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房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道有哪些

銀行貸款

從銀行拿錢曾經(jīng)是地產(chǎn)商最慣用的融資手段，也是很多地產(chǎn)商“發(fā)家”的開始。在房地產(chǎn)最為“紅火”的年代，銀行大量向地產(chǎn)放貸，地產(chǎn)開發(fā)也需要銀行信貸支持，所以銀行和地產(chǎn)很自然走到了一起。一個例證就是不少的中小銀行，大股東名單中，都有地產(chǎn)商的影子。

如寧波銀行十大股東之一的雅*爾、民生銀行十大股東之一的**集團，都強勢涉足房地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)參股商業(yè)銀行的目的，除戰(zhàn)略投資考量之外，還有就是便于從銀行獲得貸款。但是這一“美夢”中斷于2010年前后，隨著國家出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，商業(yè)銀行向地產(chǎn)放貸成為調(diào)控重點。從那之后，地產(chǎn)商從銀行“拿錢”開始變得越來越難，地產(chǎn)商只能另尋它途，部分不愿意放棄銀行信貸的企業(yè)，開始尋求從國外銀行融資。

信托融資

銀行貸款“此路不通”，對于地產(chǎn)商來說，拿地、建房，需要的是大量資金，于是地產(chǎn)商找到了信托。信托的規(guī)模也在2013年實現(xiàn)了爆炸性增長。根據(jù)投融界歷史數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托新增了8000億元的市場規(guī)模，這相當而于全國房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的41%，而2013年也是房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴格的時期。

地產(chǎn)信托融資主要有兩種方式，一種是項目信托，由信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品，籌集的資金投向地產(chǎn)項目，項目完成之后，信托公司向信托產(chǎn)品購買者發(fā)放收益。這類信托分為單個信托計劃和集合信托計劃。還有一種就是股權信托，上市公司多采用此種融資方式。具體操作步驟是：信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品，然后用于購買上市房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)股份，地產(chǎn)商再以溢價回購股份。在銀行貸款受限的情況下，信托融資是較為便利、獲得足量資金的首選辦法。

上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)上市之后，融資的渠道和方式也就會更加多樣，并且單次融資的規(guī)模也較大。上市的房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠通過IPO籌集到資金，而且后續(xù)還能通過增發(fā)、配股、發(fā)行可轉債、發(fā)行企業(yè)債方式融資，在限售股解禁期滿后，還能直接變現(xiàn)融資。但是，由于國內(nèi)上市門檻較高，不少企業(yè)轉向香港以及紐約上市。如果難以符合上市條件，還可以通過買殼或者收購的方式完成上市。即便如此，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市依然可望不可及。所以，這些房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)常會面臨資金鏈斷裂的情況。根據(jù)投融界統(tǒng)計，出現(xiàn)資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)，也主要是非上市企業(yè)，而上市企業(yè)，極少被提及資金緊張。

注資重組

2010年，不少央企被責令退出房地產(chǎn)領域，央企之所以青睞房地產(chǎn)，就是因為央企有房地產(chǎn)生存和發(fā)展的“殺手锏”——資金。投融界數(shù)據(jù)顯示：2010年開始退出房地產(chǎn)的央企，大多都是重資產(chǎn)企業(yè)，例如鋼鐵、采礦、汽車、工程建設、核電等等，重資產(chǎn)企業(yè)就意味著能夠以資產(chǎn)作為抵押物或者擔保，從金融機構間接融到大量的資金，然后通過“財技”手段，將資金分配給地產(chǎn)部門使用。在央企退出房地產(chǎn)之后，這一方式也被一些民營巨頭使用。比如部分采礦企業(yè)、鋼鐵企業(yè)等民企都熱衷于投資房地產(chǎn)開發(fā)，設立房地產(chǎn)子公司，因為其母公司能夠為地產(chǎn)子公司源源不斷注入資金流?；蛘呤峭ㄟ^資產(chǎn)重組、并購等方式，挽救地產(chǎn)子公司與危局之中。

上市公司融資方式有哪些

(一)內(nèi)源融資

由于在公司內(nèi)部進行融資，不需要實際對外支付利息或股息，不會減少公司的現(xiàn)金流量;同時由于資金來源于公司內(nèi)部，不發(fā)生融資費用，使內(nèi)部融資的成本遠低于外部融資。

(二)外源融資

公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常運轉以及擴充生產(chǎn)能力，都需要大量資金給予支持，這些資金的來源除內(nèi)源資本外，相當多的部分要依靠外源融資來解決。上市公司外源融資又可分為向金融機構借款和發(fā)行公司債券的債權融資方式;配股及增發(fā)新股的股權方式;發(fā)行可轉換債券的半股權半債權的方式。

1、銀行貸款是目前債權融資的主要方式，其優(yōu)點在于程序比較簡單，融資成本相對節(jié)約，靈活性強，只要企業(yè)效益良好、融資較容易，缺點是一般要提供抵押或者擔保，籌資數(shù)額有限，還款付息壓力大，財務風險較高。

2、公司債券是指由公司發(fā)行并承諾在一定時間內(nèi)還本付息的債權債務憑證。體現(xiàn)了債務人與債權人之間的行為。債券在本質(zhì)上也是借錢與還錢關系，但其與貸款的根本區(qū)別在于債券可以公開進行交易。而貸款除非債券化，否則是不進行公開交易的。相對于股權融資，債券融資的融資成本較低，可以發(fā)揮財務杠桿的作用，同時可以保證股本對公司的控制權。但與銀行貸款有著類似的缺點，即財務風險較高、限制條款多，且融資規(guī)模有限。對于融入資金的公司來說，債券融資與銀行貸款有相似的特點，一般把二者統(tǒng)稱為債權融資。

3、股權融資亦即公司發(fā)行股票進行融資。對上市公司而言，發(fā)行股票所籌集的資金屬于公司的資本;對股東而言，所持有股份代表對公司凈資產(chǎn)的所有權。相對于債權融資，股權融資有著自己的優(yōu)勢，如：股票屬公司的永久性資本，不需要償還，也不必負擔固定的利息費用，從而大大降低公司的財務風險;由于預期收益高，易于轉讓，因而容易吸收社會資本等等。但股權融資也存在著不可避免的缺點，如發(fā)行費用高、易分散股權等。