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“我在1992年買了一套二手房，至今房屋產(chǎn)權還沒有過戶，卻

購買二手房分五步走

“我在1992年買了一套二手房，至今房屋產(chǎn)權還沒有過戶，卻發(fā)現(xiàn)聯(lián)系不上業(yè)主了，這個問題要如何解決？”賴先生后悔當初沒有跟業(yè)主辦理好過戶手續(xù)，現(xiàn)在這事成了他的一樁心病。

同樣購買二手房的朱先生也碰到一點麻煩。2002年，他向業(yè)主買了一套二手房，后來業(yè)主把房屋委托給他人代理，但是委托書上寫明的房屋地址卻與房產(chǎn)證上的地址不符。如此一來，朱先生買下了房屋卻無法到公證處辦理買賣合同公證手續(xù)，辦理過戶也遇到了問題。

市房管局工作人員對于兩位市民的問題，作了詳盡的回答。但更多的人，在買二手房過程中，難免還會存在這樣那樣的疏忽或者問題。為此，市房管局工作人員提醒市民，購買二手房一定要有“看證書、定合同、辦過戶、付款、交驗”五步驟，以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實保障自己的權益。

一、看證書———購買二手房，首先要看你所要買的房子是否已取得“房屋所有權證書”（俗稱“產(chǎn)權證”），因為法律規(guī)定：未取得產(chǎn)權證的房子不得轉讓。其次要看房屋所有權證是否真實、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產(chǎn)權證上標注的面積一致。其三要看房屋所有權人是否與中介機構簽訂委托出售的合同。最后要了解房屋所有權人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無其他債權或債務糾紛，有無抵押；房屋產(chǎn)權證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關系，是否有委托書或公證書等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結構、格局、通風、采光條件以及物業(yè)管理，對于國家和省物業(yè)管理條例規(guī)定的物業(yè)管理服務費，業(yè)主是否已履行了義務。

二、定合同———首先，要了解清楚辦理房屋產(chǎn)權涉及到哪些稅費，雙方各自應承擔的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應明確雙方的違約責任，在簽訂合同時應該詳細規(guī)定雙方的違約責任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應約定交房時間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業(yè)綜合管理費等由誰承擔等。

三、辦理過戶———這是二手房交易的最關鍵環(huán)節(jié)，一定要到產(chǎn)權登記部門辦理過戶手續(xù)，才具有法律保障。為此先要了解清楚過戶程序，帶齊相關手續(xù)，相關人員是否要求到位簽字等。

四、付款———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購房最關鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，買方即支付相當于房價款百分之多少的定金給賣方，并要留有字據(jù)。在辦理過戶當天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應轉為房款）；二是通過第三方介入，對買賣進程及房款交付進行全程監(jiān)控，或是通過公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔保，這樣較安全、省心。

五、交驗———房屋交付使用是買賣交易的最后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，買方即可安心入住，賣方也不再對房子負有責任。驗房的內(nèi)容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理、有線電視等費用是否已經(jīng)結清等。

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