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購房謹慎過三關(guān)

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-13 19:37:15 106 人看過

商品房的購買不像一般商品的購買那樣簡單，房地產(chǎn)的交易程序較為復(fù)雜，且由于目前房地產(chǎn)市場存在著不少不完善之處，所以房地產(chǎn)交易過程中易出現(xiàn)各種問題，請大家對以下幾個環(huán)節(jié)給予充分關(guān)注：A.慎簽認購書購房者購房前除應(yīng)審查常說的“五證兩書”外，還應(yīng)注意審查開發(fā)商的資信情況：

1.開發(fā)商有無重大經(jīng)濟糾紛或涉訴案件及其后果；

2.開發(fā)商從事商品房開發(fā)建設(shè)的歷史情況，有無受到行政處罰情況等。經(jīng)過上述工作并選定一處房產(chǎn)后，開發(fā)商或其代理商會要求購房者簽署樓宇認購書并向發(fā)展商交付定金或認購金，但簽訂認購書或交付定金并不是法定商品房買賣的必經(jīng)程序，而僅為房地產(chǎn)交易中一種習(xí)慣做法。認購書一般都規(guī)定了“認購方應(yīng)于×日內(nèi)簽訂買賣合約，如逾期未簽訂合約及交付定金，所交付定金不予退還”等類似條款，雖然簽署了上述條款且在規(guī)定時間內(nèi)未簽訂買賣合約并不意味著定金認購金必然不能退還，但為了減少不必要的麻煩，建議購房者采用以下方法：一是不要急于在簽訂認購書時馬上交錢，給自己預(yù)留一些考慮時間；二是對認購書中的上述條款進行書面修改，約定如認購方?jīng)Q定放棄購房，發(fā)展商應(yīng)將定金認購金退還。如定金認購金已經(jīng)交付，可在規(guī)定時間內(nèi)到開發(fā)商或其代理商處把簽約時間延長。B.簽定標(biāo)準(zhǔn)買賣契約購房者簽合同時應(yīng)簽署標(biāo)準(zhǔn)文本的房產(chǎn)買賣（預(yù)售）契約。契約的賣方應(yīng)為銷售許可證的售房單位。如與“××聯(lián)建辦公室”等不具有房地產(chǎn)經(jīng)營資格的賣方簽署了買賣契約，則極有可能因合同主體不合法導(dǎo)致合同無效而使自己的合法權(quán)益受損。委托筆者代理退房的一個客戶的經(jīng)歷可以給您提個醒：該客戶把房價款交給了聯(lián)建一方后，交房時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后提出退房，聯(lián)建雙方就房價款的退還問題相互推委，最后不得不通過訴訟解決。C.接收房時更謹慎實踐中發(fā)展商交房前會會同物業(yè)公司及購房者一起驗收房屋。購房者此時應(yīng)要求發(fā)展商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》。如發(fā)展商不能出具，購房者有權(quán)拒收房屋。如在驗收房屋時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及不符合合同約定的問題，購房者應(yīng)在由三方簽署的驗收單中予以注明并自留一份以保存證據(jù)。實踐中購房者一般不提出上述要求，而一旦發(fā)生糾紛將不利于保護自己的合法權(quán)益。北京市**法律事務(wù)所楊-軍

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購房合同
購房合同簽訂須謹慎

1、在簽訂和履行買賣合同時買方應(yīng)注意的有：（1）確定賣方提供的標(biāo)的物有無權(quán)利瑕疵，買賣合同標(biāo)的物物的權(quán)利瑕疵，是指第三人得對標(biāo)的物主張權(quán)利，買方不能取得所有權(quán)或不能取得完全的所有權(quán)。（2）確定標(biāo)的物有無質(zhì)量缺陷。2、在簽訂和履行買賣合同時賣方應(yīng)注意的有：（1）主動明確價格條款。（2）敦促買方按合同規(guī)定的時間和方式支付價款。購房合同簽訂注意事項購買二手房一般有兩種途徑：一是親朋好友熟人介紹；二是通過中介機構(gòu)介紹。我們往往發(fā)現(xiàn)，通過親朋好友介紹的，有不少買家礙于情面不簽書面合同，只是口頭約定，或者簽有書面合同，但又非常簡單和隨意，對于合同中一些重要的條款如違約責(zé)任等礙于情面就沒有約定；通過中介機構(gòu)介紹的，往往采用中介機構(gòu)提供的自制格式合同，這些合同的條款一般是約束買賣雙方的，而對中介結(jié)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任卻沒有明確的規(guī)定。以上的這些情況都會給房屋交易帶來了隱患，一旦因意想不到的情況出現(xiàn)糾紛，買

2023-07-02

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公房
購買售后公房需謹慎

《民法典》(2021.1.1生效)第二百零九條【不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。由于售后公房原屬福利用房，往往具有居住人口多、戶籍混亂、同住人不明確等問題，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，則會出現(xiàn)糾紛，上述案例即出現(xiàn)了同住人“攪局”主張權(quán)利的局面。因此，在購買售后公房前，有必要先了解有關(guān)售后公房的法律規(guī)范和政策。為推動住房改革，我市于1994年、1995年先后出臺實施了兩個方案。兩者的相同點在于均需要具有購房資格的人協(xié)商一致確定產(chǎn)權(quán)人;兩者的區(qū)別在于：如果按照94方案購買公房，沒有登記為產(chǎn)權(quán)人的原承租人、同住人、職級人、工齡人及具有購房資格的出資人在訴訟時效期限內(nèi)可以起訴要求確認產(chǎn)權(quán)，成為房屋的共有產(chǎn)權(quán)人;如果按照95方案購買公房，承租人應(yīng)當(dāng)和同住人協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)

2023-05-05

158人看過
借款
謹慎購買二手經(jīng)適房

最近,有的中介公司聲稱，能為購買二手經(jīng)濟適用房的客戶辦理過戶手續(xù)，采取抵押的辦法，將房屋買賣變通為抵押借款然后行使抵押權(quán)，實現(xiàn)房屋的過戶，規(guī)避經(jīng)濟適用房五年內(nèi)不得上市的規(guī)定。這種做法是否可行呢？答案是否定的。因為不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物，其權(quán)利轉(zhuǎn)移受到限制。不僅不能上市交易，也不能設(shè)定抵押權(quán)。即使該合同由公證機關(guān)進行公證，也不能對抗法律的限制性規(guī)定。因此，購買二手經(jīng)濟適用房的朋友一定要謹慎，不要輕信所謂的“高招”。如果雙方達成了買賣的意向，也只能在五年期滿之后履行合同，合同條件要慎之又慎，避免出現(xiàn)買賣無效的情況，使自己蒙受損失。

2023-06-10

397人看過
房貸
公積金斷繳要謹慎超過三個月致購房成本增加

最近，夏小姐看中了城北的一套二手房，房子的總價是90萬元，她支付40萬元的首付，其余的50萬元房款全部打算用公積金貸款。夏小姐認為以她和丈夫的公積金交繳額度應(yīng)該沒有問題：目前夏小姐個人和公司繳納的公積金每月共計850元，夏小姐的先生一年前離職，之前個人和公司繳納的公積金每月共計620元左右，并已繳納兩年以上。據(jù)了解，目前申請市公積金的交繳額度條件為：連續(xù)一年繳納公積金，每月公積金繳款額(包括個人繳納和單位繳納)超過438元的個人，可以申請最高額度30萬元的貸款；每月繳款額在187元-438元的個人，可以申請最高額度為20萬元的貸款；低于187元則暫時不能申請貸款，家庭申請貸款的額度為夫妻雙方額度之和。夏小姐想，按照雙方繳納時間和額度標(biāo)準(zhǔn)，以家庭的名義申請應(yīng)該能貸出50萬元左右的公積金。但是，在申請市公積金房貸的時候，夏小姐得知，他們只能貸出30萬元公積金，兩人當(dāng)中只有夏小姐符合申請條件。到

2023-06-10

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要約
簽訂購房要約時應(yīng)謹慎

購房要約應(yīng)看清條款后才簽名廣州市民馬先生遇到了一件麻煩事。今年6月，他在一家二手房中介公司簽了一份《買賣要約通知書》，當(dāng)時沒有交一分錢定金。當(dāng)晚，馬先生與家人商量后決定暫不購房，于是立即打電話通知中介公司。不曾想三個月后，他接到中介公司將他請上仲裁委的通知書，中介公司要他承擔(dān)違約責(zé)任及律師費和仲裁費共計9000余元。一張分文未交的要約通知書，卻換來一紙要支付近萬元的仲裁通知書，馬先生給搞懵了。一不留神，簽約變違約今年6月中旬，馬先生無意中逛到廣州某房地產(chǎn)顧問有限公司，他已30多歲還與父母同住，覺得不方便，一直想買套房子搬開住。這家中介公司的小姐熱情地給他推介了幾處房子，馬先生看中其中一套，但他沒有帶錢，也未和家人商量，中介公司的小姐說可以先登記，回頭再交錢也沒問題。小姐的熱情和周到讓馬先生無法拒絕，他便在《買賣要約通知書》上登記起來?；氐郊遗c父母等人商量，由于意見不一，暫時不能買，馬先生當(dāng)

2023-06-10

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二手房產(chǎn)權(quán)
二手房產(chǎn)權(quán)應(yīng)謹慎購買

產(chǎn)權(quán)交易是否有限制；承租人有優(yōu)先購買房產(chǎn)的權(quán)利；出賣人出售的房產(chǎn)是出租的，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；注意房屋的使用限制；公眾不能購買有集體土地的房屋；長期沒有房產(chǎn)證的房屋。根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第二十四條規(guī)定：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。購買二手房的產(chǎn)權(quán)問題如今，購買二手房不僅是一些中老年市民購房置業(yè)的首選，連一些急于結(jié)婚的年輕人也把二手房當(dāng)成婚房的考慮對象。弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買賣房產(chǎn)的必修課，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則可能會遇到意想不到麻煩。買二手房要注意房屋是否存在以下問題：產(chǎn)權(quán)交易是否有限制如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。承租人有優(yōu)先購買權(quán)利在同

2023-07-01

311人看過
集資房
購買二手集資房應(yīng)謹慎

目前，城中村或城中村附近出現(xiàn)價格特別低的房子，吸引了包括城鎮(zhèn)居民的注意，一些人甚至開始購買這些價格低廉的房子。然而在購買這類房產(chǎn)時尤其要謹慎，因為這些很有可能是在宅基地上興建的農(nóng)村集資房，購買后存在一定的風(fēng)險性。據(jù)悉，集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。目前在城中村或城中村附近出現(xiàn)價格特別低的房子，買家須特別留意，這些很有可能是在宅基地上興建的農(nóng)村集資房。對此，律師提醒：由于宅基地不能上市交易，農(nóng)村集資房也是嚴禁上市轉(zhuǎn)讓，也不能辦理按揭，購買農(nóng)村集資房最大的風(fēng)險在于，購買行為不受法律保護，而到公證處對交易進行公證，只能作為該交易真實性的見證，不能說明其交易合法，買家切勿貪小便宜。

2023-06-10

194人看過
網(wǎng)購
網(wǎng)購月餅需謹慎

中秋節(jié)就要到了，月餅銷售大戰(zhàn)早早地在網(wǎng)上展開。一些網(wǎng)絡(luò)商家推出的個性化月餅頗受年輕人歡迎，老字號也不甘落后，在網(wǎng)上布點吆喝起來。然而，消協(xié)等部門提醒消費者，網(wǎng)購月餅還需謹慎，不可光圖時尚方便，當(dāng)心買到劣質(zhì)月餅。網(wǎng)購月餅時尚方便選擇多同濟大學(xué)研究生一年級學(xué)生小鄒是網(wǎng)上購物的老手了，這幾天她又在某網(wǎng)站訂購了云南特色的火腿月餅。這一款月餅在網(wǎng)上賣得很火，好評不斷，每塊5元錢，加上郵費，每塊算下來還不到5.5元，我就買來幾塊嘗嘗。小鄒說。像小鄒一樣，很多消費者表示在網(wǎng)上購買月餅既便利花樣又多，可以嘗到全國各地不同口味的月餅，還可以個性化包裝，很能滿足消費者的購買心理。記者在淘寶網(wǎng)與一位月餅賣家聊天，這位賣家表示，現(xiàn)在網(wǎng)民更趨于選擇物美價廉的月餅，普通包裝的月餅遠比禮盒裝的好賣，尤其是每塊單價8元以下的月餅銷量最好。而買家的年齡多為20歲至40歲，他們更傾向于購買充滿個性、價格便宜的月餅。一些網(wǎng)店推

2023-06-07

306人看過

預(yù)付款
購房者簽署認購書需要謹慎

如果購房者要簽《認購書》，需要注意兩點：《認購書》中約定的簽訂購房合同時間不宜過長。《認購書》一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認購書中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長，以免夜長夢多誤事，一周或十天左右為宜。因為有的開發(fā)商在房屋不具備出售條件無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》時，往往在《認購書》中約定較長簽約周期，用這個方法套取購房者的資金。在《認購書》中購房者的付款數(shù)額盡量要低一些。雖然《認購書》的法律約束力往往不是很強，但不要忘記，一旦簽訂《認購書》，首先履行義務(wù)的是購房者，因為購房者往往要先交納一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算開發(fā)商違約，購房者還要追著開發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。而如果購房者違約，人家開發(fā)商只要一個通知，直接就扣掉定金了。所以，在這個博弈中，購房者還是處于弱勢，既然如此，定金或預(yù)付款的數(shù)額相對低一些，應(yīng)該是對購房者更有利的，因為風(fēng)險會相應(yīng)降低。

2023-04-21

165人看過
法律綜合知識
簽訂購房認證書需謹慎

而一份完整的認購書主要包括：1．認購物業(yè)；2．房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4．認購條件，包括認購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

2023-12-15

100人看過
期房
買房要謹慎

?最近看到報紙上有很多特價房的廣告，也經(jīng)常收到特價房的短信，有點心動，不過據(jù)說一些特價房有陷阱。請問，特價房真實惠嗎?靠譜嗎?解答：針對近期樓市低迷、量價齊跌的現(xiàn)狀，不少開發(fā)商都采取了相應(yīng)的措施進行促銷，比如大打優(yōu)惠牌。據(jù)記者調(diào)查，大部分開發(fā)商推出特價房的目的是拉攏人氣，而且這些特價房基本都是朝向不理想、戶型設(shè)計不太合理或樓層較差的房源，甚至有些房源還出現(xiàn)一些硬傷。購買特價房應(yīng)謹防以下四大陷阱：謹防商家提價再打折惠城區(qū)某樓盤資深置業(yè)顧問介紹說，有的樓盤會提高價格后再打折，比不打折時便宜不了多少;還有的樓盤確實是打折了，但比周邊相同地段、戶型樓盤的價格卻要高。因此，購房者對于這樣的特價房，一定要多去樓盤附近轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，比一比周邊的樓盤情況，根據(jù)自己的實際情況，計算一下購買這樣的房子到底合不合適，享受到了多少實惠。所以在面對特價房時一定要保持冷靜，理性分析，千萬不要被優(yōu)惠和特價這幾個字沖昏了頭腦。

2023-04-27

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消費者
購年貨應(yīng)謹慎購買“綠標(biāo)”過期食品

新華網(wǎng)烏魯木齊2月13日專電（何軍）春節(jié)將至，為保證消費者購買到安全食品，新疆綠色食品發(fā)展中心提示：消費者在購買年貨時應(yīng)謹慎購買“綠標(biāo)”過期食品。新疆綠色食品發(fā)展中心主任任力民說，“綠標(biāo)”即綠色食品標(biāo)志，它的許可使用期為3年，食品“綠標(biāo)”過期說明這種食品沒有經(jīng)過綠色發(fā)展中心的檢驗，已不再是綠色食品。記者在烏魯木齊光明路的民心超市東風(fēng)店看到待售的米全大米香米系列，它的包裝袋上標(biāo)注的綠色食品標(biāo)簽為ＬＢ－18－0101306091。綠色食品標(biāo)志編號的第三組數(shù)字串的前四個數(shù)字用以表明認證年月，即這種面粉的綠色食品標(biāo)志認證時間為2001年1月，按3年認證有效期計算，面粉的“綠標(biāo)”早就過期了。任力民說，國家每年會對快到期的“綠標(biāo)”企業(yè)進行抽檢，若發(fā)現(xiàn)存在不合格產(chǎn)品并在短期內(nèi)不能自行改善的，將中止其使用標(biāo)志。但一些企業(yè)為謀取利潤，會使用過期了的“綠標(biāo)”，這些企業(yè)的產(chǎn)品往往就會出現(xiàn)問題。綠色食品，指按照特

2023-04-24

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承諾
購二手房簽訂合同須謹慎

買二手房容易出糾紛，在簽合同的過程中尤其要注意。專業(yè)人士提醒，簽訂二手房合同，這三個尾巴要特別注意。尾巴一：費用拖欠在簽訂買賣合同的時候，就應(yīng)特別注意對房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關(guān)的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。尾巴二：戶口期限在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。尾巴三：收據(jù)保存簽訂買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個過程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書面確認書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時保證雙方利益；購房者付款時不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項及數(shù)額。

2023-06-10

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律師事務(wù)所
買房缺錢找中介購房須謹慎

在貴陽限購令的實施、存款儲備金率上調(diào)、銀行信貸緊縮等多重調(diào)控政策疊加效應(yīng)影響下，貴陽二手房市場進入了一個量跌的低迷期。日前，記者通過走訪了解到，市場上有部分二手房中介公司又出新招，推出二手房交易墊資業(yè)務(wù)，力圖通過直接為購房者提供貸款保住日漸稀缺的成交機會。力保二手房成交機會中介為購房者墊資市民劉先生今年年初準(zhǔn)備將自家原有物業(yè)出售，再在貴陽市中心買一套大戶型。把原來的房子賣了，買一個150平方的房子也還差10萬塊錢的首付，劉先生發(fā)愁地說道，由于湊不齊首付，他準(zhǔn)備和家人商量買小一點的戶型。但是正在這時，妻子卻告訴他，現(xiàn)在有房屋中介可以提供貸款。中介公司可以提供貸款，但是利息是五分利，有點高。劉先生告訴記者，由于他手上有一筆投資可以在兩個月后到手，于是他向中介公司借貸了10萬元，兩個月的利息是一萬元。為購房者提供買賣房屋交易中的各種貸款，各類抵押貸款。在位于小十字的房地產(chǎn)大廈中，記者看到有中介在

2023-06-10

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