購(gòu)買二手房需要注意的事項(xiàng) 二手房買賣專業(yè)性較強(qiáng)、也是較復(fù)雜的問題，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦出現(xiàn)糾紛的處理時(shí)間較長(zhǎng)、程序繁雜，往往購(gòu)房者為此遭受的損失較大。所以提醒購(gòu)買二手房者要慎重、注意的問題也比較多。下面僅對(duì)二手房交易過程中容易忽略的問題簡(jiǎn)述如下： 一、房產(chǎn)權(quán)屬是二手房買賣應(yīng)當(dāng)注意的首要問題。往往購(gòu)房者僅核對(duì)產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證，而沒有對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的進(jìn)一步了解，后患無(wú)窮。 1、目前房屋的類型比較多，也比較亂，既有可以自由上市轉(zhuǎn)讓的商品房，也有對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓有限制的房屋，如安居工程房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等。按照規(guī)定轉(zhuǎn)讓有限制的房屋要達(dá)到一定的年限才能上市交易，這類房產(chǎn)權(quán)屬較容易出現(xiàn)糾紛。如果確實(shí)要購(gòu)買該類房產(chǎn)，最好要求出售人出具承諾，由售房者承擔(dān)出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)的法律責(zé)任，避免或降低因權(quán)屬爭(zhēng)議轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的不利后果。 2、按照法律規(guī)定，共有人未獲其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。若出售的房產(chǎn)為共有人所有，一定要有共有人的簽字認(rèn)可，夫妻共有的房產(chǎn)也不例外，以避免不必要的權(quán)屬糾紛的發(fā)生。 二、房產(chǎn)出售前是否設(shè)定抵押是否被人民法院保全、凍結(jié)或拍賣 設(shè)定抵押，被人民法院保全、凍結(jié)或拍賣的房產(chǎn)，無(wú)法辦理過戶，也就無(wú)法達(dá)到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，購(gòu)房者將承受較大的損失。為避免這種情況（購(gòu)房者往往不知情），要求在合同中訂立違約條款，由售房者承擔(dān)違約責(zé)任。 三、房產(chǎn)出售前是否存在租賃 這是購(gòu)房者往往忽略的問題。按照法律規(guī)定，房屋買賣合同不能對(duì)抗在先訂立的租賃合同，房屋買賣不影響原房屋租賃合同的効力，應(yīng)由買受人替代原房屋出租人繼續(xù)履行租賃合同直至租賃期滿，且承租人對(duì)該租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，房產(chǎn)出售前若存在租賃的，應(yīng)當(dāng)要求出售人提供該房產(chǎn)承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明。 四、戶口問題： 戶口問題是購(gòu)房者往往容易忽略的另一問題，戶籍問題直接關(guān)系到子女上學(xué)等基本權(quán)益。房屋買賣中的戶籍遷出與遷入一旦發(fā)生糾紛，不是民事糾紛，非人民法院的受案范圍；行使戶籍管理職權(quán)的公安戶政部門也無(wú)法將賣方的戶口強(qiáng)行遷出，這一問題是很難解決的。所以在購(gòu)房前最好委托律師到公安戶政部門調(diào)查是否存在賣方的戶口未遷出，如果賣方的戶口未遷出，應(yīng)當(dāng)在合同中約定售房者的戶口遷出時(shí)限或由售房者承擔(dān)違約責(zé)任，避免不必要的糾紛發(fā)生。 五、房屋買賣合同： 房屋買賣合同的內(nèi)容復(fù)雜、條款較多，應(yīng)當(dāng)明確約定房款支付、房屋的過戶、房屋的交付、房產(chǎn)內(nèi)的水、電、煤氣、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期和違約責(zé)任等，避免今后產(chǎn)生不必要的糾紛。 二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，很多二手房買賣是委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理交易的，鑒于目前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有的操作還不盡完善、良莠不齊。日常中時(shí)常有委托人與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)生矛盾和沖突的發(fā)生，如中介機(jī)構(gòu)一房多賣、低吸高拋賺取差價(jià)、收取中介費(fèi)以外的其他費(fèi)用如“信息費(fèi)”等，都是法律所禁止的。按照規(guī)定，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不允許低吸高拋賺取差價(jià)；房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只能收取價(jià)款總額的中介費(fèi)，沒有促成雙方成交的，不得收取任何費(fèi)用。因此房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得重要，應(yīng)當(dāng)選擇具備執(zhí)業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，約定房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供哪些服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成交、發(fā)生糾紛的解決方式、中介方違約的責(zé)任。 如果購(gòu)房者在交易過程中覺得把握不大，不必親歷親為，特別是對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的把握，不可勉力為難，那會(huì)耗費(fèi)你很多時(shí)間和精力，且效果還不一定會(huì)好，最好聘請(qǐng)專業(yè)律師做些必要的調(diào)查、了解，審查合同的條款，這樣有利于降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。