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1、無論是登記對抗還是登記設(shè)立都是基于法律行為引起物權(quán)變動(dòng)的公示方式，宅基地使用權(quán)的設(shè)立，如果是原始取得的話根本就不是基于法律行為而取得宅基地使用權(quán)，探討登記對抗和登記設(shè)立根本沒有意義。

2、至于宅基地使用權(quán)的繼受取得，那是因?yàn)橘I賣、繼承、贈(zèng)與宅基地上面的住宅而獲得宅基地使用權(quán)，如果是因?yàn)槔^承住宅而取得宅基地使用權(quán)，那么這個(gè)也不是基于法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，討論登記生效和登記對抗也同樣沒有意義。

3、如果是因?yàn)橘I賣、贈(zèng)與住宅而一同獲得宅基地使用權(quán)的話，那一定是登記生效，因?yàn)樽鳛椴粍?dòng)產(chǎn)的住宅以登記作為物權(quán)變更的公示方式。

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓

從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。

而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。

法律規(guī)定：《中華人民共和國民法典》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/p>

《中華人民共和國民法典》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

二、宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)

（一）變更工作程序

審查證件→情況調(diào)查→測量尺寸→填寫報(bào)表→上報(bào)審批→發(fā)證

（二）變更基本條件

1、申請人戶口必須在本村

2、申請人戶口必須是農(nóng)業(yè)戶口

3、申請人及家屬必須沒有宅基地使用證

（三）需提交資料

1、戶口簿原件、復(fù)印件、身份證復(fù)印件一份（A4紙）

2、當(dāng)?shù)毓簿峙沙鏊淖C明

3、申請書一份、委托書一份

4、宅基地使用權(quán)登記表

5、原土地登記卡二件，原宅基地使用證原件

6、更正后填寫的土地登記卡三張。