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一、最高法院關(guān)于農(nóng)村宅基地買賣新規(guī)

農(nóng)村宅基地僅持有使用權(quán)，其所有權(quán)保留歸屬至所在的鄉(xiāng)村集體。

在宅基地上的附作物，農(nóng)戶擁有遺傳物質(zhì)所有權(quán)，并具有出售以及出租的優(yōu)先權(quán)，不受任何外部勢力的壟斷侵犯。

然而，當(dāng)房屋進行交易或者租賃之后，宅基地的使用權(quán)自然轉(zhuǎn)移至新的接收者或是租用者手中，但是宅基地的所有權(quán)永遠(yuǎn)無法脫離它所屬的鄉(xiāng)村集體。

若出讓或者出租房屋后再申請宅基地的，將會被拒絕批準(zhǔn)。

農(nóng)民在建造房屋以及小型庭院過程中所使用的土地，均需遵守各省級行政單位出臺的具體標(biāo)準(zhǔn)。

對于農(nóng)村宅基地的繼承：

政府明確指出，土地與房屋應(yīng)予以分離管理。

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，宅基地乃是農(nóng)民作為集體經(jīng)濟組織成員之一的特權(quán)，可合法用于修建自家住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需支付任何土地費用便能獲得這些特殊待遇，這實質(zhì)性體現(xiàn)了福利性的原則。

通常而言，這種特殊權(quán)利是無法有效傳承的。

然而，由宅基地上建設(shè)起來的房屋卻屬于每一個個體的私產(chǎn)，可依法繼承。

在實際操作過程中，農(nóng)民宅基地的繼承問題可歸納為以下幾種常見情況：

如果繼承人同樣隸屬于本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)，且自身條件符合宅基地申請條件的話，那么經(jīng)過審批程序他們?nèi)钥梢杂袡?quán)取得被繼承房屋所依靠的宅基地；

相反地，如果繼承人的條件不滿足申請宅基地的要求，那便視同沒有宅基地的繼承權(quán)，這個時候只能選擇將房子出售給出價合理的本村其他符合申請條件的村民。

如果繼承人出于各種原因不愿意出賣房屋，那么本房屋便不能開展翻新、改造、擴建等活動，直到其變成不可居住的程度為止，宅基地將自動回到集體經(jīng)濟組織的懷抱。

如果繼承人來自于城市生活圈，則其繼承原則參照上述不符合宅基地申請條件的情況處理。

總而言之，宅基地使用權(quán)的取得、執(zhí)行以及轉(zhuǎn)讓，都要嚴(yán)格按照土地管理的相關(guān)規(guī)定來落實實施。

同時，宅基地使用權(quán)人需依法對集體擁有的土地，負(fù)有占有與使用的權(quán)力，且有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，合理地利用此片土地來建設(shè)自家房屋及配套相關(guān)設(shè)施。《中華人民共和國土地管理法》第九條農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

二、民法典城中村農(nóng)村宅基地能買賣嗎

民法典規(guī)定，宅基地可以允許買賣，但只能由本村的村民之間買賣，外村人不能購買本村的宅基地。我國《民法典》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。而土地管理法規(guī)定，宅基地可以在本村村民之間進行買賣?！锻恋毓芾矸ā返诹l

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）：第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓　　第十一條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。