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與房屋租賃糾紛有關(guān)的常見法律問(wèn)題1、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時(shí)提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。2、承租人逾期支付租金承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或者延遲支付租金，出租人可以要求承租人在合理的期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合理的期限是：住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的；3、正常使用租賃物產(chǎn)生的損耗根據(jù)民法典的規(guī)定：承租人按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物收到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。4、租賃期間內(nèi)，出租人出賣房屋租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣人之前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。出租人出賣租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人要求出租人賠償損失的，受法律的保護(hù)。承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購(gòu)買房屋的同等條件購(gòu)買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。5、不定期租賃合同租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照民法典第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。不定期租賃的話，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。6、承租人死亡承租人在租賃期間內(nèi)死亡的，與其生前共同生活的人，可以按照原租賃合同租賃該房屋。7、租賃物的維修義務(wù)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。8、對(duì)租賃物的裝潢、添附承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人未經(jīng)過(guò)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無(wú)法回收的物品仍然具有使用價(jià)值，出租人接受的，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對(duì)承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。9、出租人提出解除租賃合同承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

PE投資者爭(zhēng)奪境內(nèi)公司控制權(quán)的常見法律問(wèn)題

PE糾紛中最常出現(xiàn)的情形是對(duì)境內(nèi)公司控制權(quán)的爭(zhēng)奪。主要包括兩個(gè)方面：第一，關(guān)于法定代表人的爭(zhēng)奪；第二，關(guān)于公司主要財(cái)產(chǎn)，包括公司的公章、財(cái)務(wù)專用章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀行印鑒等重要印章證照以及公司財(cái)務(wù)資料等重要文件資料的爭(zhēng)奪。

境內(nèi)公司的原實(shí)際控制人一般不愿交出公司的控制權(quán)。即使PE投資者通過(guò)法定程序更換了法定代表人，如果不能取得公司重要的印章證照和公司財(cái)務(wù)資料，也難以實(shí)際控制境內(nèi)公司。在PE投資者奪取境內(nèi)公司控制權(quán)的過(guò)程中，一般會(huì)涉及如下法律問(wèn)題。

（一）境內(nèi)公司法定代表人更換問(wèn)題

公司法定代表人的變更，應(yīng)根據(jù)境內(nèi)公司的章程履行內(nèi)部程序，罷免公司原法定代表人，更換自己能夠控制的新的法定代表人。根據(jù)章程更換了原法定代表人后，境內(nèi)公司應(yīng)立即向公司注冊(cè)地的工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記。否則，對(duì)法定代表人的更換不能產(chǎn)生對(duì)第三人的公示效力，新更換的法定代表人可能無(wú)法順利對(duì)外行使職權(quán)，而原法定代表人如果繼續(xù)以境內(nèi)公司名義對(duì)外交易，其后果也將繼續(xù)由境內(nèi)公司承擔(dān)。

但是實(shí)踐中的困難是，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在申請(qǐng)變更登記時(shí)，工商機(jī)關(guān)將要求公司提交加蓋公章的變更登記申請(qǐng)書，而且，要求具體辦理變更事宜的公司人員提交加蓋公章的授權(quán)書。在這種情況下，如果境內(nèi)公司的公章仍在原法定代表人的手中，境內(nèi)公司將無(wú)法申請(qǐng)變更登記，在工商檔案及營(yíng)業(yè)執(zhí)照上，境內(nèi)公司的法定代表人仍將是已經(jīng)被罷免的原法定代表人。

（二）爭(zhēng)奪境內(nèi)公司公章的法律問(wèn)題

1、重新刻制公章的相關(guān)法律問(wèn)題

鑒于公章在公司控制權(quán)之爭(zhēng)中的重要性，境內(nèi)公司的原控制人在被罷免職務(wù)后一般不會(huì)主動(dòng)交回公司公章。在難以取回原有公章的情況下，PE投資者可以嘗試向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)掛失并新刻公章。

各個(gè)地方對(duì)公章掛失程序要求并不一致，但一般公安機(jī)關(guān)都需要公司說(shuō)明公章丟失或被盜的經(jīng)過(guò)，并在報(bào)紙上發(fā)表掛失公告一定期間后，由法定代表人本人持營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件辦理新章刻制及登記備案事宜。這一程序應(yīng)由營(yíng)業(yè)執(zhí)照上記載的法定代表人親自前往公安機(jī)關(guān)辦理，并且公章被他人占有拒不歸還很難被定性為丟失或被盜，因此，許多地方的公安機(jī)關(guān)傾向于在這種情況下不批準(zhǔn)公章掛失。尤其是，公安機(jī)關(guān)一般在辦理公章掛失手續(xù)時(shí)要求提供公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本的原件，如果PE投資者不能控制該境內(nèi)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件，則一般也難以辦理公章掛失手續(xù)，從而難以通過(guò)掛失方式重新刻制公章。

2、提起訴訟要求返還公章的法律問(wèn)題

如果境內(nèi)公司原法定代表人被罷免職務(wù)后拒絕交出公章，而且通過(guò)掛失方式也難以重新刻制新的公章，則PE投資者只能考慮通過(guò)訴訟方式要求原法定代表人返還公章。

在司法實(shí)踐中，當(dāng)公司作為原告時(shí)，起訴狀上應(yīng)當(dāng)加蓋公司公章，而如果訴訟請(qǐng)求是返還公章，則法院一般允許僅由法定代表人在起訴狀上簽字作為變通，但該等法定代表人應(yīng)當(dāng)與公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的記載一致。然而，如果非法持有公章的人恰恰是原法定代表人，公司又無(wú)法申請(qǐng)法定代表人變更登記，則公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法定代表人仍將是已經(jīng)被罷免的原法定代表人。在這種情況下，作為返還公章訴訟的被告即原法定代表人不可能簽署起訴狀。

因此，在不能取得公章的情況下，由新任法定代表人代表公司提起訴訟可能也存在一定困難。

（三）爭(zhēng)奪境內(nèi)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本的法律問(wèn)題

如上所述，PE投資者新任命的境內(nèi)公司的法定代表人在到公安機(jī)關(guān)辦理公章掛失手續(xù)時(shí)，公安機(jī)關(guān)一般要求提供境內(nèi)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本的原件。因此，在公司控制權(quán)爭(zhēng)奪中，取得公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本的原件，也非常重要。但公司的原實(shí)際控制人也非常清楚這一點(diǎn)，因此，一般不會(huì)主動(dòng)交出營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件。但是，PE投資者可否通過(guò)掛失方式重新辦理公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本呢？

根據(jù)中國(guó)國(guó)家工商行政管理局《營(yíng)業(yè)執(zhí)照遺失補(bǔ)領(lǐng)／換發(fā)申請(qǐng)?zhí)峤徊牧弦?guī)范》的規(guī)定，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本掛失需提交的材料為：

（1）法定代表人簽署的營(yíng)業(yè)執(zhí)照遺失補(bǔ)領(lǐng)／換發(fā)申請(qǐng)報(bào)告（內(nèi)容包括：執(zhí)照遺失的情況；由公司／企業(yè)加蓋公章）；

（2）公司／企業(yè)簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（公司／企業(yè)加蓋公章）及指定代表或委托代理人的身份證件復(fù)印件；應(yīng)標(biāo)明指定代表或者共同委托代理人的辦理事項(xiàng)、權(quán)限、授權(quán)期限；

（3）刊登營(yíng)業(yè)執(zhí)照遺失并聲明作廢公告的報(bào)紙報(bào)樣。

根據(jù)上述規(guī)定，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本掛失時(shí)所提交的相關(guān)材料，均需加蓋公司的公章。因此，嚴(yán)格地按照規(guī)定流程，在不能加蓋公章的情況下，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的掛失亦存在障礙。

（四）爭(zhēng)奪境內(nèi)公司財(cái)務(wù)帳冊(cè)的法律問(wèn)題

PE投資者在依據(jù)章程罷免境內(nèi)公司實(shí)際控制人的高級(jí)管理職務(wù)后，可以要求原控制人交出公司財(cái)務(wù)帳冊(cè)等財(cái)務(wù)資料。如果原實(shí)際控制人拒絕返還，PE投資者可以考慮以境內(nèi)公司名義向?qū)嶋H控制人，尤其是財(cái)務(wù)主管，提起返還公司資料的訴訟。并且在訴訟過(guò)程中申請(qǐng)法院對(duì)有關(guān)公司資料采取保全措施，以防止實(shí)際控制人在訴訟過(guò)程中轉(zhuǎn)移、銷毀境內(nèi)公司資料，致使判決無(wú)法執(zhí)行。

（五）董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員損害公司利益的法律問(wèn)題

《公司法》第一百四十八條規(guī)定：董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，對(duì)公司負(fù)有忠實(shí)義務(wù)和勤勉義務(wù)。董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入，不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)?！豆痉ā返谝话偎氖艞l列舉了董事、高級(jí)管理人員禁止從事的一系列行為。

據(jù)此，如作為境內(nèi)公司實(shí)際控制人的高級(jí)管理人員實(shí)施了損害境內(nèi)公司利益的行為，那么境內(nèi)公司有權(quán)通過(guò)提起董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員損害公司利益之訴，追究該等人員的責(zé)任。

（六）公司法人人格否認(rèn)之訴

中國(guó)公司法確立了公司法人人格否認(rèn)（又稱揭開公司面紗）之訴的法律原則。

1、對(duì)境內(nèi)公司的法人人格否認(rèn)

當(dāng)PE投資者是境內(nèi)公司的小股東時(shí)，有可能會(huì)出現(xiàn)境內(nèi)公司的創(chuàng)始股東作為大股東，濫用股東權(quán)利，給PE投資者造成損失的情況。在這種情況下，PE投資者可以依據(jù)《公司法》第二十條第二款的規(guī)定追究其責(zé)任。

2、對(duì)境內(nèi)公司實(shí)際控制人關(guān)聯(lián)公司的法人人格否認(rèn)

在實(shí)踐中，境內(nèi)公司實(shí)際控制人實(shí)施損害境內(nèi)公司利益的行為時(shí)，經(jīng)常會(huì)以其關(guān)聯(lián)公司為工具，通過(guò)虛構(gòu)境內(nèi)公司與其關(guān)聯(lián)公司之間的合作關(guān)系和業(yè)務(wù)往來(lái)，實(shí)施轉(zhuǎn)移、侵占境內(nèi)公司資產(chǎn)、損害境內(nèi)公司利益的行為。這些關(guān)聯(lián)公司往往完全處于境內(nèi)公司實(shí)際控制人個(gè)人的控制之下，甚至沒有實(shí)際經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)混亂，并且其從境內(nèi)公司獲得的非法所得事實(shí)上落入了實(shí)際控制人個(gè)人或其親屬的腰包。但由于該等關(guān)聯(lián)公司具有獨(dú)立的法人地位，所以給PE投資者追究責(zé)任造成極大障礙。