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一、怎么起訴開(kāi)發(fā)商違約金

根據(jù)我們中國(guó)大陸地區(qū)施行的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》之規(guī)定，受害方若欲依法追究開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中違反合約的責(zé)任，其必要的法律程序應(yīng)首先涉及到以下幾個(gè)方面：

1．收集開(kāi)發(fā)商違約行為的相關(guān)證據(jù)材料；

2．撰寫(xiě)一份細(xì)致且準(zhǔn)確無(wú)誤的訴訟申請(qǐng)書(shū)，列出原告所主張的事實(shí)與理由；

3．將上述訴訟申請(qǐng)轉(zhuǎn)向人民法院提出，對(duì)潛在的違法者展開(kāi)訴訟活動(dòng)；

4．為了確保訴訟有序進(jìn)行，需事先支付相應(yīng)的訴訟費(fèi)用。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的第一百一十九條明確規(guī)定了民事訴訟的起訴條件限制如下：

（一）原告需具備同案件本身存在直接利害關(guān)系的資格，包括自然人、法人及其他有權(quán)組織；

（二）必須要有明確且適格的被告；

（三）必須具有具體且明確的訴訟請(qǐng)求以及支持該請(qǐng)求所需的事實(shí)及理由；

（四）訴訟請(qǐng)求須在法定范圍內(nèi)，并需滿足受理案件的法院具有合法管轄權(quán)的規(guī)定。

而第一百二十條則細(xì)化地指出了原告發(fā)起訴訟時(shí)應(yīng)當(dāng)如何提交起訴狀：

＊對(duì)于書(shū)面起訴而言，原告需要親自或委托代理人向相應(yīng)的人民法院提交書(shū)面的起訴狀，并根據(jù)被告的人數(shù)準(zhǔn)備適當(dāng)數(shù)量的副本提交至法院；

＊如果書(shū)寫(xiě)起訴狀確實(shí)存在困難的話，原告也可以采取口頭方式進(jìn)行起訴，此時(shí)人民法院會(huì)將相關(guān)信息以筆錄形式記下，并通知被告方知曉。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條

起訴必須符合下列條件：

（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；

（二）有明確的被告；

（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；

（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

第一百二十條

起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。

書(shū)寫(xiě)起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人。

二、怎么找開(kāi)發(fā)商退定金

買(mǎi)房已交的定金是可以退的，但是購(gòu)房者想拿回已交的定金必須符合相關(guān)法律規(guī)定的條件。

1、因購(gòu)房者的原因未能訂立預(yù)售合同的，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金。

2、對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如為追求更高的經(jīng)濟(jì)利益而與他人訂立預(yù)售合同；未取得預(yù)售許可證之前即與購(gòu)房者簽訂預(yù)售合同；未告知購(gòu)房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事實(shí)，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

3、因不可歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的事由主要有，如雙方就預(yù)售合同的主要條款不能協(xié)商一致或出現(xiàn)不可抗力等情況，導(dǎo)致預(yù)售合同未能訂立的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

讓開(kāi)發(fā)商退定金可以先進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的可以申請(qǐng)仲裁或者向法院起訴。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條

債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條

出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

法律是一種普遍的約束，它既保護(hù)我們的權(quán)益，也規(guī)范我們的行為。我們每個(gè)人都應(yīng)該充分了解和理解法律，以便更好地保護(hù)自己的權(quán)益，更好地生活在這個(gè)法治社會(huì)中。正如本文的標(biāo)題所提出的問(wèn)題，“怎么起訴開(kāi)發(fā)商違約金”，法律的學(xué)習(xí)和理解是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)，需要我們不斷地努力和探索。我們應(yīng)該珍視這個(gè)過(guò)程，把它看作是一次自我提升的機(jī)會(huì)，以便更好地適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和變化。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》：第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。