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在建工程抵押合同是怎么回事
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-04-06 22:02:33 336 人看過

以沒有完成的建筑物設(shè)立抵押權(quán)時(shí)候，抵押合同不能立即發(fā)生物權(quán)的效力，只能在當(dāng)事人間發(fā)生債的效力。因?yàn)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/minfadian/diyadanbao_bdcdy/">不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效還需要登記。對(duì)正在建造的建筑物來說，抵押合同成立和生效與抵押權(quán)的成立是有區(qū)別的。

首先，在建工程是以將來建成的工程作為抵押標(biāo)的物的，抵押權(quán)只可能在建筑物建成后才成立。也就是建筑物抵押合同是以設(shè)定某種將來的權(quán)利為目的的合同，而不是現(xiàn)在就可設(shè)定某種權(quán)利。從這個(gè)意義上說，在建建筑物抵押是一種附帶條件的民事法律行為，只有在條件成就時(shí)，權(quán)利方可設(shè)立。

《民法典》沒有區(qū)分抵押合同生效和抵押權(quán)生效，給實(shí)踐操作造成了很大的混亂。從通行的物權(quán)債權(quán)區(qū)分學(xué)說上看，合同行為是抵押權(quán)產(chǎn)生的必要條件，但不是直接產(chǎn)生抵押權(quán)的充分條件。作為物權(quán)，抵押權(quán)是否成立除了抵押合同外，還須有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能發(fā)生當(dāng)事人雙方設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利義務(wù)，但抵押權(quán)不成立并不等于抵押合同無效。

一、辦理在建工程抵押登記必須注意哪些事項(xiàng)？

1、在建工程抵押的目的必須是為“抵押人取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款”提供擔(dān)保，貸款的用途必須明確“用于該項(xiàng)目建設(shè)”。

2、在建工程抵押的抵押人與債務(wù)人必須是同一人，在建工程不得為他人的債務(wù)提供擔(dān)保。

3、在建工程抵押的抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)是具有金融許可的機(jī)構(gòu)（一般是銀行），并應(yīng)對(duì)借款用途使用情況實(shí)行監(jiān)管。

4、在建工程抵押的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是在建工程的已完工部分，未建部分不能設(shè)立抵押。因此，在建工程抵押登記必須現(xiàn)場(chǎng)查勘，并作好相應(yīng)的記錄。

二、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估的評(píng)估范圍有哪些？

1、土地權(quán)屬

在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；以租賃方式取得的土地使用權(quán)；以無償劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵和被評(píng)估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是不完全相同的。

2、項(xiàng)目權(quán)屬

對(duì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款評(píng)估，要查明委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬聯(lián)建項(xiàng)目或是否有參建單位，委托單位對(duì)委估的在建項(xiàng)目整體或部分是否確實(shí)擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對(duì)象的主建單位，另有一個(gè)或兩個(gè)參建單位，則參建單位的價(jià)值不屬于委托單位所有，其價(jià)值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍；若委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是聯(lián)建項(xiàng)目則委托單位對(duì)委估對(duì)象擁有的權(quán)利部分是多少？因此評(píng)估人員必須對(duì)上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項(xiàng)目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟(jì)合同在法律上是否有效等等。評(píng)估人員只能對(duì)委托單位對(duì)委估房地產(chǎn)項(xiàng)目所實(shí)際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估。

3、工程進(jìn)度

在估價(jià)實(shí)務(wù)中，各個(gè)委估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?。大部分的?xiàng)目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進(jìn)行。對(duì)于上述不同的情況，評(píng)估時(shí)必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對(duì)于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估范圍。因此在對(duì)在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)工程的實(shí)際投資進(jìn)度來評(píng)估其價(jià)值。

4、銷售狀況

有些委估的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，必須清楚地把握兩個(gè)問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評(píng)估時(shí)必須將已售部分的在建實(shí)物工程量?jī)r(jià)值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值從整個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押。

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    一、在建工程抵押最新規(guī)定是怎樣的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容:(一)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào);(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進(jìn)度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。二、抵押權(quán)的作用是什么抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，是實(shí)踐中最理想，被廣泛使用的擔(dān)保形式，因?yàn)樗膿?dān)保效力最可靠，而且能充分發(fā)揮擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的作用，既然抵押物不轉(zhuǎn)移其占有，那么它既可以發(fā)揮其擔(dān)保價(jià)值，也可以由所有人繼續(xù)使用并發(fā)揮它的使用價(jià)值，取得的收益亦可以清償債務(wù)，這樣就使債權(quán)人的權(quán)益得到最充分的保障?；诘盅簷?quán)這種區(qū)別于其它擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)勢(shì)，使抵押權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常、良性運(yùn)轉(zhuǎn)起著
    2023-04-18
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  • 在建工程抵押用途規(guī)定
    1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金?！睹穹ǖ洹烦雠_(tái)前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。一、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估的評(píng)估范圍有哪些1、土地權(quán)屬在建工程的土地權(quán)屬有
    2023-02-25
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  • 在建工程抵押的房子怎么查是否解壓
    到房管局查詢是否存在抵押登記、查詢是否解除抵押。房子處于在建工程抵押狀態(tài)時(shí)，如果開發(fā)商告知購(gòu)房者，可以簽商品房買賣合同且合法有效。法律依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國(guó)民法典》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一、在建工程抵押手續(xù)在建工程抵押是指抵押人或開發(fā)商為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅嘿J款應(yīng)提交以下材料：1．登記申請(qǐng)書；2．申請(qǐng)人的身份證明；3．抵押合同；4．主債權(quán)合同；5．國(guó)有土地使用證；6．建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7．開工許可證等。在建工程抵押實(shí)際上是“整體樓花”按揭貸款。需要注意的是，當(dāng)在建工程竣工驗(yàn)收并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押權(quán)登記變更為房屋抵押權(quán)登記。二、辦理在
    2023-03-01
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  • 房屋的在建工程抵押貸款怎么做
    有關(guān)在建工程抵押之流程詳情如下所述：首先，須提交抵押設(shè)立登記申請(qǐng)書；其次，若抵押人和抵押權(quán)人均為企業(yè)，則需呈交其營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；再次，必須附上抵押合同以及主債權(quán)合同作為必備文件；另外，還需要向管理部門提供國(guó)有土地使用權(quán)證復(fù)印件以及相應(yīng)土地所有權(quán)屬情況的查檔證明材料；同時(shí)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原始憑證也不能漏掉；并且，施工許可證的副本也是必須要提交給登記機(jī)關(guān)留存?zhèn)洳榈?；如果抵押人屬于?guó)有單位性質(zhì)，便需遞交上級(jí)主管部門就該事項(xiàng)給出同意抵押的書面批復(fù)；除此之外，監(jiān)理公司也將針對(duì)在建工程出具相關(guān)的形象進(jìn)度證明；最后，房地產(chǎn)測(cè)繪部門會(huì)根據(jù)實(shí)際情況出具預(yù)測(cè)繪成果書作為抵押評(píng)估依據(jù)；當(dāng)然，登記機(jī)關(guān)可能視具體情況要求補(bǔ)充其他所需材料。《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十七條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)規(guī)定一并抵
    2024-05-04
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#抵押擔(dān)保
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    在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。... 更多>

    #在建工程抵押
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      江蘇在線咨詢 2022-11-20
      是的。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
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      河南在線咨詢 2023-07-05
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      甘肅在線咨詢 2021-11-27
      在建工程抵押合同必須包括以下內(nèi)容：（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個(gè)人姓名、住所；（二）主債權(quán)的種類和金額；（3）抵押房地產(chǎn)的地點(diǎn)、名稱、狀況、建筑面積、土地面積和四至等；（4）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人員、占用管理方式、占用管理責(zé)任和意外損壞、損失責(zé)任；（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（七）抵押權(quán)滅失的條件；（八）違約責(zé)任；（九）爭(zhēng)議解決方法；（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（十一
    • 在建工程抵押的概念是什么, 在建工程抵押時(shí)土地使用權(quán)能否單獨(dú)抵押
      黑龍江在線咨詢 2022-05-06
      一、在建工程抵押的概念根據(jù)建設(shè)部于2001年8月15日修訂的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條的規(guī)定，所謂在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)“房地一體原則”，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押，因此，如當(dāng)事人以在建工程已完工部分設(shè)定抵押權(quán)
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      遼寧在線咨詢 2022-08-05
      在建工程抵押，必須訂立書面合同，在建工程抵押擔(dān)保合同須載明下列事項(xiàng)保證雙方權(quán)益： 一、抵押當(dāng)事人的名稱，單位所在地和法定代表人姓名、國(guó)籍等； 二、抵押物的名稱、建筑面積、處所； 三、抵押貸款或擔(dān)保債務(wù)的價(jià)款、幣別、期限、利率、支付方式和地點(diǎn)、本息歸還方式； 四、抵押物意外毀損、滅失責(zé)任； 五、抵押物保險(xiǎn)受益人； 六、抵押物的占管方式； 七、抵押物被處分時(shí)受償人的順序； 八、違約責(zé)任及補(bǔ)救措施； 九