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舉例：甲和乙合伙買房，假如現(xiàn)在房款總價(jià)300萬(wàn)，貸款買房，貸款25年，需要還250萬(wàn)，首付甲出150萬(wàn)，乙出10萬(wàn)，以后按揭每月還款甲出2千，乙出1萬(wàn)。那么五年后，房子可以賣700萬(wàn)，考慮房?jī)r(jià)上漲因素，如何保證公平分配?

合伙買房要注意涉及到的利益關(guān)系需要重點(diǎn)留意。比如未來(lái)雙方在相關(guān)的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)上如何分工承擔(dān)，又或者之后一方出現(xiàn)資金問題導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)還款等情況，都是需要提前考慮到的。萬(wàn)一處理不當(dāng)，會(huì)影響彼此友誼，這就和當(dāng)初合伙買房的初衷背道而馳了。

一.合伙買房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

1.合作風(fēng)險(xiǎn)

“合伙買房”的房屋是屬于所有投資人的共有財(cái)產(chǎn)，在使用和出售過(guò)程中，決策權(quán)就很難屬于一個(gè)人。如果合伙貸款購(gòu)房的一方準(zhǔn)備將房屋出售或出租，另一方卻不同意，這時(shí)候誰(shuí)具有決定權(quán)?

如果購(gòu)買的房屋用于出租，出租給誰(shuí)，租金多少，租金或出售收益該如何分配等都需要進(jìn)行詳細(xì)約定;如果合伙貸款人是住在一起的，房屋的使用面積應(yīng)該如何分配，好的位置和差的位置怎樣協(xié)調(diào)等難題。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

如果是抱著投資的想法合伙買房，漲了都好說(shuō)，一旦樓市遇冷、房?jī)r(jià)降了，合作雙方要如何處理?合作購(gòu)房虧損如何分擔(dān)?

最后，如果對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。那么，針對(duì)以上提到的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如何有效規(guī)避，將風(fēng)險(xiǎn)縮到最小呢?

二、如何降低風(fēng)險(xiǎn)呢?

1.合伙買房寫明“按份共有”的份額

合伙買房，一定要明確責(zé)、錢、權(quán)、利、房的歸屬，才能達(dá)到利益共存的基礎(chǔ)。合伙買房的所有出資人都可以共同在產(chǎn)權(quán)證上登記，一套房產(chǎn)要登記多個(gè)產(chǎn)權(quán)人時(shí)，有“共同共有”和“按份共有”兩種方式。

如果是親友間合伙買房，一般采用后者。為避免日后糾紛，最好能簽訂一份書面協(xié)議，寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰(shuí)償還、如何分割等，相關(guān)稅費(fèi)、租金收益、物業(yè)管理費(fèi)等如何承擔(dān)，中途撤資等細(xì)節(jié)也要約定。

2.明確貸款權(quán)利和義務(wù)

現(xiàn)在，銀行為個(gè)人辦理購(gòu)房貸款按揭時(shí)審批格外嚴(yán)格。合伙貸款買房，一方有不良記錄(如刷爆信用卡，無(wú)力償還)的情況下是不允許辦理貸款的。

建議貸款買房時(shí)，雙方應(yīng)該簽署一個(gè)協(xié)議，明確雙方的貸款權(quán)利與義務(wù)，一旦一方不能還貸或負(fù)擔(dān)不起，另外一方仍需要對(duì)銀行承擔(dān)，如果日后出現(xiàn)問題的話(如情侶貸款后卻分手)，那么貸款的這一方就得獨(dú)自承擔(dān)這筆龐大的“外債”。

3.注意考慮“隱形共有權(quán)人”

前面提到了一套房產(chǎn)可以登記多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，但如果其中一人已婚，那這人的伴侶作為“隱形共有權(quán)人”也對(duì)所買房享有權(quán)利。所以，貸款買房的相關(guān)環(huán)節(jié)，需這位“隱形共有權(quán)人”到場(chǎng)。另外，再次提醒大家，一起貸款風(fēng)險(xiǎn)還是比較高。

銀行面對(duì)共同合伙人的態(tài)度?

首先，銀行對(duì)這類貸款已采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。

在銀行住房貸款合同中，兩人或多人合伙買房，只能把一個(gè)人作為“主貸款人”，其他都是“共同貸款人”。確定主貸款人時(shí)，一般選擇有貸款資格、還款能力強(qiáng)的。

貸款過(guò)程中，主貸人與銀行發(fā)生借貸關(guān)系;其他共有人均要在同一套個(gè)人抵押合同上簽字(有配偶的一方，其配偶也要到場(chǎng)簽字)，表示同意將所購(gòu)的共有房產(chǎn)抵押給銀行。

不過(guò)，這樣并不能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一旦共有人之間發(fā)生糾紛，主貸款人要承擔(dān)其他共有人不按約定還款的風(fēng)險(xiǎn)。也有一些銀行在個(gè)人抵押借款合同外，與所有共有人簽訂多方協(xié)議。多方協(xié)議明確了所有共有人之間的權(quán)利和義務(wù)，當(dāng)借款人不能按時(shí)還房貸時(shí)，銀行可以向其他共有人催收貸款。