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梁曉東

物業(yè)管理的退潮實質(zhì)上意味著社區(qū)市場的監(jiān)管已經(jīng)喪失了秩序，這一切“現(xiàn)象”的根源，一方面是業(yè)主和物業(yè)管理者雙重不作為，另一方面則是公權(quán)與私權(quán)的相互踐踏……

近年來，從南京、上海再到濟南，很多社區(qū)傳出“街道辦抵物業(yè)管理”的案例，街道辦不僅負責雇傭一線物業(yè)工作人員，而且，在街道“攬下”小區(qū)管理這個“瓷器活”，手里還是有“金剛鉆”的，那就是物業(yè)維修資金的監(jiān)督使用，而且凡是物業(yè)維修資金使用項目涉及整個物管區(qū)域，或是單項維修工程費用超過8000元，以及一次性使用維修資金總額超過1.5萬元的，還必須接受專業(yè)機構(gòu)的審價，整個過程繁瑣。而街道辦以政府面目“接手”后，手續(xù)將簡便得多。

這不是好事，物業(yè)管理的退潮實質(zhì)上意味著社區(qū)市場的監(jiān)管已經(jīng)喪失了秩序，這一切“現(xiàn)象”的根源，一方面是業(yè)主和物業(yè)管理者雙重不作為，另一方面則是公權(quán)與私私的相互踐踏。當業(yè)主們作為有產(chǎn)者，通過畢生的收入購得房產(chǎn)，從而為自己的財富自由贏得一席之地的時候，卻因為前期物業(yè)管理的無能為力使他們又回到政府囊括一切、包辦一切的時代，包括他們自己交納的維修資金，也可以由別人來“便宜行事”，我們沒有任何理由把“街道辦托底社區(qū)”這類新聞看成什么佳話，皮之不存，毛將焉附，當公共部位已經(jīng)被普遍忽視的情況下，所謂的個性化服務(wù)也就沒有任何意義了。作為財富的消長過程，物業(yè)管理的退出其實完全可以與金融危機作類比，當?shù)谝患椅飿I(yè)管理企業(yè)退出的時候，我們可以視作這個社區(qū)內(nèi)在的金融體系已經(jīng)崩盤——它們的具體后果只有業(yè)主在未來很多年作為不太成功的二手房房主自己慢慢體會。崩盤，原因很簡單，因為太多的人在博弈的過程中搞錯了角色，漠視了規(guī)則。

最近央視《經(jīng)濟半小時：五問索羅斯》引起許多人的關(guān)注。索羅斯可謂當代驚世駭俗的人物，無論是他縱橫捭闔的金融投機，還是有的放矢的慈善活動，包括他在東工歐劇變和俄羅斯經(jīng)濟改革當中起到的一些作用。但是鮮為人知的是，他是卡爾·波普（一位哲學家）的門徒，他是真正做到了用理論指導(dǎo)實際的現(xiàn)代人。當然，每個人都有看待社會的獨特方式，而我們并不單是依靠“認同”去避免失敗，更多地依靠維護自身的原則來贏得成功。

索羅斯提出一種“反射性”理論，他依據(jù)的是卡爾·波普的方法論，也就是說，任何一件事情或者一個決策，我們可以證明它是真的，也可以“證偽”，即證明它是錯的和不合理的，通過證偽，我們進行反向操作，達致可能正確的結(jié)果。盡管負責不一定為正，但是至少讓我們避免獨斷、想當然和似是而非的所謂“正確”。在物業(yè)管理行業(yè)，恰恰充斥著大量似是而非的東西，它們沒有任何實踐基礎(chǔ)，沒有對現(xiàn)狀的真實考量，沒有對力量平衡作起碼的關(guān)注，就提出一些結(jié)論。事實上，因為這些輕率的結(jié)論所產(chǎn)生的誤導(dǎo)和曲解，至令仍在物業(yè)管理行業(yè)——或者說業(yè)主社區(qū)當中發(fā)揮著影響。

有可能是出于善意，站在“保護物業(yè)公司利益”的角度上，很多旁觀者不希望企業(yè)參與任何可能與業(yè)主產(chǎn)生對立面的活動。有律師說，物業(yè)管理企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，沒有任何權(quán)利對業(yè)主進行停水、停電，不管你的出發(fā)點如何，只要你采取了“停電、停水”的措施，那就等于觸犯業(yè)主權(quán)利；也有律師說，當業(yè)主欠費時，將欠費業(yè)主的名單在樓道內(nèi)明示是不妥當?shù)?，它涉及侵犯業(yè)主的隱私權(quán)；更多律師說，碰到業(yè)主砸承重墻等違章行為，物業(yè)公司只負責勸阻和報告，任何違章都由政府相關(guān)部門處理，我們不是執(zhí)法單位。盡管上述的全部表述看來是當前都被有意地誤導(dǎo)了，我們有沒有想過，當沒有任何一個人拿出“舍得一身剮，敢把皇帝拉下馬”的勇氣，那更多的人是不是會以同樣的理由和原因拒交費、提出非分要求呢？日常的社區(qū)沖突雖然暴烈，但是它與財產(chǎn)貶值的潛在可能性相比，孰輕孰重？

我們所以強調(diào)免責，是要求在把工作目標完成的前提下考慮“免責”，而不是以免責的名義放棄一切作為，畢竟社區(qū)當中充斥著大量的“默示契約”，當物業(yè)人無視自身的權(quán)利，久而久之，胡作非為的業(yè)主也認為自己是在伸張正義。在另一方面，很多利益相關(guān)人把普通的物業(yè)工作人員當成了下飯菜，而保安員則更是“任人宰害割的肉”。在物業(yè)管理活動中人們無視市場的等價交換規(guī)則，濫用業(yè)主權(quán)利，其結(jié)果盡職盡責的服務(wù)者將被清洗出社區(qū)，只有“強人”方面生存下去。但是強中更有強中手，這樣的物業(yè)管理人也遲早會因為這個人的衰老而退出歷史舞臺，這個時候，社區(qū)本身也趨于老化，物業(yè)管理的道路沒有捷徑也沒有坦途，但是它給普通人的第一感覺是根本不可行。迄今為止，服務(wù)最后詬病的一點在于：管理層縱容“業(yè)主”和“物業(yè)使用人”享受所謂“尊貴的服務(wù)”其實是不明智之舉，因為它們常常不是可持續(xù)的承諾。

我們曾經(jīng)把力圖以低價參與競爭的物業(yè)企業(yè)視為“害群之馬”，殊不知真正的害群之馬是那些從源頭破壞物業(yè)管理獨立的組織，包括一些大腕級的物業(yè)企業(yè)。而這些企業(yè)的大部分不可避免地揮發(fā)掉，但是行業(yè)目前仍沒有提供解決方案，過多的強勢企業(yè)把主戰(zhàn)場主在了單一業(yè)主的物業(yè)領(lǐng)域，而最迫切需要物業(yè)管理、最能體現(xiàn)物業(yè)管理品牌的住宅社區(qū)卻被拋棄。我更愿意學習索羅斯，把這種金融和社會的動蕩起伏看作是社會制度改良的契機，我們只有認識到問題的真實一面，才有可能力挽狂瀾，避免人們的財產(chǎn)灰飛煙滅。