一、租賃合同之簽約階段 在合同條款設(shè)計時，對承租人違約、解除合同、清退房屋即可以事先做出在承租人違約的情況下解除合同的約定。 1、明確約定：無論是否經(jīng)出租人同意，承租人對出租房屋予以裝飾裝修的，在承租人違約、出租人依約定解除合同的情況下，承租人應(yīng)當(dāng)在解除合同通知書送達(dá)之日起十日內(nèi)拆除，逾期不拆的，視為承租人放棄裝飾裝修殘值的權(quán)利，出租人有權(quán)予以拆除，并有權(quán)要求承租人補(bǔ)償因拆除而支出的費(fèi)用。在承租人尚未支付拆除費(fèi)用的情況下，出租人有權(quán)予以利用，該利用無需向承租人支付補(bǔ)償費(fèi)用。 2、拖欠租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等達(dá)到一定期限，出租方催要，要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人未予支付的，出租人有權(quán)解除合同。 3、承租人對于出租人提出的合同解除有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到解除合同通知之日起五日內(nèi)提出。 4、在解除合同通知書到達(dá)承租人后，承租人不按照解除合同通知給定的期限騰房的，出租人有權(quán)采用停水停電等方式，要求承租人騰退房屋。 5、在解除合同通知到達(dá)承租人后，承租人未自行退場的，出租人有權(quán)自行清退房屋。 6、在清退房屋時，出租人有權(quán)聘請公證機(jī)構(gòu)，對清退過程予以公證(一些公證處對此有規(guī)定：未經(jīng)合同事先約定，公證處不會對清理房屋的過程進(jìn)行公證)。 7、訂立合同時，聘請公證處予以公證。 二、房屋租賃合同之履行階段 1、催繳通知書。 在承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，及時發(fā)送催繳通知書，要求承租人在合理期限內(nèi)支付，并告知其不履行合同義務(wù)的法律后果。 2、發(fā)律師函。 發(fā)送催繳通知書仍拒付租金的，可委托律師發(fā)送律師函。 三、房屋租賃合同之解約階段 1、通知解除合同。 發(fā)送解除合同通知書，自解除合同通知書到達(dá)對方時房屋租賃合同解除。 2、訴訟或仲裁直接解除或者確認(rèn)解除。 (1)訴訟或仲裁解除合同 出租人可以不發(fā)送解除合同通知書，可以根據(jù)合同中約定的合同爭議條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，直接向法院起訴或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。 (2)訴訟或仲裁確認(rèn)解除合同。 如解除合同通知書到達(dá)對方，對方?jīng)]有在合同約定或法律規(guī)定的異議期內(nèi)提出異議，也拒不騰房的，出租人可以自行清退，也可以訴訟或仲裁確認(rèn)解除合同效力，要求騰退房屋，支付未付租金，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其他違約責(zé)任等。 在解除合同通知書到達(dá)承租人后，承租人在合同約定或法律規(guī)定的異議期內(nèi)提出異議，并向人民法院起訴的，出租人可要求確認(rèn)解除合同效力，要求承租人騰退房屋，支付未付租金，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其他違約責(zé)任等。 四、房屋租賃合同解除之清退階段 在合同解除后，承租人繼續(xù)強(qiáng)占出租房屋，拒絕騰退。對此，可以區(qū)別情況，采取不同措施予以清退，騰空房屋。 1、公力救濟(jì)——法院強(qiáng)制執(zhí)行 如已經(jīng)法院審理或仲裁機(jī)構(gòu)裁決，出租人可以就生效的法律文書，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。程序如下: 持生效法律文書及強(qiáng)制執(zhí)行申請書法院立案——法院送達(dá)執(zhí)行通知書——執(zhí)行約談——強(qiáng)制清理。 2、自力救濟(jì)——自行清理 承租人解除合同的程序?qū)τ诤贤呀?jīng)解除，承租人拒不交付房屋的情況，出租人可考慮自力救濟(jì)。 (1)發(fā)出書面通知，告知其規(guī)定的時間內(nèi)搬出，逾期將采取措施。 (2)通知規(guī)定的騰房期限屆滿，承租人仍不騰房的，出租人可考慮停水、停電、停氣(應(yīng)慎重考慮采用本方式，可能會有侵權(quán)之虞，還可能會引起上訪事件)。 (3)強(qiáng)制清退。聘請公證處對清理現(xiàn)場全程公證。公證處對清理行為進(jìn)行公證一般要求滿足以下條件： ①租賃合同簽訂經(jīng)公證處公證; ②清理條款中有公證騰房的約定。 (4)聘請開鎖公司人員開鎖、錄像公司全程錄像，開發(fā)公司、招商公司、物業(yè)公司、保安公司相關(guān)人員到場，并分別在清退房屋表上簽字蓋章。將清退房間內(nèi)的物品在上述人員的見證下，打包封存。 (5)在清退過程中，協(xié)調(diào)好公安派出所、保安公司等單位，預(yù)防沖突或意外事件的發(fā)生。