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1、謹(jǐn)慎選擇適格的租賃物

對(duì)于房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)展，由于實(shí)務(wù)和理論均尚存爭(zhēng)議，融資租賃公司仍應(yīng)謹(jǐn)慎選擇適格租賃物。盡量選擇符合國(guó)家基本政策導(dǎo)向的房地產(chǎn)租賃物，比如權(quán)屬清晰的企業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)等，而對(duì)于在建住宅項(xiàng)目、民用住宅、已經(jīng)存在抵押的房地產(chǎn)，融資租賃公司應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。

2、對(duì)租賃物權(quán)屬進(jìn)行詳細(xì)盡調(diào)

由于房地產(chǎn)過(guò)戶和登記需要繳納高額稅收，很多融資租賃公司在實(shí)務(wù)操作中為規(guī)避此類稅費(fèi)的壓力，選擇不辦理產(chǎn)權(quán)登記。但開(kāi)展融資租賃前，融資租賃公司一定要仔細(xì)盡調(diào)租賃物的權(quán)屬，是否有瑕疵，是否存在一房多租的情況。建議融資租賃公司除了對(duì)租賃物辦理抵押登記、預(yù)告登記，以此來(lái)對(duì)抗善意第三人，同時(shí)也要在諸如中登網(wǎng)等平臺(tái)上進(jìn)行進(jìn)一步查詢和登記。

3、在融資租賃合同中約定合同無(wú)效后的處理方式

即使目前對(duì)于房地產(chǎn)融資租賃的判例中已經(jīng)開(kāi)始有部分判例確認(rèn)了融資租賃合同的有效性，但依然有大量的法院將房地產(chǎn)融資租賃認(rèn)定為“名為融資租賃實(shí)為抵押貸款”，甚至有法院直接判定該類融資租賃合同無(wú)效。

對(duì)于該類可能被法院認(rèn)定無(wú)效的合同，建議融資租賃公司在融資租賃合同中增加一些合同無(wú)效后的處理方式，諸如租賃物歸屬、資金占用成本等，同時(shí)對(duì)于擔(dān)保和回購(gòu)條款，也要綜合考慮這些條款在融資租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)性質(zhì)對(duì)融資租賃合同效力的影響

實(shí)操中，目前融資租賃公司開(kāi)展的房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)，常見(jiàn)的主要有商業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)廠房、在建房地產(chǎn)等。下面會(huì)就常見(jiàn)的房地產(chǎn)租賃物對(duì)融資租賃合同的效力影響，做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析。

1、以在建房地產(chǎn)項(xiàng)目作為租賃物，融資租賃合同易被認(rèn)定無(wú)效

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建樓盤時(shí)往往是資金需求最旺盛的時(shí)候，也是融資租賃公司能夠切入的大好時(shí)機(jī)，因此不少的房地產(chǎn)融資租賃租賃物都是在建房地產(chǎn)。事實(shí)上，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目作為租賃物的融資租賃合同，融資租賃合同極易被認(rèn)定為無(wú)效。主要存在以下問(wèn)題：

（1）在建房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》上對(duì)于“固定資產(chǎn)”的定義為（一）為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；（二）使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。

根據(jù)最高院民二庭的觀點(diǎn)認(rèn)為，固定資產(chǎn)實(shí)質(zhì)要求為使用，而非單純的投資或者出售。對(duì)于制造類企業(yè)來(lái)說(shuō)，廠房、設(shè)備是使用，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在建住宅商品房只是為了出售進(jìn)行投資，而并非使用，不應(yīng)屬于固定資產(chǎn)。

（2）在建住宅商品房項(xiàng)目不具備法律上所有權(quán)

首先，在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目的狀態(tài)是不斷發(fā)生變化的，房地產(chǎn)開(kāi)放商對(duì)于在建房地產(chǎn)項(xiàng)目不具備完整的所有權(quán)；其次，在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目上往往有著抵押登記，租賃物存在權(quán)利瑕疵，會(huì)影響融資租賃公司對(duì)租賃物所有權(quán)的取得。這就無(wú)法達(dá)到融資租賃合同中要求出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)的這一基本要求。

（3）本質(zhì)是房地產(chǎn)抵押借貸，與現(xiàn)有調(diào)控政策相背離

現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求要嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，金融應(yīng)當(dāng)大力支持實(shí)體，在建住宅商品房項(xiàng)目融資租賃本質(zhì)上是以在建房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押給融資租賃公司，進(jìn)行借款，有違現(xiàn)行國(guó)家的調(diào)控政策。

2、以企業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)作為租賃物，融資租賃合同有效

（1）企業(yè)廠房作為租賃物

不同于在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)廠房、設(shè)備一般認(rèn)定可以作為固定資產(chǎn)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》對(duì)于固定資產(chǎn)的定義。企業(yè)為了融通資金，對(duì)于廠房、設(shè)備采取融資租賃的方式，也符合金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求。另一方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策也未對(duì)企業(yè)廠房進(jìn)行調(diào)控，故以企業(yè)廠房作為租賃物，融資租賃合同的效力基本能夠得到法院的認(rèn)定。

（2）商業(yè)地產(chǎn)作為租賃物

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)作為租賃物的融資租賃，目前根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，因?yàn)椴⑽催`反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不是房地產(chǎn)調(diào)控政策的對(duì)象，因此也傾向于認(rèn)定構(gòu)成融資租賃的法律關(guān)系。

但上述兩個(gè)租賃物在開(kāi)展融資租賃的過(guò)程中，如果未辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)，租賃物就喪失了物的擔(dān)保作用，融資租賃合同的效力認(rèn)定會(huì)存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)。目前有的融資租賃公司會(huì)采取預(yù)告登記形式來(lái)預(yù)防一房多租，但預(yù)告登記終歸不是所有權(quán)變更登記，實(shí)踐中，對(duì)于融資租賃合同效力的保護(hù)上存在比較大的爭(zhēng)議。