明珠線的延長線，因此小王高興得說：“其實(shí)住在外環(huán)也可以很方便?！?/p>

以小換大解決兩代住房

“我現(xiàn)在和父母住在一起，雖然每天能得到父母的照顧。但是我還是希望有自己的房子，有了自己的房子，生活上就可以更自由一些，更重要的是有了自己的房子就標(biāo)志著生活上的獨(dú)立?！庇羞@種想法的年輕人目前已不在少數(shù)。在“上海青年居住狀況調(diào)查”中顯示，認(rèn)為“青年人尚沒有買房意識”的僅占4.85%，而有74.27%的受訪者認(rèn)為真正阻礙青年人買房的因素是“總價偏高”。

對于那些已經(jīng)談婚論嫁的年輕人而言，一套真正屬于自己的住房更是迫切之需，而父母也為兒女的住房問題操碎了心。其實(shí)這樣的問題不難解決，就以剛在萬里城板塊購買了兩套住宅的小陳一家為例：小陳和女朋友大學(xué)畢業(yè)后都在浦東陸家嘴工作，為了方便工作和追求自由空間，倆人在浦東的梅園新村借了一套一室一廳的房子，每月租金1500元。

小陳父母住在普陀的萬里城，110平方米的房子在小陳搬出后就顯得冷冷清清。轉(zhuǎn)眼小陳在外租房已有三年了，工作日趨穩(wěn)定后雙方父母都催促著二人結(jié)婚。于是小陳和父母把原先萬里城110平方米的房子賣掉，又在當(dāng)?shù)匦陆ǖ男^(qū)內(nèi)購買了兩套房子，一套為65平方米的一室一廳，小陳父母居住，一套為80平方米的二室一廳，作為小陳的婚房。

通過“以大換小”的方式，小陳共貸了20萬元公積金和15萬元商業(yè)貸款，婚后夫妻倆省下了在外租房的開銷，共同還貸，到也沒有增加什么負(fù)擔(dān)。而小陳父母沒有拿出任何積蓄就解決了兒子的婚房問題，又能與兒子媳婦住在同一小區(qū)內(nèi)，有個照應(yīng)，難怪老兩口樂得合不攏嘴。

以租養(yǎng)房新型理財方式多

二手房營業(yè)稅、所得稅接踵而至，使二手房交易成本提高。轉(zhuǎn)售為租的人也漸漸多了起來。將空置的老房屋出租，以租金供新房貸款這是一種比較常見的理財方式。小郭今年剛剛完婚，在大華地區(qū)買了一套新的二室二廳，貸了30萬元商業(yè)貸款和15萬元公積金，每月還貸3000元，壓力較大。由于小郭的父親長期在外地工作，難得回家，因此他就將獨(dú)自住在甘泉新村老房內(nèi)的母親接來新房和自己一塊住。老房子出租的1500元租金正好用來還貸，減少了每月的負(fù)擔(dān)。

有的人出租老房子供養(yǎng)新房，而有的人出租新房子，自己依然租房子住，這種方式在目前“居者有其屋”的倡導(dǎo)下，可能很少被人接受，其實(shí)這是一種高明的理財技巧。

嚴(yán)小姐就是這樣一個買房出租，同時又租房自住的“新上海人”。原本嚴(yán)小姐想在離單位近一些的地方買房子，但市中心房價太貴，以她的積蓄不可能買到像樣的新房，但是住得離市區(qū)太遠(yuǎn)每天上下班就會耽擱時間。而中外環(huán)的房子雖然對市中心的上班族遙遠(yuǎn)了一些，但對于單位在附近的人，卻是很不錯的選擇。只要地段和房型選擇得當(dāng)，不怕買了之后租不出去。

正因?yàn)榭紤]了上面諸多因素，嚴(yán)小姐下定決心，買房出租，租房自住。她以每平方米3900元購買了位于松江區(qū)新橋鎮(zhèn)華澤新苑兩套50平方米一房，總共不到40萬元。嚴(yán)小姐計(jì)算了一下，她目前在市中心租的那套房子，月租金2000元，年租金即24000元。華澤新苑雖然地理位置較偏離市區(qū)，但小區(qū)有定點(diǎn)班車往來新橋與莘莊地鐵站之間，周圍大面積的房產(chǎn)開發(fā)很快會帶來連鎖商業(yè)運(yùn)營。由于這些優(yōu)勢，年底交房時估計(jì)每套房子每月租金可達(dá)1500元，一年光租金收入就有36000元，扣掉24000元在市中心租房子，還可凈賺1萬多。

雖然嚴(yán)小姐這樣的理念還較前衛(wèi)，涉及的買房技巧也較高，但這樣既能住得稱心如意、方便快捷，同時又能擁有自己的不動產(chǎn)和額外的收入，多花點(diǎn)心思也值得。