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一、格式合同中對違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過高。定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉(zhuǎn)讓成交價的20%，按照該比例若違約少則要承擔(dān)十幾萬的違約金、多則數(shù)百萬，遠(yuǎn)高于適用定金罰則獲得的賠償，導(dǎo)致雙方因守約方主張適用違約金條款而產(chǎn)生較大分歧。判決違約方承擔(dān)巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調(diào)整，法院在判決中通常會予以調(diào)整，導(dǎo)致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定；降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓成交價的5%-10%，既可防止合同當(dāng)事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具；二、未約定無法申請到預(yù)期貸款導(dǎo)致合同無法履行時的責(zé)任承擔(dān)。受國家調(diào)整房貸政策影響，買方未能申請到預(yù)期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金；賣方則認(rèn)為此屬于商業(yè)風(fēng)險，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)中介未根

1、買賣合同標(biāo)的物的外觀質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。就是說，買賣合同的標(biāo)的物存在表面瑕疵，如標(biāo)的物的外觀、品種、型號、規(guī)格、花色等方面存在瑕疵。對于表面瑕疵，一般情況下，買受人無須通過特殊的檢驗就可以發(fā)現(xiàn)。2、買賣合同標(biāo)的物的包裝不符合約定或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。審判實踐中，具體可以從以下幾個方面進(jìn)行判斷：首先，包裝是否牢固；其次，包裝是否符合運輸?shù)囊?，特別是不同運輸工具的特定要求；再次，包裝標(biāo)志是否符合通用要求等。3、標(biāo)的物的內(nèi)在質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)的物的內(nèi)在質(zhì)量不符合要求或標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，買受人需要通過檢驗或者使用才能發(fā)現(xiàn)。本文關(guān)于質(zhì)量異議的論述就是針對標(biāo)的物內(nèi)在質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)或者法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而言的。一、買受人檢驗標(biāo)的物的異議應(yīng)當(dāng)在何時通知出賣人《中華人民共和國民法典》第六百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人約定檢驗期限的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期限內(nèi)將標(biāo)的

1、二手房買賣合同有瑕疵的處理二手房買賣合同有瑕疵的根據(jù)不同的瑕疵來決定解決辦法，具體是：（1）格式合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。在格式合同中，保證金違約金與違約金條款通常并存，違約金為交易價格的30%。按照這個比例，如果違約金少的話，要承擔(dān)10萬多元的違約金，如果違約金多的話，要上百萬，這比申請定金獲得的賠償要高得多。因此，由于守約方主張適用處罰條款，雙方存在較大分歧。判定違約方承擔(dān)巨額違約金，顯然是不公平的。違約方將聲稱違約金過高，需要調(diào)整。法院通常會在判決中作出調(diào)整，導(dǎo)致守約方以合同是雙方的真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方與中介的權(quán)利義務(wù)應(yīng)明確約定；降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓交易價格的5%-10%，不僅可以防止合同當(dāng)事人當(dāng)場違約同時也可以防止違約金成為中介與合同一方串通的非法工具；（2）未能就未能申請預(yù)期貸款的責(zé)任達(dá)成一致，導(dǎo)致未能履行合同。受房貸政策調(diào)整影響，買受人未能

2002年10月，劉某與某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，劉某購買商品房一套，支付房款25萬余元，開發(fā)商承諾將于2003年4月31日之前向業(yè)主交付驗收合格的商品房。2003年4月，開發(fā)商按期交付房屋。但劉某在驗收過程中卻發(fā)現(xiàn)，房屋墻面、頂板、地面等多處出現(xiàn)貫通裂縫，還有許多地方存在明顯的修補痕跡。劉某認(rèn)為，開發(fā)商交付的商品房存在明顯質(zhì)量問題，因此拒絕接受房屋鑰匙，并要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)的維修責(zé)任和由此引起的遲延交付責(zé)任。開發(fā)商立即對該房屋進(jìn)行了維修，但劉某以該房屋仍嚴(yán)重影響其正常入住為由遲遲不肯辦理房屋交接手續(xù)，開發(fā)商則聲稱這些墻體裂縫純屬正常溫度伸縮縫，要求劉某盡快辦理入住手續(xù)，否則劉某須承擔(dān)逾期收房產(chǎn)生的責(zé)任。劉某與開發(fā)商數(shù)度交涉未果，無奈之下，劉某將開發(fā)商訴至法院。雙方觀點：原告劉某認(rèn)為：交付商品房存在明顯質(zhì)量瑕疵，不符合交付條件，開發(fā)商作為房屋出賣方，應(yīng)當(dāng)依照商品房買賣合同約定，承擔(dān)

一、買賣合同標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵的形式買賣合同標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵的形式，應(yīng)當(dāng)依以下原則確定買賣合同標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1．當(dāng)事人在不違反法律和行政法規(guī)強行性規(guī)定的情況下，可以按當(dāng)事人在買賣合同中約定的標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)判斷出賣人交付的標(biāo)的物是否符合要求。2．當(dāng)事人在買賣合同中對合同標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)未作約定或者約定不明確的，應(yīng)根據(jù)規(guī)定，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，可以按照買賣合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。3．當(dāng)事人在買賣合同中就有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。4．出賣人的說明應(yīng)認(rèn)定為是出賣人對標(biāo)的物的明示保證。二、買賣合同標(biāo)的物交付的方式買賣合同標(biāo)的物交付的方式有：1．現(xiàn)實交付，即出賣人將標(biāo)的物置于買受人的實際控制之下，即標(biāo)的物直接占有的移轉(zhuǎn)。此為交付的常態(tài)。2．觀念交付。觀念交付又分為三種：（1）擬制交付。即交付提

新購置房產(chǎn)若出現(xiàn)品質(zhì)瑕疵，能否取消購買交易則需視該瑕疵的特征及其嚴(yán)重性而定。若房屋品質(zhì)問題對業(yè)主的居住安全性以及使用功能產(chǎn)生了重大不良影響，依據(jù)我國《中華人民共和國民法典》的相應(yīng)規(guī)定，業(yè)主有權(quán)利請求取消購買交易。譬如，當(dāng)房屋存在嚴(yán)重的主體結(jié)構(gòu)問題，或者因品質(zhì)瑕疵導(dǎo)致其無法滿足基本居住需求時，業(yè)主可依法主張解除購房合同并取消購買交易。然而，在處理此類復(fù)雜問題時，必須結(jié)合實際情況進(jìn)行深入分析，同時尋求法律專家的專業(yè)意見以確保權(quán)益得到充分保障?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行

二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。根據(jù)最高人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為

房屋質(zhì)量有瑕疵，業(yè)主維權(quán)的方式有向開發(fā)商提出意見，開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，直到房屋質(zhì)量沒有問題可以交房。如果開發(fā)商一直不處理房屋瑕疵問題，業(yè)主可以向法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同。一、商品房交房驗收注意事項1、注意一：收房注意房款約定房款如何結(jié)算，何時交房應(yīng)該在《商品房買賣合同》上寫明，一般商品房都是等房款結(jié)清才能交房的。若是買房人在約定時間沒有結(jié)清房款，開發(fā)商也有權(quán)將交房時間推后。2、注意二：物業(yè)費不能亂目前新建小區(qū)的物業(yè)都是有開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司來承管的，而且雙方之間會簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》。在買房者簽署購房合同時，可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議，并且在購房合同中寫上約定的物業(yè)費相關(guān)事項。這樣即使收房時物業(yè)費上漲，買房人也可以憑借此條款向開發(fā)商討說法。3、注意三：物業(yè)費可以按月交在交了房款之后，開發(fā)商或是物業(yè)管理公司會要求業(yè)主繳納物業(yè)費，并且一收可能就是一年

出賣人違反標(biāo)的物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，導(dǎo)致標(biāo)的物被第三人追索時，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，買受人有權(quán)要求解除合同、要求出賣人返還價款并賠償損失。因出賣人交付的標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求而造成其他損失的，買受人可以請求賠償損失。產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任是怎么規(guī)定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》第40條售出的產(chǎn)品有下列情形之一的，銷售者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修理、更換、退貨；給購買產(chǎn)品的消費者造成損失的，銷售者應(yīng)當(dāng)賠償損失：（一）不具備產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)具有的使用性能而事先未做說明的；（二）不符合在產(chǎn)品或者其包裝上注明采用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的；（三）不符合以產(chǎn)品說明、實物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況的。銷售者依照前款規(guī)定負(fù)責(zé)修理、更換、退貨、賠償損失后，屬于生產(chǎn)者的責(zé)任或者屬于銷售者提供產(chǎn)品的其他銷售者（以下簡稱供貨者）的責(zé)任的，銷售者有權(quán)向生產(chǎn)者、供貨者追償。銷售者未按照第一款規(guī)定給予修理、更換、退貨或者賠償損失的，由產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門或者工商行政管理部門

購買的這套承重墻被破壞的房屋存在質(zhì)量瑕疵問題。根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，出賣人對出賣的標(biāo)的物應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)。也就是說，出賣人應(yīng)保證所交付的標(biāo)的物在物質(zhì)形態(tài)上是完整的、沒有瑕疵的，適合通?；蛘咛貏e約定的用途。出賣人如果違反了這項義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。簽訂房屋買賣合同是為了購買符合建筑安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋。賣家在售房時沒有把房屋的現(xiàn)實狀況和隱蔽問題明白無誤地告訴你，而是隱瞞了上述狀況，導(dǎo)致你作出違背真實意志的意思表示，這種做法顯然違背了誠實信用原則。雖然目前你是這套房屋的產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)公司的整改通知也是發(fā)給你的，但由于這套房屋確實存在瑕疵，而且瑕疵產(chǎn)生在你們交易之前，是由于賣家拆除四處承重墻從而對房屋產(chǎn)生重大安全隱患，因此賣家應(yīng)對違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)承擔(dān)違約責(zé)任。至于賣家認(rèn)為你在看房和簽訂合同時對房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)未提出異議，以此為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，這話聽起來似乎有道理。但是，賣家交付給你的房屋存在的是隱

買賣二手房房屋維修費一般由賣房人交。賣房人作為原房主，在首次購房時已繳納房屋維修基金，二手房轉(zhuǎn)讓時，如有結(jié)余的維修基金，則隨房屋所有權(quán)過戶給新戶主，即購房人。原房主沒有繳全之前的維修基金的，可以和新戶主協(xié)商剩下部分的補繳主體?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于“二手房”買賣中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

一、房屋有質(zhì)量瑕疵，業(yè)主是否可以拒絕收房房屋有質(zhì)量瑕疵業(yè)主是可以拒絕收房的。購房者可以要求開發(fā)商限期整改，房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)、不能修復(fù)或經(jīng)修復(fù)仍不能達(dá)到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，購房者可以拒絕收房，要求解除商品房買賣合同。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。二、房屋買賣訴訟時效是多久房屋買賣訴訟時效是三年，自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。《中華人民共和國民法典》第一百八十八條向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照

一、房屋質(zhì)量有瑕疵能退房嗎房屋質(zhì)量有瑕疵能否要求退房，首先要看房屋主體結(jié)構(gòu)有無損壞。若經(jīng)有關(guān)方面鑒定，房屋主體結(jié)構(gòu)確實存在質(zhì)量問題，購房者可向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，開發(fā)商要承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，發(fā)現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，如雙方當(dāng)事人在購房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行;如雙方當(dāng)事人無特別約定，一般不能退房。但開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。二、常見的房屋質(zhì)量問題有哪些1、樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止;不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜;整體強度不夠，樓體受震動后或在大風(fēng)中擺動;因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系承載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部工或全部坍塌隱患。2、裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均、抗拉、抗擠壓強度不足