一房二賣糾紛的類型及特點
來源：法律編輯整理
時間： 2023-02-26 09:51:03
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審判實踐中，根據(jù)不同的引發(fā)原因，典型的一房二賣糾紛主要有三種類型：一是單純就一套房屋分別與兩個真實買受人簽訂買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。二是商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛;三是開發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛;其中第一種是比較傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，而
第二、三種是近期審判實踐中新出現(xiàn)的糾紛類型。我們在此對這三類糾紛的不同表現(xiàn)和特點分別探討。
(一)傳統(tǒng)的一房二賣糾紛及特點
在銷售商品房時，開發(fā)商就同一套待售房屋分別與兩個買受人簽訂商品房買賣合同，但僅能向一個購房人交付房屋并辦理過戶而引發(fā)糾紛。在此，兩個買受人的意圖都是真實的，簽訂的也多為正式的商品房買賣合同，預(yù)售手續(xù)基本齊備。這一類別出現(xiàn)的時間最早，在此稱其為傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，近年來在一房二賣糾紛中的比例在下降。
(二)商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛及特點
這類糾紛在近期的審判實踐中處于上升趨勢。在開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商將建設(shè)工程發(fā)包，因資金周轉(zhuǎn)等問題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而與承包方協(xié)商用開發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況有時也發(fā)生在開發(fā)商與建設(shè)材料的供應(yīng)商之間。一般以債務(wù)人(即開發(fā)商)作為出賣人、將債權(quán)人(即承包方或材料供應(yīng)商)作為房屋買受人、選定一套雙方認(rèn)為價格合適的房屋并將欠付的工程款數(shù)額約定為購房款，抵頂時視為以債權(quán)支付了購房款來購買房屋。而在商品房銷售中，又將房屋通過正常的銷售方式賣與其他買受人。其中一個買受人發(fā)現(xiàn)自己所購房屋被另一買受人占有使用或已過戶至另一買受人名下，要求出賣人(即開發(fā)商)向己方履行義務(wù)從而產(chǎn)生糾紛。此即以開發(fā)建設(shè)過程中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛。
根據(jù)審判實踐，此種糾紛的特殊性主要有兩點：
第一、簽訂合同形式的特殊性。抵頂發(fā)生時，建設(shè)工程多剛完工甚至尚未完工，尚無法簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人與買受人(即工程承包方或材料供應(yīng)商)簽訂認(rèn)購書以房屋抵頂工程款并確認(rèn)雙方權(quán)利。訴諸法院時，也只能提交認(rèn)購書作為其主張權(quán)利的依據(jù)。
第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易過程中，買受人是以事先存在的債權(quán)抵頂房款，因此并不存在房款的實際支付流轉(zhuǎn)，一般也無法提供正規(guī)的支付憑據(jù)以確定支付時間。這些特殊性都會增加審理工作的復(fù)雜性和難度，我們將在后文中探討其審查方式。
(三)開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同引發(fā)的一房二賣糾紛
開發(fā)商以房屋買賣之名行套取銀行貸款之實。主要方式是開發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請貸款用以支付部分房款，開放商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開發(fā)商并不將此房屋實際交付。在商品房銷售過程中，開發(fā)商又就此房屋與另一真實買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，后買受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)已登記在他人名下，故訴至法院，要求開發(fā)商辦理過戶登記而產(chǎn)生糾紛。此類糾紛即為開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。
此類一房二賣糾紛的主要特點是法律關(guān)系復(fù)雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關(guān)系外，還涉及到買受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對于房屋的抵押權(quán)關(guān)系，所以在審判實踐中，即使對買賣合同糾紛解決完畢后，實際還存在許多待解決的法律問題。
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二手房買賣合同二手房買賣合同無效引發(fā)糾紛呈現(xiàn)出以下三個特點：1、關(guān)聯(lián)訴訟多、孤立辦案不能徹底解決糾紛。此類案件往往涉及買賣合同糾紛、居間合同糾紛、抵押權(quán)糾紛甚至是因虛假買賣導(dǎo)致的損害賠償糾紛等多個連環(huán)訴訟，案件處理結(jié)果關(guān)聯(lián)性較強，如法院對為借款合同設(shè)定的抵押權(quán)是否有效的認(rèn)定直接影響到房屋實際所有人能直接取回房屋的所有權(quán)還是僅能就其權(quán)利主張損害賠償。如果承辦人不對涉案房產(chǎn)的訴訟情況進行全面了解而僅作為借款合同案件孤立處理，極有可能出現(xiàn)不同案件處理結(jié)果相互沖突的情況。2、案件敏感性強，處理不好易引發(fā)涉訴信訪。一方面在涉二手房買賣借款合同中，借款人屬剛需人群的比例越來越大，年齡日趨年輕化，涉案房產(chǎn)通常是借款人唯一房產(chǎn)，且提前清償能力有限;另一方面，在二手房買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)子女盜用老人身份證件將老人房屋出賣并已經(jīng)辦理過戶的情形，如果買受人又以該房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)向銀行借款，那么在借款合同發(fā)生糾紛需要行使抵押權(quán)時2023-04-23215人看過
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一、房屋買賣合同爭議的常見類型有哪些1、一般質(zhì)量問題。對一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。當(dāng)交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。2、房屋質(zhì)量不合格?！督ㄖā返?1條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”3、遲延交付房屋。出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的2023-02-24329人看過 -
諾成合同諾成合同的類型有：1、租賃合同；2、承包合同；3、運輸合同；4、技術(shù)開發(fā)合同；5、倉儲合同；6、委托合同；7、紀(jì)律合同；8、中介合同。諾成合同是實踐合同的對稱，諾成合同是指僅以當(dāng)事人意思表示一致為成立要件的合同。諾成合同可以在雙方意思一致時成立，不以一方交付的標(biāo)的物為合同的成立要件。當(dāng)事人交付的標(biāo)的物屬于履行合同，與合同的成立無關(guān)。銷售合同是典型的諾成合同。承攬是諾成合同的一種類型嗎？是的。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。完成工作并交付成果的一方稱承攬人，接受承攬人的工作成果并給付報酬的一方稱為定作人。承攬人完成的工作成果稱作定作物。承攬活動是人們生產(chǎn)、生活不可缺少的民事活動，諸如加工、定作、修理、印刷等，均與人們的生產(chǎn)、生活息息相關(guān)，故承攬合同是現(xiàn)實社會生活中廣泛存在的合同類型。所以，承攬合同是諾成合同?！吨腥A人民共和國民法典》第五百零二條依2023-07-11207人看過
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一房二賣糾紛是指房屋出售時，出售人將同一房屋賣給兩個不同的買受人，導(dǎo)致其中一個買受人無法實現(xiàn)合同目的，從而引發(fā)的糾紛。 解決一房二賣糾紛的方法包括： 1、協(xié)商和解：買賣雙方可以通過協(xié)商方式，達成和解，解決糾紛。 2、請求調(diào)解：可以向人民調(diào)解... 更多>
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簡述失業(yè)的類型及其特點江蘇在線咨詢 2022-11-04失業(yè)有以下類型： 1、自愿性失業(yè)； 2、非自愿性失業(yè)：摩擦性失業(yè)，結(jié)構(gòu)性失業(yè)，周期性失業(yè)； 3、隱蔽性失業(yè)。 -
二手房買賣中常見的糾紛類型黑龍江在線咨詢 2024-12-11常見二手房買賣糾紛包括:買賣雙方缺乏誠信隱瞞房屋情況等真實信息導(dǎo)致的糾紛;房價變動導(dǎo)致過戶手續(xù)及時辦理的糾紛;中介機構(gòu)不規(guī)范行為產(chǎn)生的糾紛;房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理導(dǎo)致共有人提起訴訟的糾紛;過戶登記房屋交付延遲導(dǎo)致的糾紛等。 根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 根據(jù)第五百七十八條 -
工程合同的類型及特點有哪些河北在線咨詢 2023-07-21工程施工的最終合同價格將按照工程實際成本再加上一定的酬金進行計算，在合同簽訂時，工程實際成本往往不能確定，只能確定酬金的取值比例或者計算原則，由業(yè)主向承包單位支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。 -
二手房合同糾紛哪些類型屬于二手房買賣糾紛青海在線咨詢 2023-07-071、逾期支付房款引起的糾紛； 2、逾期交付房屋引起的糾紛； 3、逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛； 4、要求返還定金引起的糾紛； 5、因中介行為引起的糾紛； 6、要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無效引起的糾紛； 7、因房屋質(zhì)量引起的糾紛； 8、因黑白合同引起的糾紛； 9、因戶口遷移引起的糾紛。 -
民法典中房屋買賣涉及的主要糾紛類型澳門在線咨詢 2024-12-07在房地產(chǎn)交易中,訂金糾紛是一種尤為普遍的問題。我們深知,在簽署合同之際,建立書面形式的關(guān)于訂金的契約才會具有法律效力。因此,在訂金的條款設(shè)定上必須得全面周詳,尤其對退還該部分資金的特殊情形應(yīng)當(dāng)作出明確的解釋闡述。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定,定金罰則被適用于此類情景下。如果購房者未履行自身應(yīng)盡的債務(wù)責(zé)任,那么其無權(quán)主張售房者歸還定金資產(chǎn);反之亦然,如果售房者未能履約,必要向購房者全額返還
