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預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。抵押預(yù)告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長時間的間隔，為平衡不動產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

抵押預(yù)告登記是在房屋不具備法定物權(quán)形式，不能依法進(jìn)行抵押登記的情況下，為了保全將來財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進(jìn)行的臨時性登記行為，只有當(dāng)條件成就，辦妥了抵押登記后，才產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/minfadian/diyadanbao_dyxl/">抵押效力。

一、適用的法律條文

根據(jù)《民法典》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因?yàn)?，一物?shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點(diǎn)是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。

根據(jù)《房屋登記辦法》第68條相應(yīng)規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。該條規(guī)定在技術(shù)上使得預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意而對房屋進(jìn)行的處分行為無法進(jìn)行登記，自然無法發(fā)生物權(quán)效力。對于抵押權(quán)而言，預(yù)告登記具有保全順位的效力，即辦理預(yù)告登記的抵押權(quán)可以享有優(yōu)先順位。

二、預(yù)告登記有什么條件

根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定提示，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：

（一）預(yù)購商品房；

（二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

預(yù)告登記發(fā)自于當(dāng)事人申請的意思表示，且將請求權(quán)通過公示手段對外展示，反映了物權(quán)要求的公示原則。預(yù)告登記既是承認(rèn)并保障權(quán)利人對房產(chǎn)將來的法律支配關(guān)系的制度，也是債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延伸。預(yù)告登記是請求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，它所產(chǎn)生的應(yīng)當(dāng)是物權(quán)化了的請求權(quán)。預(yù)告登記時物權(quán)變動尚未實(shí)現(xiàn)，因此登記對象不是物權(quán)本身，而是將來房產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。請求權(quán)本身雖是一種債權(quán)，但預(yù)告登記使該債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，是請求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。

預(yù)告登記具有排他性法律效力。預(yù)告登記使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債權(quán)轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)物權(quán)，債權(quán)的義務(wù)主體成為了不特定的，能夠?qū)沟谌?，即具有排他性。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，義務(wù)人處分（不僅僅出售，還包括設(shè)定抵押等負(fù)擔(dān)行為）該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記還具有追及效力，即將來的房產(chǎn)無論轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓給誰，或者房產(chǎn)被誰占有，經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務(wù)后，都有權(quán)向房產(chǎn)實(shí)際占有人追及房屋所有權(quán)或者通過處分房產(chǎn)獲得收益優(yōu)先償還債務(wù)的權(quán)利。

可見，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。所以辦理預(yù)告登記后，并不意味著高枕無憂，要盡快申請房屋產(chǎn)權(quán)登記。