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目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對(duì)銀行貸款的過于依賴，使得銀行信貸成為我國房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要支撐。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來致命打擊，而且對(duì)我國銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識(shí)到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國國民經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

一、信托公司具體業(yè)務(wù)有哪些呢？

根據(jù)中國銀監(jiān)會(huì)頒布的各項(xiàng)業(yè)務(wù)監(jiān)管指引，公司可以開展的信托業(yè)務(wù)包括：

1、銀信合作類信托業(yè)務(wù)(優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù))：

依托大股東的資源優(yōu)勢(shì)，公司發(fā)行單一或集合類信托產(chǎn)品，與銀行理財(cái)產(chǎn)品對(duì)接，投資于信貸資產(chǎn)、銀行票據(jù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、新股申購等具有穩(wěn)健回報(bào)的資產(chǎn)，為銀行盤活存量資產(chǎn)、發(fā)展中間業(yè)務(wù)、挖掘客戶需求提供有效的途徑，同時(shí)滿足客戶多樣化的融資安排。

2、基礎(chǔ)設(shè)施類信托業(yè)務(wù)：

利用貸款、股權(quán)投資等方式，將信托資金運(yùn)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目以及政府重大工程項(xiàng)目(如城市集中供水、供熱、供氣以及高等級(jí)公路、橋梁、機(jī)場、道路等項(xiàng)目)，為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目搭建融資平臺(tái)，為委托人獲取穩(wěn)健的投資收益。

3、房地產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)：

利用貸款、投資、租金收益權(quán)買賣、融資租賃等金融工具為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持與金融服務(wù)。特別關(guān)注擁有收益型物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，積極探索房地產(chǎn)投資信托，為委托人提供投資房地產(chǎn)的專業(yè)理財(cái)途徑，分享房地產(chǎn)行業(yè)利潤。

4、證券投資類信托業(yè)務(wù)：

篩選優(yōu)秀的證券投資管理公司進(jìn)行合作，為委托人提供專業(yè)的證券投資理財(cái)服務(wù)，獲得證券投資收益。該類信托產(chǎn)品分為兩種：一種是針對(duì)追求穩(wěn)定收益的投資者，公司將信托資金投向股票一級(jí)市場、包括新股申購、定向增發(fā)、擬上市公司股權(quán)投資等；另一種是針對(duì)追求高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資者，公司通過與具有較高市場運(yùn)作能力的私募基金或資產(chǎn)管理公司合作，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，將公眾投資者作為優(yōu)先受益人、而合作方作為劣后受益人，將信托資金主要投向股票二級(jí)市場，進(jìn)行股票投資。

5、中小企業(yè)發(fā)展類信托業(yè)務(wù)：

公司與地方財(cái)政部門合作，聯(lián)手一定實(shí)力的擔(dān)保公司，專門針對(duì)中小企業(yè)融資難而設(shè)計(jì)推出的信托計(jì)劃。入選中小企業(yè)由財(cái)政部門、信托公司、擔(dān)保公司共同確定，根據(jù)遴選企業(yè)數(shù)量與用款額度確定信托規(guī)模，財(cái)政部門將認(rèn)購其中一部分，一方面是對(duì)該項(xiàng)目增信，另一方面此部分信托收益直接作為信托費(fèi)用，間接降低企業(yè)融資成本。其余部分由信托公司募集，并采用貸款方式分戶投放。所有貸款均由擔(dān)保公司全額擔(dān)保。

6、私人股權(quán)投資(pe)類信托業(yè)務(wù)：

是指信托公司將信托計(jì)劃項(xiàng)下資金投資于未上市企業(yè)股權(quán)、上市公司限售流通股或中國銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)可以投資的其他股權(quán)的信托業(yè)務(wù)，為信托計(jì)劃委托人謀取超額的投資收益。

7、資產(chǎn)證券化信托業(yè)務(wù)：

是將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對(duì)資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換成為在金融市場上可以出售的流通的證券的過程。這里的資產(chǎn)包括銀行信貸資產(chǎn)、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

8、財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)：

指公司憑借專業(yè)知識(shí)、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、人力及金融資源，向客戶提供咨詢、分析、方案設(shè)計(jì)等專業(yè)化、增值性的綜合性投資銀行業(yè)務(wù)。財(cái)務(wù)顧問業(yè)務(wù)包括但不限于：常年財(cái)務(wù)顧問、收購兼并顧問、企業(yè)重組顧問、戰(zhàn)略規(guī)劃顧問、融資顧問等。

9、債券承銷業(yè)務(wù)：

是指公司承銷國債、政策性銀行金融債和企業(yè)債券的中介業(yè)務(wù)。承銷的債券主要面向信托客戶和機(jī)構(gòu)投資者銷售。公司提供企業(yè)債券融資信息咨詢和策劃、企業(yè)債券發(fā)行方案的設(shè)計(jì)和發(fā)行承銷并兌付等方面的服務(wù)。公司已參與了近十家企業(yè)債券的承銷工作，具備企業(yè)債券副主承銷商資格，領(lǐng)先于其他信托公司。

10、其他信托業(yè)務(wù)：

除上述業(yè)務(wù)品種外，公司還可以從事公益信托業(yè)務(wù)、公司委托理財(cái)業(yè)務(wù)、融資租賃業(yè)務(wù)、股權(quán)代持業(yè)務(wù)等。

二、中小企業(yè)貸款難的原因

1、直接融資渠道不通暢、間接融資渠道狹窄。我國企業(yè)融資的主渠道是銀行信貸支持，但對(duì)中小企業(yè)貸款困難重重。我國一直缺乏向中小企業(yè)融資傾斜的金融政策支持。再者，中小企業(yè)由于受資產(chǎn)規(guī)模、競爭實(shí)力、自有資金、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、有效抵押等的約束，加上銀行審查、審批環(huán)節(jié)復(fù)雜等，中小企業(yè)一般很難獲得銀行信貸支持，外源融資非常困難。

2、信息不對(duì)稱是造成中小企業(yè)融資供給約束的最主要原因。信息不對(duì)稱是指交易雙方的一方擁有相關(guān)的信息而另一方?jīng)]有，或一方比另一方擁有更多的相關(guān)信息，從而對(duì)信息劣勢(shì)者的決策造成不利影響。與大企業(yè)相比，由于對(duì)中小企業(yè)的信用登記、評(píng)估、監(jiān)督等方面的機(jī)制不完善，銀行很難了解和掌握其真實(shí)信息，特別是中小企業(yè)發(fā)展起點(diǎn)低，管理不規(guī)范，相當(dāng)一部分企業(yè)為避稅，做虛假報(bào)表，銀行很難從其報(bào)表上的數(shù)字評(píng)價(jià)其實(shí)際財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。總之，由于信息不對(duì)稱問題嚴(yán)重，導(dǎo)致銀企關(guān)系疏遠(yuǎn)，是影響中小企業(yè)貸款難的重要原因之一。

3、大多數(shù)中小型企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)大，存在高比率的倒閉和違約率。中小企業(yè)自身存在不利于融資的因素：中小企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較差，銀行風(fēng)險(xiǎn)大主要體現(xiàn)在銀行對(duì)中小企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營狀況和將來的贏利前景難以做出準(zhǔn)確的判斷。部分中小企業(yè)管理水平低，財(cái)務(wù)管理水平與貸款條件差距大，中小企業(yè)貸款需求的特點(diǎn)決定了銀行貸款經(jīng)營成本較高的單位貸款的交易成本遠(yuǎn)高于大型企業(yè)。與一般企業(yè)相比，中小型企業(yè)具有經(jīng)營靈活、提供個(gè)性化專業(yè)化服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，但靈活性也意味著不確定性，在一定條件下，優(yōu)勢(shì)也有可能轉(zhuǎn)化為劣勢(shì)。不確定性意味著產(chǎn)品和市場的頻繁轉(zhuǎn)換，缺乏自己的品牌和穩(wěn)定的主營業(yè)務(wù)等，對(duì)于穩(wěn)健的投資者來說，這些靈活性特征將直接導(dǎo)致其投資預(yù)期收益的不確定性，即風(fēng)險(xiǎn)增加。加上資產(chǎn)少、底子薄、抗外部沖擊的能力弱，中小型企業(yè)有著較高的倒閉率或歇業(yè)率。

4、抵押品和擔(dān)保的缺乏。由于相關(guān)法律、法規(guī)不完善使我國銀行對(duì)抵押品的要求條件較為苛刻。除了土地和房地產(chǎn)外，銀行很少接受其他形式的抵押品。銀行接受抵押品的偏好主要依賴于抵押品是否能順利出售以及抵押品的價(jià)值是否穩(wěn)定。我國銀行之所以對(duì)抵押品的要求比較苛刻，首先歸因于我國的資產(chǎn)交易市場不夠發(fā)達(dá)，其次歸因于我國信用制度不夠完善，再者因?yàn)殂y行缺乏對(duì)其他資產(chǎn)如機(jī)器設(shè)備、存貨、應(yīng)收賬款等的鑒別和定價(jià)能力。

5、信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)運(yùn)作不規(guī)范。1999年6月，國家經(jīng)貿(mào)委發(fā)布了《關(guān)于建立中小企業(yè)信用擔(dān)保體系的指導(dǎo)意見》，隨后，我國許多城市相繼建立了信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為一些中小企業(yè)提供了融資擔(dān)保服務(wù)。但各地?fù)?dān)保機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作方式、擔(dān)保比例、擔(dān)保倍數(shù)、損失理賠等缺乏統(tǒng)一的運(yùn)作規(guī)范，擔(dān)保機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)發(fā)展和運(yùn)行中存在較多問題，再加之擔(dān)保機(jī)構(gòu)性質(zhì)模糊，多數(shù)是盈利性機(jī)構(gòu)，他們除了收取定額擔(dān)保費(fèi)和保證金外，還要求企業(yè)提供反擔(dān)保。信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)、管理等方面運(yùn)作不規(guī)范，目前信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的作用沒有得到充分發(fā)揮，業(yè)務(wù)發(fā)展較慢。

6、政府缺乏對(duì)中小企業(yè)融資的政策支持。比照國外經(jīng)驗(yàn)，許多國家對(duì)中小企業(yè)融資都采取各種優(yōu)惠政策進(jìn)行扶持，而中國的經(jīng)濟(jì)政策、金融政策主要依據(jù)所有制類型和行業(yè)特征來制定，缺乏中小企業(yè)的專門管理機(jī)構(gòu)以及專門支持中小企業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，中小企業(yè)金融支持輔助體系不健全。另外，商業(yè)銀行的經(jīng)營方式不利于中小企業(yè)融資、中小企業(yè)的發(fā)展階段特點(diǎn)決定其資金的緊張狀況等等都是造成中小企業(yè)融資難的因素。