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關于物業(yè)與物業(yè)管理、業(yè)主大會與業(yè)主委員會的基本知識

物業(yè)與物業(yè)管理、業(yè)主與業(yè)主委員會這些名詞是在我國實行改革開放以后伴隨著住房制度的改革而為人們所熟聞的，但是人們對這些名詞的來源及所包含的具體內容的了解并不充分，本人也是在不斷的學習之中，下面是本人學習的所得，愿與各位分享。

一、物業(yè)與物業(yè)管理

1、物業(yè)一詞源自我國的香港地區(qū)的地方習慣用語，意為個人或者團體所擁有的單元性房地產產業(yè)。

有香港學者將物業(yè)一詞解釋為：“所謂物業(yè)，是單元性地產，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農莊也是一物業(yè)。一物業(yè)可在可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)?！?/p>

一個完整意義上的物業(yè)一般包括建筑基地、建筑物本體、附屬配套設備設施及相關資產權益四部分構成。

與物業(yè)相關的主體概念為業(yè)主，即物業(yè)的所有權人。

2、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的服務活動。

3、物業(yè)管理的性質

對物業(yè)進行管理的權利是物權派生出的一種權利，行使管理權的人應當是建筑物及其附屬物的所有權人和共有權人，即業(yè)主。

業(yè)主通過與物業(yè)公司訂立物業(yè)服務合同，將物業(yè)管理權讓渡給物業(yè)公司。因而，物業(yè)公司獲得了對他人物業(yè)進行管理的資格。物業(yè)管理關系基于委托合同而產生，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間形成的是平等、服務性質的法律關系。物業(yè)公司的物業(yè)管理服務行為在本質上是一種業(yè)主委托的契約行為。

二、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

在討論業(yè)主大會與業(yè)主委員會之前，我們首先要了解與之對應的一個名詞即業(yè)主，何為業(yè)主？顧名思義，通俗的說法業(yè)主是物業(yè)的主人，從法律的角度來說業(yè)主是物業(yè)的所有權人和共有權人。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利包括：

1、按照物業(yè)房屋合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會，行使投票權；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；6、監(jiān)督業(yè)主委員會工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和修改場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務包括：

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金；5、按時交納物業(yè)服務費用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

（一）、業(yè)主大會

根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，每一個特定的物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治組織，是以業(yè)主民主協商機制為基礎，表達業(yè)主愿意，實現業(yè)主利益均衡的自治管理形式的組織。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，且只能設立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會具有以下特征：

第一是自治性。業(yè)主大會進行的一切活動都為自我服務、自我管理、自我協商，其對內基于維護物業(yè)整體利益的需要而從事活動，對外基于性質不得從事與物業(yè)無關的如何活動。

第二是民主性。業(yè)主大會的成員在業(yè)主大會至的法律地位是平等的，都可以按照自己的意愿提出有關物業(yè)管理的建議、看法和意見。

第三是代表性。業(yè)主大會所進行的活動都是代表全體業(yè)主的合法權益。

第四是監(jiān)督性。業(yè)主大會有權選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；業(yè)主大會決定專項維修基金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實施；業(yè)主大會有權選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理、服務工作。

業(yè)主大會的職責包括：

1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修基金使用統(tǒng)籌方案，并決定實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律、法規(guī)或者業(yè)主電話議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

按照《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主會議議事規(guī)則的規(guī)定召開。經1／5以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。《物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定，召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會的召開有一定的程序性要求。例如，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式。也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)服務區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，必須經與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。凡是依照上述程序作出的業(yè)主大會的決定，對物業(yè)服務區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

（二）、業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是指由一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會選舉產生的由全體委員組成的會議機關，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會是溝通業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的橋梁，代表和維護房地產產權人、使用人的合法權益，是全體業(yè)主集中意志的代表者。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業(yè)管理市場的競爭機制。

業(yè)主委員會的職責有：

第一、召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；

第二、代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

第三、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

第四、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協調處理物業(yè)管理活動中的相關問題；

第五、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作；

第六、法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會委員的任職條件：

第一、具有完全民事行為能力；

第二、遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

第三、遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)管理費用，無損害公共利益行為；

第四、本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的區(qū)域及下屬單位任職。

業(yè)主委員會委員禁止下列行為：

第一、挪用、侵占業(yè)主共有財產；

第二、索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務區(qū)域或者有利害關系業(yè)主提供的利益和報酬；

第三、利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；

第四、違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)管理費用；

第五、泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；

第六、其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業(yè)主委員會委員有上述行為的，經業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務。

業(yè)主委員會委員職務自行終止的情形：

第一、因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的；

第二、因疾病等原因喪失履行職責能力的；

第三、任職期間被依法追究刑事責任的；

第四、本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

第五、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會都屬于業(yè)主團體自治管理性質的組織。所謂自治管理，是指特定物業(yè)的復數業(yè)主以其對該物業(yè)共用部位的共用權資本，依法組成業(yè)主社團并使社團憑借對該共有物業(yè)的復有權和業(yè)主們的成員權，通過一定的民主決策程序使全體業(yè)主的共有意志以業(yè)主公約和其他管理規(guī)約形式表達出來，并形成具有組織紀律性的制度，從而依靠業(yè)主們民主制度、自律制度、公益保障制度和國家法治支持制度，來實現組建和運作業(yè)主團體目的的一種有特定物業(yè)業(yè)主們形成的單元性社會的組控方式。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。但是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會支持的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

廣東韶州律師事務所律師：魏＊珍

《物業(yè)管理條例》：第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第十四條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。\n住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。\n業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。