久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

在代理了京城第一起集體收樓事項(xiàng)以后，筆者先后接到不少小區(qū)要求委托律師集體收樓的電話(huà)。在代理業(yè)主收樓時(shí)，本律師發(fā)現(xiàn)，目前收樓中主要存在以下5個(gè)問(wèn)題：

1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；

2、未與業(yè)主協(xié)商，開(kāi)發(fā)商單方擬訂補(bǔ)充協(xié)議，并以簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為辦理入住的前提；

3、超出賣(mài)房時(shí)承諾的物業(yè)費(fèi)價(jià)格收取物業(yè)費(fèi)，并以此價(jià)格要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)和簽訂物業(yè)管理合同，否則，拒絕為業(yè)主辦理入住手續(xù)；

4、本末倒置，要求業(yè)主先辦理入住手續(xù)、交納物業(yè)費(fèi)等，然后才允許驗(yàn)房；

5、相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)氨氣等有害氣體超標(biāo)問(wèn)題等。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，筆者在此為業(yè)主提出4條策略，予以應(yīng)對(duì)：

1、對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，業(yè)主除可以按照合同約定與賣(mài)房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更（如綠地、會(huì)所的減少，樓層的增加，配套設(shè)施的改變等）對(duì)規(guī)劃部門(mén)提起行政復(fù)議或行政訴訟。比如大西洋新城業(yè)主因規(guī)劃的改變提起行政訴訟案件等。

2、對(duì)于入住時(shí)，以簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為辦理入住的前提的做法，應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有法律依據(jù)及合同依據(jù)，業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司不得以此阻撓業(yè)主的入住。從合同關(guān)系來(lái)看，業(yè)主與出賣(mài)人簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。業(yè)主方的主要義務(wù)就是按照合同約定交納房款，而出賣(mài)人的義務(wù)就是按照合同約定交付房屋（交鑰匙）。除雙方另有約定，業(yè)主沒(méi)有義務(wù)在收樓時(shí)簽訂任何補(bǔ)充協(xié)議，尤其是沒(méi)有義務(wù)簽訂由一方擬訂的“不平等條約”。

3、關(guān)于交房時(shí)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問(wèn)題，業(yè)主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第12條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！焙灱s實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往承諾物業(yè)費(fèi)較低。但是，一旦買(mǎi)受人主張將物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂在合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又極力反對(duì)。據(jù)不完全調(diào)查，98％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不同意業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。因此，房屋交付時(shí)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)也就沒(méi)有什么約束。而辦理入住時(shí)，不交納物業(yè)費(fèi)、不簽訂物業(yè)管理合同，業(yè)主就拿不到鑰匙，就不能入住。因此，很多業(yè)主辦理入住時(shí)往往忍氣吞聲，嘟嘟囔囔……

本人認(rèn)為，合同是雙方的意思表示，物業(yè)管理合同也不例外。從法律上來(lái)看，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達(dá)成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在開(kāi)發(fā)商一方，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照法律規(guī)定，在商品房銷(xiāo)售時(shí)讓業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。而且，從理論上講，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是委托管理關(guān)系，業(yè)主交付了房款，開(kāi)發(fā)商就有義務(wù)將房屋交付給業(yè)主。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司，都不能以簽訂違反合同一方意志的協(xié)議作為業(yè)主辦理入住的前提。

4、至于辦理入住時(shí)程序本末倒置的問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。

最后，本人想提醒大家，鑒于業(yè)主們對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的匱乏，在收樓時(shí)最好能集體收樓（可能的情況下可聘請(qǐng)律師協(xié)助），這不但可以彌補(bǔ)單一主體知識(shí)的匱乏，更好、更有效地維權(quán)，還可以通過(guò)收樓時(shí)的互相了解與認(rèn)同，為今后成立真正代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)打下基礎(chǔ)。