《合同法》第142條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。而《物權(quán)法》第9條又明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，所以對(duì)房屋所有權(quán)交付的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行區(qū)別呢。根據(jù)《商品房買賣的解釋》的規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)民法理論，占有具有如下特征： (1)占有以物為客體。這里的物指的是有體物，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，也包括無(wú)形物，例如電力、煤氣等無(wú)形物。但是作品等無(wú)體物雖然是著作權(quán)的客體，但卻不是這里指稱的物，同樣對(duì)于不因物的占有即可成立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，如地役權(quán)等也不能成為占有。 (2)占有是對(duì)物有事實(shí)的管領(lǐng)力。所謂有事實(shí)的管領(lǐng)力，是指對(duì)物有實(shí)際上的管理力，是人對(duì)物有確定、現(xiàn)實(shí)的支配狀態(tài)，并排除他人的干涉。 (3)占有是一種為法律保護(hù)的事實(shí)。商品房買賣合同標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)隨實(shí)際占有狀態(tài)的改變而改變，標(biāo)的物實(shí)際交付時(shí)間為標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的確定標(biāo)志，而不論標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移均由標(biāo)的物實(shí)際占有者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其理由為： 1、標(biāo)的物的占有與所有權(quán)是可以暫時(shí)分離的，而在此分離期間，實(shí)際占有人掌控標(biāo)的物，并享有物的使用利益，并能有效防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，而標(biāo)的物的所有人沒(méi)有管理、支配該標(biāo)的物，難以有效防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?；陲L(fēng)險(xiǎn)、利益相一致的原則，風(fēng)險(xiǎn)由實(shí)際占有標(biāo)的物人承擔(dān)更為合理。 2、實(shí)際占有人對(duì)標(biāo)的物負(fù)有妥善保管義務(wù)。在標(biāo)的物毀損、滅失的情況下，如果風(fēng)險(xiǎn)歸于所有人，則所有人若要求實(shí)際占有人承擔(dān)責(zé)任，則負(fù)有證明實(shí)際占有人存在過(guò)錯(cuò)的責(zé)任，這顯然是非常困難的，也是非常不合理的。 3、將風(fēng)險(xiǎn)歸于實(shí)際占有人，能讓實(shí)際占有人提高對(duì)標(biāo)的物的注意義務(wù)。