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四條【商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理】

出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

本條是關(guān)于商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定。

一般認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)?！?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/fangchan/shangpinfang_spfrgs/">商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：

（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；

（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；

（3）價(jià)款計(jì)算；

（4）簽署契約的時(shí)限規(guī)定”。關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在理論和實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，不是一個(gè)獨(dú)立的合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，真正的商品房買賣行為并未發(fā)生，仍處于商品房買賣成立前的前契約階段，即使雙方當(dāng)事人完全履行了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，仍需雙方另行簽訂商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房銷售合同。簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是訂立商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同的先決條件，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的合同性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的合同。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)為附條件的商品房買賣合同，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的合同內(nèi)容為商品房買賣合同所附條件，如商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定以開(kāi)發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，繳清土地出讓金，取得商品房銷售許可證為簽訂正式的商品房買賣合同的條件，條件成就時(shí)商品房買賣合同成立并生效。筆者認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。

一、有關(guān)預(yù)約合同的概念和法律性質(zhì)

1．預(yù)約合同的概念

“對(duì)未來(lái)訂立一定內(nèi)容契約之約定，稱之為契約?！薄赌鞲缑穹ǖ洹芬?guī)定：人們可以用合同方式承擔(dān)于將來(lái)訂立一個(gè)合同的義務(wù)，締結(jié)合同的允諾或者其他預(yù)備協(xié)議，可以是單方的或雙方的?！睹佤斆穹ǖ洹芬?guī)定：通過(guò)將訂立合同的協(xié)議，當(dāng)事人使自己承擔(dān)在將來(lái)訂立一個(gè)確定性合同的義務(wù)。一般認(rèn)為，預(yù)約合同包括意向書(shū)、允諾書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的定金收據(jù)、原則協(xié)議、諒解備忘錄、協(xié)議要點(diǎn)、談判紀(jì)要等。“預(yù)約，或稱預(yù)備性契約，是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議”?！捌跫s有預(yù)約與本約之分，兩者異其性質(zhì)及效力，預(yù)約權(quán)利人僅得請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約之義務(wù)，不得逕依預(yù)訂之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行，非不得就標(biāo)的物及價(jià)金之范圍先為擬定，作為將來(lái)訂立本約之張本，但不能因此即認(rèn)定買賣本約已成立”。

一般認(rèn)為，預(yù)約合同應(yīng)具備下列特征：“第一，預(yù)約合同是諾成合同。諾成合同不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用的特征，對(duì)于預(yù)約尤其地明顯和重要。第二，預(yù)約是談判期間對(duì)未來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃。第三，預(yù)約之標(biāo)的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而談判。第四，預(yù)約必須具備書(shū)面形式。第五，有效的預(yù)約應(yīng)當(dāng)是有約束力的法鎖?！薄耙?、預(yù)約亦是合同，達(dá)成合議屬應(yīng)有之義；二、當(dāng)事人須有受協(xié)議約束的意思，否則意向性協(xié)議不能發(fā)生合同的效力；三、預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具有確定性?！睂?duì)預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)有哪些要求呢？一般認(rèn)為，預(yù)約合同包括確定條款和不確定條款兩部分組成，確定條款應(yīng)當(dāng)是雙方已達(dá)成的具有本約效力的合同條款。不確定條款即處于未決狀態(tài)的條款，即確認(rèn)某些權(quán)利義務(wù)關(guān)系的條件尚未成熟，在存在事實(shí)和法律上的障礙時(shí)，當(dāng)事人簽訂的權(quán)利義務(wù)不確定的合同條款。“預(yù)約為訂立本約而存在，其詳備程度總的來(lái)說(shuō)不如本約，但仍應(yīng)滿足基本的確定性要求。換言之，預(yù)約應(yīng)具備合乎法律行為的基本條件?！薄斗▏?guó)民法典》規(guī)定：雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，買賣的預(yù)約即轉(zhuǎn)化為買賣。若此種買賣預(yù)約之標(biāo)的物為已將分塊出售的地產(chǎn)時(shí)，則對(duì)該預(yù)約的承諾及本約，以支付部分價(jià)金并占有該動(dòng)產(chǎn)而成立。訂立本約的日期，即使是事后補(bǔ)訂的，也應(yīng)是交付第一部分價(jià)金之日。由此可見(jiàn)，一般買賣預(yù)約是對(duì)除標(biāo)的物、價(jià)金以外的其他事項(xiàng)的合意；不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)約則要求更高的確定性，不僅標(biāo)的物、價(jià)金、其他事項(xiàng)需要應(yīng)予約定，而且要求有條件的占有該不動(dòng)產(chǎn)并支付部分價(jià)金，旨在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不特定多數(shù)買受人的合法權(quán)益?！睹佤斆穹ǖ洹芬?guī)定：訂立合同的協(xié)議，應(yīng)包含確定性合同的基本要素，選擇性合同應(yīng)包含確定性合同的全部要素和條件?！吨抢穹ǖ洹芬?guī)定：訂立合同的允諾預(yù)產(chǎn)生債務(wù)，則必須滿足四項(xiàng)條件，即依書(shū)面造成，本約非法律上可宣告無(wú)效，允諾包含能確定本約訂立的時(shí)間的條件或期限，允諾已對(duì)本約進(jìn)行詳細(xì)約定而僅缺乏使本約完成的物之讓渡行為或法定形式。上述規(guī)定表明，許多國(guó)家法律對(duì)預(yù)約合同的確定性要求不盡相同，但規(guī)定均應(yīng)包含將來(lái)訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。

2．預(yù)約合同與附條件民事法律行為的異同

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同與附停止條件的合同相同。有法國(guó)學(xué)者認(rèn)為，附停止條件的合同是典型的預(yù)約合同。《日本民法典》第556條規(guī)定：買賣一方的預(yù)約，自他方表示完結(jié)買賣的意思時(shí)起，發(fā)生買賣合同的效力。預(yù)約合同和附停止條件合同，分別是依不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)合同進(jìn)行分類的結(jié)果，前者對(duì)應(yīng)于本約，而后者對(duì)應(yīng)于附解除條件合同。多標(biāo)準(zhǔn)分類，邏輯上勢(shì)必會(huì)造成不同分類結(jié)果的交叉和重合。且若當(dāng)事人愿意讓某個(gè)附停止條件的合同成為預(yù)約，則應(yīng)從其約定；而若附停止條件合同只規(guī)定了大部分條款，且因合同實(shí)質(zhì)上往往只是當(dāng)事人就有限要點(diǎn)達(dá)成的合意，明示或默示的談判義務(wù)在交易之中無(wú)處不有，故理性更應(yīng)將附停止條件合同視為預(yù)約。于是附停止條件的合同，就成為我國(guó)民法中預(yù)約的一個(gè)典型實(shí)例（引自昊頌明文中的觀點(diǎn)）。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“預(yù)約與附停止條件的合同可以從兩個(gè)方面區(qū)分：其一、在附停止條件合同，停止條件是否成就不確定，故合同是否生效不確定；在預(yù)約，由其效力決定，除非有法定事由，本約的簽訂是可以預(yù)見(jiàn)的。其二、在附停止條件的合同，當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)明確，停止條件成就時(shí)，合同生效，當(dāng)事人即直接履行合同約定的義務(wù)；在預(yù)約，本約尚未成立，當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)不明確，預(yù)約生效時(shí)，當(dāng)事人不是直接進(jìn)人合同債權(quán)債務(wù)的履行階段，而是通過(guò)要約和承諾簽訂本約”?！百I賣預(yù)約與附停止條件之買賣契約有別。當(dāng)事人兩造所訂預(yù)約證書(shū)內(nèi)容，如就買賣標(biāo)的物及其價(jià)金（以不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)額抵充）兩造均以互相同意，依民法（指臺(tái)灣民法，作者注）第345條第2項(xiàng)之規(guī)定，其契約即屬已經(jīng)成立，只因當(dāng)時(shí)有效之農(nóng)地管理令限制，故不得不附有被上訴人申請(qǐng)當(dāng)局許可讓渡時(shí)或?qū)⒎尚拚裏o(wú)需申請(qǐng)?jiān)S可時(shí)之停止條件，如條件成就即可逕行移轉(zhuǎn)所有權(quán)登記，無(wú)庸另行正式買賣契約，因之該預(yù)約證書(shū)乃不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)設(shè)定及附條件土地買賣之聯(lián)合契約，……亦非約定將來(lái)訂立土地買賣契約之買賣預(yù)約可比”。作者認(rèn)為，預(yù)約合同是獨(dú)立合同，單獨(dú)發(fā)生法律效力，并不需要等到簽訂本約的條件具備時(shí)再生效。附條件的民事法律行為所附條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人約定的，可預(yù)見(jiàn)的事實(shí)（事件或行為），而不是法律規(guī)定的條件，法定條件不能成為民事法律行為生效的條件。