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一、為拆遷之前簽定了購房協(xié)議并交了定金，這份協(xié)議有效么

簽訂商品房買賣合同之前先簽訂認(rèn)購協(xié)議書并交納定金不是商品房買賣合同履行的必須程序，購房人可以與開發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同。在購買商品房時，最好將該項(xiàng)目了解清楚，然后直接與開發(fā)商簽訂買賣合同，這樣如果在簽約談判中補(bǔ)充協(xié)議達(dá)不成一致意見，或者又發(fā)現(xiàn)了對自己不利的新問題，都可全身而退，不必再為解決定金的問題而煩惱，也避免了可能的定金損失。或者在簽認(rèn)購書時加上如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還全部定金或訂金、在認(rèn)購書有效期內(nèi)，買方有權(quán)隨時解除此認(rèn)購書，賣方應(yīng)將定金或訂金無條件全部退回的約定。

二、簽購房合同注意事項(xiàng)

1、查證

（1）最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清楚－您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

（2）必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的30日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）

（3）應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

2、房屋面積的條款

（1）建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積（自己分?jǐn)偟墓妹娣e）及其測量方法要明晰。

（2）房屋質(zhì)量的條款要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。（下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題）

3、交房時間和預(yù)期交房條件

在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。楚－您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款，維修費(fèi)、物管費(fèi)等。

4、不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證

不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責(zé)。

5、補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)

由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。同時由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

6、退房條件

如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。

（1）實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3％。楚－您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。

（2）開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。

（3）開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

（4）開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外）。

（5）開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。

（6）不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

（7）購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。，一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清。

（8）合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。