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以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。

來源：法律編輯整理時(shí)間： 2023-03-19 14:32:52 255 人看過

二手房不同于預(yù)售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認(rèn)為賣方售房時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。

律師觀點(diǎn)：房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買方承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。

對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

由于買方在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因?yàn)槊袷缕墼p訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。

在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況；保證管線暢通，設(shè)施完備；房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容；如果房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

一、房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。

從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實(shí)際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護(hù)。

《民法典》（2021.1.1生效）第二百零九條【不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。所以，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行變更登記的，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認(rèn)為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人，買方僅對房屋享有債權(quán)，法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋。

如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實(shí)，導(dǎo)致買方無法辦理過戶登記，無法實(shí)現(xiàn)購房目的時(shí)，買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無效，雙方互相返還已付財(cái)產(chǎn)，賠償損失。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失(注：預(yù)期可得利益損失主要是指房價(jià)漲跌損失)。

二、因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。

二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴(yán)格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約。

國家調(diào)整貸款政策是為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關(guān)系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風(fēng)險(xiǎn)等因素后再作出主觀判斷，客觀上存在同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款兩種可能性。買方在決定通過貸款方式支付房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到銀行可能拒絕發(fā)放貸款。因此，買方在買房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價(jià)款的違約行為發(fā)生。

房屋買賣合同約定用貸款支付房款，并不意味著買方只能通過銀行貸款來履行合同，通過其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的問題。

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行政執(zhí)行
拆除房屋是房屋買賣合同嗎

拆除違建房屋買賣合同沒有補(bǔ)償。被認(rèn)定為違章建筑的，被拆遷人無權(quán)主張拆遷補(bǔ)償。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，可以直接強(qiáng)制拆除并不需要給付賠償金。一、關(guān)于查房屋違建的新規(guī)定根據(jù)行政強(qiáng)制法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定精神，對涉及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法的違法建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等的強(qiáng)制拆除，法律已經(jīng)授予行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，人民法院不受理行政機(jī)關(guān)提出的非訴行政執(zhí)行申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令者限期拆除的決定后，當(dāng)事人若是逾期不拆除的，將可能會被強(qiáng)制拆除。二、個(gè)人院子里蓋彩鋼房要審批嗎個(gè)人院子里蓋彩鋼房要審批。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消

2023-02-20

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不可抗力
買方違約買賣合同解除房屋使用費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)

買方違約解除買賣合同的，房屋使用費(fèi)原則上是實(shí)際使用人承擔(dān)的，但買房違約解除合同的，買方需要承擔(dān)違約責(zé)任，給賣方造成損失的，買方需承擔(dān)賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百八十三條【違約損害賠償責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。一、買賣合同解除后房屋使用費(fèi)負(fù)擔(dān)糾紛怎么起訴？1、準(zhǔn)備好民事訴訟狀。2、到具有管轄權(quán)的人民法院起訴，并提交相關(guān)的證據(jù)材料。3、按照人民法院的通知準(zhǔn)時(shí)出席參與訴訟活動。4、若不服一審判決或裁定，應(yīng)在接到判決書后15天內(nèi)或接到裁定書后10天內(nèi)向原審人民法院或上一級人民法院提出上訴，并遞交上訴狀。二、買賣合同解除后房屋使用費(fèi)負(fù)擔(dān)糾紛的起訴條件有哪些？(一)原告是與本

2023-06-23

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產(chǎn)品
有瑕疵產(chǎn)品買賣合同的解除條件

標(biāo)的物有瑕疵不符合合同約定的，是屬于合同違約的情形，合同的當(dāng)事人可以要求解除合同，并且要求違約方支付賠償?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l、第五百六十三條規(guī)定了合同約定解除和法定解除的情形：（一）當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。（二）有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見的、對其發(fā)生和后果不能避免并且不能克服的客觀條件，包括自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會異常事件等。2、在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。主要債務(wù)即次要債務(wù)的對稱，是指根據(jù)合同的約定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)債務(wù)的大部分或者對債權(quán)人權(quán)利有重要或根本性影響的部分。3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。遲延履行是指債務(wù)人無正當(dāng)理由，在合同約定的履行期屆

2023-03-16

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仲裁機(jī)構(gòu)
房屋買賣中，買方是否有權(quán)解除合同？

簽訂房屋買賣合同后，買方出現(xiàn)違約行為，經(jīng)催告后違約行為依舊存在的，開發(fā)商可以解除買賣合同，并且要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。賣方與買方簽訂房屋買賣合同后，買方應(yīng)當(dāng)按照約定，全面履行自己的義務(wù)。若不履行自己的義務(wù)，則要承擔(dān)違約責(zé)任。簽訂房屋買賣合同賣方或買方違約如何計(jì)算訴訟時(shí)效和賠償金1、房屋買賣合同違約金訴訟時(shí)效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，不超過3年。違約金有合同約定按合同約定沒有約定可以按實(shí)際造成的損失主張賠償。當(dāng)違約金超過或者低于造成損失的30％時(shí)，當(dāng)事人可以請求法院適當(dāng)減少或增加。逾期付款的按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付房屋的按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。2、法律依據(jù)：《民法典》第一百零九條當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。第一百一

2023-07-06

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